51 C 134/2019-253 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou soudu dne 25. 4. 2019, domáhala proti žalovanému zaplacení 986 250 Kč spolu se 9,75% zákonnými úroky z prodlení ročně z částky 986 250 Kč od 15. 1. 2019 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že v rámci své podnikatelské činnosti se rozhodla v roce 2014 vstoupit do developerského projektu ohledně stavební úpravy a nové výstavby na domě na adrese [adresa], který je součástí pozemku par. [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek]. Projekt byl projektově zpracován a k jeho realizaci bylo vydáno i příslušné stavební povolení. Žalobkyně se projektu výstavby věnovala od roku 2014, když v této době se smluvně zavázala v uzavřené smlouvě o budoucí smlouvě o výstavbě ze dne 29. 7. 2014 k zajištění a financování veškeré stavební a právní dokumentace ohledně tohoto developerského projektu, ke kterému se společnou vůlí rozhodli žalobkyně, spoluvlastníci domu a [anonymizována čtyři slova]. Finální smlouvu o výstavbě, na jejímž základě měla být provedena výstavba a nástavba bytových jednotek v domě a jejichž vlastnictví mělo být následně převedeno na žalobkyni, měla být uzavřena v době následujících deseti měsíců od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě. Žalobkyně následně svým smluvně ujednaným závazkům dostála a dokázala i přes velké administrativní těžkosti zajistit příslušná územní a stavební rozhodnutí a zajistit i financování daného projektu. Žalobkyně po celou dobu plně spolupracovala se všemi spoluvlastníky předmětného domu, včetně příslušného [anonymizována čtyři slova] a [anonymizována čtyři slova], jimž poskytovala informace ohledně stavu developerského projektu. Přes veškerou snahu žalobkyně, došlo k situaci, kdy z objektivních příčin bylo zřejmé, že samotná smlouva o výstavbě nemůže být uzavřena v termínu deseti měsíců od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě. Problém spočíval v již existujícím územním rozhodnutí ve prospěch jiného stavebníka, které bránilo vydání nového správního rozhodnutí. Tento stav byl projednán se všemi spoluvlastníky domu a byl projednán i při shromáždění [anonymizována čtyři slova] dne 21. 4. 2015. Na tomto jednání byl přítomen i žalovaný, který stav věcí vzal na vědomí a hlasoval pro prodloužení termínu k uzavření samotné smlouvy o výstavbě. Dodatkem č. 1 byla prodloužena lhůta k uzavření smlouvy o dalších deset měsíců. Vůle všech zúčastněných subjektů ohledně realizace stavebního projektu na domě byla s ohledem na přetrvávající potíže ohledně délky trvajícího stavebního řízení písemně stvrzena i souhlasným písemným prohlášením všech spoluvlastníků domu ze dne 3. 5. 2016. V tomto souhlasném prohlášení všichni spoluvlastníci domu, včetně žalovaného, vyjádřili vůli, že souhlasí s právem [právnická osoba] provést stavbu, půdní nástavbu a přístavbu výtahu v objektu na adrese [adresa] dle projektové dokumentace ke stavebnímu povolení a za podmínek obsažených ve smlouvě o budoucí smlouvě uzavřené dne 29. 7. 2014. Během další stavebně právní administrace projektu na domě v období let 2016 a 2018 nezazněly ze strany spoluvlastníků domu, a tedy ani ze strany žalovaného či jiného subjektu dotčeného předmětným projektem, jakékoli výtky, ve kterých by bylo možné spatřovat nesouhlas s realizací daného projektu. Žalobkyně tak s ohledem k této skutečnosti zahájila v období přelomu roku 2017 a 218 poslední část kontraktačního procesu s cílem uzavřít finální smlouvu o výstavbě. V rámci těchto jednání žalobkyně v zájmu posílení vzájemných vztahů přistoupila i k vyšší kvalitě jednotlivých dodávek prací a k vypracování detailního položkového rozpočtu prací. Původní finanční rozsah stavebních prací za 190 m2 podlahové plochy půdního prostoru činil dle smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě ze dne 29. 7. 2014 částku 3 815 700 Kč, avšak v rámci růstu cen stavebních prací a stavebního materiálu pak byla nová částka vyčíslena na 4 550 694 Kč včetně DPH. I s ohledem na časovou omezenost stavebního povolení a detailní harmonogram prací bylo zapotřebí ukončit kontraktační proces v průběhu dubna až května 2018. Během této finalizace kontraktačního procesu, v květnu 2018, se poprvé ozval žalovaný s námitkou, že s projektem nesouhlasí a odmítl podepsat předmětnou smlouvu o výstavbě. Žalobkyně považuje toto jednání za nepřijatelné i vzhledem k nesolidaritě vůči ostatním spoluvlastníkům domu, kteří se stavbou souhlasili. Po neúspěšné snaze o smírné vyřešení věci žalobkyně proto dopisem ze dne 20. 12. 2019 vyzvala žalovaného k úhradě újmy v příčinné souvislosti s jeho jednáním, které kvalifikovala jako nepoctivé jednání dle ust. § 1729 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ze strany žalovaného došlo k porušení jeho předsmluvní odpovědnosti. 2. Ohledně výše újmy, žalobkyně tvrdila, že jí vznikly náklady spojené s přímou realizací stavebního projektu ve výši 530 000 Kč včetně DPH, což byly platby, které poskytla [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jíž byly zadány veškeré projekční práce spojené se stavebním projektem, a platby zaplacené [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který provedl stavební a geodetické zaměření. Další újmou, která vznikla žalobkyni, je 95 000 Kč, představující právní služby, které souvisí s vypracováním budoucí smlouvy o výstavbě z roku 2014, vypracováním finální smlouvy o výstavbě z roku 2018 a poskytnuté daňové poradenství, spojeném s projektem, dále újmu tvoří náklady spojené se získáním územního rozhodnutí, respektive jeho změnou ve výši 25 000 Kč bez DPH, 7 500 Kč za správní poplatky spojené se stavebním řízením a konečně částka 328 750 Kč, která odpovídá alikvótní části vyplacených mezd panu [jméno] [příjmení] (zároveň jednatel žalobkyně), a panu [jméno] [příjmení] (bývalý jednatel žalobkyně), kteří pracovali na pozici koordinátora staveb a byli pověřeni i vedením stavebního projektu na domě. Jejich činnost spočívala v právním, administrativním a stavebním vedení tohoto developerského projektu. Žalobkyně má za to, že [jméno] [příjmení] i [jméno] [příjmení] se minimálně v rozsahu 50% průměru své pracovní doby věnovali pouze předmětnému projektu, a to od srpna 2014, tedy od podepsání smlouvy o smlouvě budoucí, až do září 2018, tedy do ukončení kontraktačního procesu ze strany žalovaného. V případě [jméno] [příjmení] žalobkyně vyčíslila škodu na 186 250 Kč, u [jméno] [příjmení] na 142 500 Kč, celkem tedy na 328 750 Kč. 3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Potvrdil, že žalobkyně se rozhodla v roce 2014 realizovat developerský projekt ohledně stavebních úprav a nové výstavby půdních bytů v domě na adrese [adresa]. Potvrdil také, že jako vlastník bytové jednotky v domě uzavřel se žalobkyní dne 29. 7. 2014 smlouvu o budoucí smlouvě o výstavbě, na základě které se žalobkyně a žalovaný společně s dalšími vlastníky bytových jednotek zavázali po splnění všech podmínek stanovených touto smlouvou uzavřít smlouvu o výstavbě, a to do deseti měsíců od podpisu smlouvy, tj. do 29. 5. 2015. Nezpochybňoval, že ke smlouvě o budoucí smlouvě o výstavbě byl uzavřen dodatek č. 1, v němž byla prodloužena lhůta k uzavření smlouvy o výstavbě o dalších deset měsíců, tj. do 29. 3. 2016. Ani do dodatečné lhůty 29. 3. 2016 však žalobkyně nesplnila své povinnosti, nepředložila projektovou dokumentaci, nevyřídila stavební povolení, nepředložila žalovanému návrh smlouvy o výstavbě a žalovaného k uzavření smlouvy o výstavbě nevyzvala. Odkazem na § 1788 o. z., tak žalovanému zanikl závazek uzavřít se žalobkyní smlouvu o výstavbě dnem 29. 3. 2016. Žalovaný tedy neměl od 29. 3. 2016 povinnost uzavírat s žalobkyní jakoukoli smlouvu, žalobkyně ani neměla právo žalovaného k uzavření jakékoliv smlouvy vyzývat. Po datu 29. 3. 2016 žalobkyně nepředložila smluvním stranám návrh na uzavření dalšího dodatku smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě. Pokud jde o namítané souhlasné prohlášení ze dne 3. 5. 2016, které žalovaný podepsal spolu s dalšími vlastníky, tak toto prohlášení není dodatkem smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě, ani příslibem žalovaného k uzavření jakékoliv smlouvy, pouze formálně umožnilo vyřizovat žalobkyni na její náklady a riziko administrativní záležitosti na stavebním úřadu. Příslušný stavební úřad si ho vyžádal jako předpoklad k vydání stavebního povolení. Vlastníci bytových jednotek tedy i žalovaný, ho podepsali v očekávání, že během léta 2016 bude vydáno stavební povolení a ještě v létě 2016 dojde k uzavření smlouvy o výstavbě, která bude vyjednána. [ulice] povolení dle informací žalovaného nabylo právní moci dne 21. 10. 2016, žalobkyně však žalovanému ani poté žádný návrh o výstavbě nepředložila ani si nezajistila jakékoliv prodloužení lhůty dle smlouvy o smlouvě budoucí a ponechala tak ostatní účastníky včetně žalovaného v absolutní právní nejistotě, do kdy, zda-li vůbec a za jakých podmínek to hodlá splnit. O tom, že ani další vlastníci bytových jednotek v domě se necítili být po uběhnutí lhůty k uzavření smlouvy o výstavbě vázáni, svědčí i skutečnost, že dne 3. 1. 2018 se konala schůze [anonymizována čtyři slova], i [anonymizována čtyři slova] [anonymizována dvě slova