16 C 216/2019-110 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně podala ke zdejšímu soudu návrh, na jehož základě se domáhala vzhledem k žalované určení neoprávněnosti výpovědi ze dne [datum] z nájmu bytu č. B [číslo], který se nachází v 6. podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně], k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu (dále již jen„ sporný byt“). 2. V podrobnostech žalobkyně ve svém návrhu uvedla, že je nájemkyní tohoto bytu a žalovaná je výlučnou vlastnicí domu, ve kterém se sporný byt nachází, a je tedy jeho pronajímatelkou. 3. Účastnice řízení uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu na dobu neurčitou, na základě které se žalovaná zavázala pronajímat žalobkyni předmětný byt. Žalobkyně se touto nájemní smlouvou zavázala zaplatit žalované do tří dnů od podpisu smlouvy částku 1 300 000 Kč, bez jejíhož uhrazení by nájemní smlouva nenabyla účinnosti (čl. 6 nájemní smlouvy). Tuto částku žalobkyně žalované uhradila. Po celou dobu nájemního vztahu žalobkyně řádně plnila své povinnosti, ale přesto v září r. 2019 jí byla doručena výpověď z nájmu předmětného bytu (dne [datum]). 4. Z obsahu výpovědi je zřejmé, že žalovaná chce v předmětném bytě zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně jen přespat, a v tom spatřuje naplnění výpovědního důvodu dle § 2288/2 písm. a) občanského zákoníku (dále již jen „o. z.“). 5. Z průvodního dopisu právního zástupce žalované dále vyplývá, že„ důvodem tohoto postupu vůči Vaší osobě je zejména fakt, že nájemní smlouva, kterou jste uzavřela, je pro pronajímatele značně nevýhodná, když v ní uvedené nájemné činí cca 1/7 v současnosti obvyklého nájemného“. 6. Tento postup považuje žalobkyně za protiprávní, a to především z těchto důvodů: a) výpovědní důvod dle § 2288/2a) o. z. může být dán pouze tehdy, pokud pronajímatel potřebuje byt k uspokojení svých bytových potřeb. Žalovaná dle žalobkyně nutnost uspokojit své bytové potřeby ani netvrdí. b) z průvodního dopisu právního zástupce žalované je zřejmé, že skutečným cílem výpovědi je donutit žalobkyni ke zvýšení nájemného, a to přesto, že původně zaplatila jednorázově 1 300 000 Kč. Takové jednání zjevně směřuje k obcházení smlouvy a je v rozporu s dobrými mravy. 7. Žalobkyně proto podala proti předmětné výpovědi dne [datum] námitky, v nichž navrhovala smírné vyřešení sporu a žalovaná na to žádným způsobem nereagovala. 8. Pokud jde o tvrzení žalované, že sporný byt chce užívat, pak má za to, že smyslem zákonného ustanovení shora uvedeného je řešit situace, kdy se střetne bytová potřeba vlastníka bytu (pronajímatele) a jeho nájemce. V takém případě má být upřednostněno uspokojení bytové potřeby pronajímatele a na jiné než bytové potřeby se předmětný výpovědní důvod nevztahuje. V tomto případě ke střetu dvou bytových potřeba nedošlo. Kancelářská práce přitom zjevně není bytovou potřebou. Bytovou potřebou pak dle judikatury Ústavního soudu není ani příležitostné přespání. Dle žalobkyně tak výpovědní důvod dle § 2288/2a) o. z. není naplněn. 9. Za skutečný důvod žalobkyně považuje skutečnost, že žalovaná hodlá byt pronajmout za výhodnější nájemné, a to přesto, že obdržela od žalobkyně původně částku 1 300 000 Kč; dle žalobkyně výpověď byla použita jako nátlakový nástroj na žalobkyni, aby pod hrozbou ztráty bytu, který obývá téměř 15 let, souhlasila s dramatickým zvýšením nájemného. 10. Žalovaná se k žalobnímu návrhu vyjádřila tak, že navrhla, aby žaloba byla zamítnuta v plném rozsahu. 11. Učinila nesporným, že v srpnu 2005 byla uzavřena nájemní smlouva předmětného bytu s tím, že žalovaná byla v době uzavření smlouvy zastoupena manželem tety, o uzavření smlouvy a o podmínkách v ní obsažených nevěděla, nicméně je si vědoma, že to není předmětem řízení a nemůže to jít k tíži nájemce. Nicméně vedle toho, že v dané smlouvě byla ujednána jednorázová úhrada ve výši 1 300 000 Kč, bylo ujednáno také nájemné v částce 3 760 Kč. Za dobu trvání nájmu bylo nájemné několikrát navýšeno na základě inflační doložky obsažené ve smlouvě a od [datum] činí částku 4 304 Kč. Za 14 let užívání předmětného bytu (do doby dání výpovědi) tak žalobkyně za byt o rozloze 94 m2 v půdní vestavbě hradila měsíční nájemné v částce cca 12 000 Kč, pokud se částky rozpočítají. Dalším užíváním bytu a hrazením měsíčního nájemného dle smlouvy, se tato průměrná částka měsíčního nájemného ponižuje. 12. Žalovaná má za to, že v daném případě jde o výkon vlastnického práva, nikoliv pouze o výkon práva na bydlení. Jde o vůli pronajímatele, jako vlastníka, užívat část svého vlastnictví. Je potom lhostejno, zda byt bude pronajímatel užívat k bydlení ve smyslu trvalého uspokojení své bytové potřeby, k víkendovým pobytům, jako místo k umístění svých věcí či jako kancelář a k občasnému přespání při potřebě faktické správy nemovitosti. Užití bytu je možné mnoha různými způsoby, pokud neodporují stavebnětechnickému uspořádání nemovitosti, a jediné zásadní je, zda bude daný byt užívat pronajímatel sám. I proto zákon neobsahuje požadavek potřeby bytu dle dřívější právní úpravy, kterou by pronajímatel musel prokazovat. 13. V současné době je žalovaná nucena veškerá formální jednání a provozně-administrativní činnost uskutečňovat buď ve společných prostorách domu či v bytě 89leté domovnice. Ani v jednom případě se nejedná o uspokojivé, v případě domovnice navíc ohleduplné, řešení. I dle judikatury Nejvyššího soudu ČR lze dovodit, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatel, je výpovědní důvod dle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího. Jde tedy o užívání, nikoliv o potřebu trvalého bydlení. 14. K otázce skutkových zjištění soudu: 15. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dne [datum] týkající se předmětného bytu popsaného v žalobním návrhu, jehož vlastnicí (jakož i celého domu [adresa]) je žalovaná [celé jméno žalované] (dříve [příjmení]). Doba nájmu byla sjednána od [datum] na dobu neurčitou s tím, že nájemné bylo stanoveno na částku 3 760 Kč měsíčně a účastníci se dohodli, že nájemné bude upraveno každoročně o výši inflace dle Českého statistického úřadu. V závěru nájemní smlouvy bylo ujednáno pod rubrikou 6.4, že smlouva nabývá platnosti dnem podpisu obou smluvních stran a účinnosti dnem, kdy dojde nájemcem k zaplacení částky ve výši 1 300 000 Kč s tím, že tato částka představuje náklady vynaložené pronajímatelem na provedení stavebních úprav předmětné bytové jednotky s tím, že pokud by nedošlo k zaplacení výše uvedené částky do tří dnů od data podpisu smlouvy, nájemní smlouva zaniká (nájemní smlouva ze dne [datum]). 16. Pokud jde o předmětný byt, tento byl protokolárně předán dne [datum] a žalobkyně jej převzala (protokol o předání bytu ze dne [datum]). 17. Mezi účastníky řízení nebylo žádného sporu v tom, že žalovaná je vlastnicí domu, ve kterém se sporný byt nachází, navíc tato skutečnost vychází i z výpisu z Katastru nemovitostí [list vlastnictví], kde žalovaná je evidována jako vlastník budovy [adresa], k.ú. [část obce], na parc. [číslo] v [obec a číslo] (výpis z Katastru nemovitostí). 18. Žalobkyně obdržela z předmětného bytu výpověď z nájmu bytu prostřednictvím právního zástupce žalované s tím, že byt žalovaná hodlá využívat pro vlastní potřebu a důvodem tohoto postupu je zejména fakt, že nájemní smlouva, která byla v minulosti uzavřena, je pro pronajímatele značně nevýhodná, když v ní uvedené nájemné činí cca 1/7 ze současnosti obvyklého nájemného. Z ekonomického hlediska by tedy bylo nejvýhodnější ukončit nájemní vztah se žalobkyní a nikoliv s jiným nájemcem bytu v domě, tedy žalovaná dala výpověď žalobkyni z bytu, který užívá právě proto, že tam platí nízké nájemné a nedávala výpověď nikomu jinému z domu, který platí nájemné standardní (výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], výpověď z nájmu bytu z téhož dne podepsaná žalovanou). 19. Žalobkyně podala námitky proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] s tím, že důvodem výpovědi má být skutečnost, že žalovaná hodlá v předmětném bytě si zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně v něm přespat, čímž ale dle názoru žalobkyně není naplněn výpovědní důvod, který je tvrzen ve smyslu § 2288/2a) o. z. Naopak lze mít za to, že skutečným cílem výpovědi je„ donutit“ nájemkyni ke zvýšení nájemného, a to přesto, že uhradila dříve částku 1 300 000 Kč (dopis – námitky proti výpovědi ze dne [datum]). 20. [ulice] část [obec a číslo], odbor tajemníka, vyrozuměla žalobkyni dopisem z [datum] – na základě žádosti žalobkyně o poskytnutí informací dle zákona 106/99 Sb. o svobodném přístupu k informacím, k dotazu kolik jednotek se nachází v domě [adresa] na adrese [adresa žalobkyně], že by mělo jít o 34 bytů. Pokud jde o otázku, jaká konkrétní podání byla realizována ve vazbě na shora uvedenou budovu, popř. jednotlivé jednotky, které se v budově nacházejí, tj. ohlášení, žádost o vydání stavebního povolení od r. 2019 do současné doby, pak bylo potvrzeno podání anonymizovaného žadatele ze dne [datum] týkající se nebytové jednotky v 1. nadzemním podlaží uvedené budovy. Dále šlo o podání ze dne [datum] týkající se nebytového prostoru v uveden