51 C 7/2022-40 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou soudu dne 6. 12. 2021, domáhala proti žalovanému [příjmení] vlastníků jednotek zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že dne 13. 10. 2011 byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena dohoda o spolupráci a veřejném příslibu (dále jen Dohoda). V Dohodě se žalovaný jménem svým a svých členů, tedy jednotlivých vlastníků jednotek v budově [adresa] na adrese [adresa žalované], zavázal, že nebude ve správních řízeních u jakéhokoliv správního orgánu, jejichž cílem bude povolení jakékoliv stavební činnosti na sousedních nemovitostech, postupovat proti zájmům žalobkyně a jejím podáním u správních orgánů, a že nevyužije práv účastníka takových řízení k podání námitek či k podání odvolání proti rozhodnutí správního orgánu. To vše za podmínky, že zájmy žalobkyně nebudou v rozporu s právními předpisy ČR. Povinnost byla sjednána v článku 2 odst. 2 Dohody. Žalobkyně je spolu se společností [právnická osoba] žadatelem ve společném řízení o umístění a povolení stavby – stavebního záměru„ Novostavba bytového domu na pozemcích par. [číslo] při ulici [ulice], k. ú. [část obce]“, které je vedeno pod sp. zn. [spisová značka], Úřadem městské části [obec a číslo], odborem výstavby. Jedná se o pozemek sousedící s budovou na adrese [adresa žalované]. Vlastníci jednotek v budově, členové žalovaného, jsou účastníci tohoto správního řízení. V tomto řízení vedeném Úřadem městské části [obec a číslo] podali někteří členové žalovaného dne 30. 8. 2021 námitky, a to konkrétně [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Za žalované dokonce Dohodu přímo podepsala jedna z namítajících ve správním řízení, a to paní [jméno] [příjmení]. Žalovaný ani po zaslané výzvě ze dne 27. 9. 2021 nesjednal nápravu závadného stavu a podané námitky nebyly vzaty zpět. Naopak dne 25. 11. 2021 bylo těmito členy žalovaného podáno odvolání. Je tedy nepochybné, že výše uvedenými úkony porušil žalovaný vůči žalobkyni svůj závazek, k němuž se zavázal v článku 2 odst. 2 Dohody. Tím vznikl žalobkyni nárok na úhradu smluvních pokut vůči žalovanému dle ustanovení č. 6 Dohody. 2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že žalobkyně byla v době uzavření předmětné Dohody podílovým spoluvlastníkem sousedních nemovitostí s panem [příjmení]. Jednalo se o pozemek par. [číslo] jehož součástí je nepatrná přízemní stavba s [adresa], původně sloužící jako sběrné suroviny, a pozemky par. [číslo] vše v k. ú. [obec] – [část obce]. Dne 13. 10. 2011 uzavřela žalobkyně s žalovaným Dohodu, jejímž předmětem byl výslovný souhlas žalobkyně s umístěním zateplení pláště domu [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce]. Předmětem dohody byl i zmíněný veřejný příslib obsažený v ustanovení čl. 2 Dohody. Žalobkyně a pan [příjmení] však s účinností ke dni 22. 5. 2018 prodali sousední nemovitosti společnosti [právnická osoba] [právnická osoba] se rozhodla radikálně změnit využití sousední nemovitosti, když požadovala stávající drobný objekt zbourat a místo něj postavit na větší ploše nový velký rezidenční projekt přímo napojený na fasádu domu spravovaného žalovaným, kterou i výrazně přesahuje. Žalovaný namítal, že ustanovení čl. 2 Dohody nemůže být veřejným příslibem ve smyslu ust. § 850 občanského zákoníku, neboť se nejedná o veřejný příslib, pokud dva účastníci jednají o vzájemných právech a povinnostech, a to i kdyby jednali veřejně, neboť v takovém případě se slibující neobrací na neurčitý okruh subjektů. Závazek žalovaného nemá charakter veřejného příslibu, ale charakter ujednání, kterým se žalovaný vzdává práv na opravné prostředky. Takové ujednání je neplatné. A žalovanému v době uzavření Dohody navíc nebyl dopředu znám konkrétní obsah budoucích správních rozhodnutí. Nebyl mu dokonce znám ani stavební záměr, kterého by se takové budoucí správní řízení mělo týkat, natož to, že oproti všem prohlášením žalobkyně převede pozemky třetí osobě – developerovi. V danou chvíli tedy nemohl odhadnout své budoucí stanovisko ke konkrétnímu stavebnímu záměru. Nikdo se tak nemůže vzdát práv, která mají teprve v budoucnu vzniknout. Neplatnost závazku je i z důvodu neurčitosti, neboť jak sama žalobkyně v žalobě uvádí, týká se správních řízení u jakéhokoliv správního orgánu, jejichž cílem bude povolení jakékoliv stavební činnosti na sousedních nemovitostech. Namítal, že žalobkyně se přidala ke společnosti [právnická osoba] a stala se žadatelem (tedy stavebníkem) ve stavebním řízení zcela účelově jen proto, aby mohla nezkušenému žalovanému (společenství vlastníků bytových jednotek), sestávajícímu z osob vlastnících běžné bytové jednotky a jsoucích bez právního vzdělání, hrozit vymáháním smluvní pokuty pro dosažení svých cílů. Takové jednání tedy není v pořádku, neboť žalovaný se v průběhu roku 2020 opakovaně pokoušel zprostředkovat mezi společností [právnická osoba] a svými členy oboustranně výhodné řešení celé záležitosti. V určité chvíli se mu dokonce podařilo dojednat podmínky, se kterými souhlasila jak developerská společnost, tak většina jednotlivých členů SVJ. [právnická osoba] však v současné době jakoukoliv budoucí dohodu kategoricky odmítá. Když se totiž dozvěděla o Dohodě ze dne 13. 10. 2011, odmítla v jednání s žalovaným pokračovat. Žalovaný, jako společenství vlastníků jednotek nemá v současné době efektivní nástroje k zamezení některým svým členům, aby ve správním řízení podávali námitky a další opravné prostředky. Stanovisko společnosti [právnická osoba] k tomu bohužel výrazně napomohlo. <b>3. Po provedeném dokazování soud zjistil a po právní stránce zhodnotil:</b> 4. Dne 13. 10. 2011 byla mezi [právnická osoba] jako Zhotovitelem díla, Společenstvím vlastníků pro dům [adresa] jako jeho objednavatelem a zastoupeným předsedou výboru [jméno] [jméno] a místopředsedkyní výboru [jméno] [příjmení] (tj. žalovaným) a Vlastníky sousedních nemovitostí, [jméno] [příjmení] (žalobkyní) a [jméno] [příjmení], uzavřena Dohoda o spolupráci a veřejném příslibu. V ní objednavatel díla a zhotovitel díla prohlásili, že uzavřeli smluvní vztah, jehož předmětem je provedení díla zateplení, na jehož základě je potřebná součinnost vlastníků sousedních nemovitostí. Vlastníci sousedních nemovitostí v této smlouvě dali zhotoviteli díla a jeho zaměstnancům výslovný souhlas s přístupem na sousední nemovitost za účelem provádění díla – zateplení na objektu [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce], a to ze střechy jejich objektu [ulice a číslo], a dále výslovný souhlas s umístěním zateplení pláště na objektu [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce], s přesahem zateplení cca 120 mm po obvodu fasády (zjištěno z Dohody o spolupráci a veřejném příslibu ze dne 13. 10. 2011, dále jen„ Dohoda“). 5. Dle čl. 2 Dohody„ Projev vůle“, odst. 2.2, objednavatel díla (žalovaný), jménem svým a jménem vlastníků jednotek v době společenství dává podle ust. § 850 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, výslovný veřejný příslib, že objednavatel díla ani žádný vlastník jednotky v Domě společenství nebude ve správních řízeních, vedených podle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, resp. podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, u jakéhokoliv správního orgánu, jejichž cílem a účelem bude povolení jakékoliv stavební činnosti (např. rekonstrukce, přístavba, nástavba, bourací práce) na sousední nemovitosti, specifikované v článku 1 odst. 1.3 této Dohody, postupovat proti zájmům vlastníka sousední nemovitosti specifikovaných v jeho návrzích a podáních správním orgánům a dotčeným organizacím, a že nevyužijí práv účastníka takových řízení k podání námitek či práva k podání odvolání proti rozhodnutí správního orgánu vydaného v takovém řízení, to vše za podmínky, že zájmy vlastníka sousedních nemovitostí nebudou v rozporu s právními předpisy České republiky (zjištěno z čl. 2, odst. 2 Dohody). 6. Dle čl. 2 Dohody„ Projev vůle“, odst. 2.1, vlastníci sousedních nemovitostí (tj. v té době žalobkyně a další osoba) tímto dávají Zhotoviteli díla a jeho zaměstnancům výslovný souhlas s přístupem na sousední nemovitosti za účelem provádění Díla zateplení na objektu [anonymizováno] [číslo], [obec a číslo] – [část obce] ze střechy objektu [ulice a číslo] a dále výslovný souhlas s umístněním zateplení pláště objektu na objektu [ulice a číslo], [obec a číslo] [část obce] s přesahem zateplení 120 mm po obvodu fasády (zjištěno z čl. 2, odst. 1 Dohody). 7. Dle článku 6 Dohody„ Ujednání o smluvní pokutě“, odst. 6.1, bylo dohodnuto pro případ porušení veřejného příslibu Objednavatelem díla, učiněného v článku 2 odst. 2.2 této Dohody, že [příjmení] sousedních pozemků má nárok na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč Smluvní pokutu sjednanou v předchozím odstavci tohoto článku Dohody je povinen zaplatit Objednavatel díla [příjmení] sousedního pozemku a je splatná d