56 C 8/2023-41 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení žalované částky s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně jsou bývalé vlastnice budovy [adresa] na pozemku [anonymizováno] [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitá věc“). Žalované svědčí právo nájmu bytu [číslo] v nemovité věci dle nájemní smlouvy ze dne 2. 2. 202. Kupní smlouvou ze dne 28. 4. 2022 žalobkyně prodaly nemovitou věc novým kupujícím. V kupní smlouvě se strany dohodly, že ke dni předání nemovité věci provedou žalobkyně vyúčtování veškerých služeb spojených s užíváním bytových jednotek nájemcům. Předání nemovité věci bylo uskutečněno [datum]. Žalobkyně požádaly dodavatele energií o provedení vyúčtování k tomuto datu, nájemcům bylo následně provedeno vyúčtování, které bylo žalované doručeno v rámci zvyklostí e-mailem dne 4. 8. 2022 se splatností 30 dní ode dne doručení. Z tohoto vyúčtování vznikl žalované nedoplatek ve výši 16 628 Kč. Žalovaná do vyúčtování podala námitky, ke kterým se žalobkyně vyjádřily a zaslaly žalované veškeré přílohy a podklady, žalovaná však nedoplatek z vyúčtování neuhradila, a to ani přes zaslání předžalobní upomínky. Dle stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj ČR k problematice zúčtovacího období počátek zúčtovacího období určuje poskytovatel služeb, zúčtovací období se nemusí krýt s kalendářním rokem, délka zúčtovacího období nesmí překročit 12 měsíců, může být ovšem kratší, zákon nebrání ani možnosti určit pro jednotlivé služby rozdílný počátek, popřípadě délku zúčtovacího období. V daném případě žalobkyně postupovaly s ustálenou praxí, kterou aplikovaly v případě prodeje domu, tak, jak bylo zaneseno do kupní smlouvy ze dne 28. 4. 2022. Z těchto důvodů poskytovatel služeb zkrátil vyúčtovací období a provedl vyúčtování ke dni 31. 5. 2022, zúčtovací období tedy bylo pro kalendářní rok rozděleno a druhá část období bude nájemcům vyúčtována již novým vlastníkem. Jedná se o praxi, kterou používá většina developerů a prodejců, a žádní nájemci s tímto nemají problém. 2. Žalovaná s návrhem nesouhlasila a navrhla jeho zamítnutí. Uvedla, že vyúčtování je nesprávné, nesrozumitelné a nepřezkoumatelné. V nájemní smlouvě uzavřené mezi žalovanou a žalobkyněmi je uvedeno, že pronajímatel provede vyúčtování jednou ročně, což potvrzovala i následná praxe, vyúčtovány proto měly být služby za celý rok, nikoli pouze za období od ledna do května 2022. Z vyúčtování nebyly dány důvody vysokého nedoplatku, ty vyplynuly až z následné komunikace se žalobkyněmi. Žalobkyně v následném vyjádření žalované připouští nesprávnost vyúčtování, neboť uvádí, že vyúčtování spotřeby vody je vyúčtováno za období dvanácti měsíců, u spotřeby tepla období za devět měsíců, ve vyúčtování jsou však zohledněny zálohy pouze za pět měsíců, byť žalovaná hradila sjednané měsíční zálohy po celý rok 2021. Samy žalobkyně připouští, že jediná přesná položka ve vyúčtování je úklid. Vyúčtování je proto vnitřně rozporné, neboť se vydává za vyúčtování za období od ledna do května 2022, nicméně vyúčtováno je i období od 17. 6. 2021 do 1. 6. 2022 (vodné a stočné), období od 6. 10. 2021 do 23. 6. 2022 (teplo). Přelomové faktury dodavatelů energií je třeba přepočítat na jednotlivé měsíce a řádně vyúčtovat za příslušný kalendářní rok. Žalovaná opakovaně žádala žalobkyně o vysvětlení a deklarovala, že pokud jí bude vyúčtování vysvětleno, dlužnou částku uhradí. Z tohoto důvodu by žalobkyním v případě úspěchu ve věci neměly být přiznány náklady řízení. 3. Soud v řízení zjistil následující skutkový stav. 4. Žalobkyně byly vlastnice budovy [adresa] na pozemku [anonymizováno] [číslo] v [anonymizováno] [část obce] s tím, že jejich vlastnické právo bylo převedeno na nové vlastníky kupní smlouvou ze dne 28. 4. 2022 (kupní smlouva, nesporná skutečnost). V kupní smlouvě si strany ujednaly, že žalobkyně provedou ke dni předání nemovité věci vyúčtování služeb zaplacených ze záloh nájemců proti zálohám, které nájemci zaplatili od začátku roku 2022 do dne předání (čl. 6 písm. c) kupní smlouvy). 5. Žalovaná užívá byt [číslo] v této budově na základě nájemní smlouvy, naposledy ze dne 2. 2. 2021 (nájemní smlouva ze dne [datum], nesporná skutečnost). V nájemní smlouvě je uvedena povinnost žalované platit za poskytování služeb zálohy ve výši 2 590 Kč měsíčně na bankovní účet uvedený v nájemní smlouvě, dále že pronajímatel provede jednou ročně vyúčtování těchto služeb (čl. V, bod 2 a 3 nájemní smlouvy). Žalovaná zálohy na služby v částce 2 590 Kč měsíčně platila v roce 2021 i od ledna do května 2022 (výpis z účtu žalované, trvalý příkaz na částku 2 590 Kč za období od ledna do května 2022, nesporná skutečnost). 6. Správcem nemovité věci byla minimálně do 31. 5. 2022 [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], [IČO] (nesporná skutečnost). 7. Žalobkyně ve spolupráci se správcem nemovité věci k datu 31. 5. 2022 provedly žalované vyúčtování služeb, které bylo žalované doručeno dne 4. 8. 2022 (nesporná skutečnost, e-mail ze dne [datum]). Vyúčtování je označeno jako„ Vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním prostoru za období 1-5/ 2022, [ulice a číslo] Byt [číslo] v období od 1. 1. 2022 do 31. 5. 2022“. Náklady žalované na službu vodného a stočného, tepla, úklidu, popelnic a společné elektřiny jsou vyčísleny na 29 578 Kč, zálohy jsou zde vyčísleny na 12 950 Kč, nedoplatek činící rozdíl mezi náklady zálohami je vyčíslen na 16 628 Kč. Vyúčtování obsahuje rozpis vyúčtování, dle kterého celkový náklad nemovité věci na vodném a stočném za období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2022 je uveden ve výši 119 987,13 Kč, z čehož náklad žalované po odečtení záloh v celkové výši 4 845 Kč je uveden ve výši 7 574 Kč, na teplo za stejné období ve výši 222 154,24 Kč, z čehož náklad žalované po odečtení záloh v celkové výši 7 295 Kč je uveden ve výši 8 590 Kč, úklid za stejné období ve výši 3 000 Kč, z čehož náklad žalované po odečtení záloh ve výši 240 Kč je uveden ve výši 38 Kč, popelnice za stejné období ve výši 9 100 Kč, z čehož náklad žalované po odečtení záloh ve výši 480 Kč je uveden ve výši 363 Kč, společná elektřina ve výši 1 650,12 Kč, z čehož náklad žalované po odečtení záloh v celkové výši 90 Kč je uveden ve výši 63 Kč (Vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním prostoru za období 1-5/ 2022). 8. Částka 119 987,13 Kč představuje vodné a stočné za období od 17. 6. 2021 do 1. 6. 2022 (daňový doklad [právnická osoba] vodovody a kanalizace [číslo] ze dne [datum], vyjádření [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] ze dne [datum] k vyúčtování služeb za období od ledna 2022 do [datum], dopis ze dne [datum] - nesouhlas s vyúčtováním – vyjádření). Částka 222 154,24 Kč zahrnuje vyúčtování dodaného plynu do nemovité věci za období od 6. 10. 2021 do 23. 6. 2022 ve výši 203 618,64 Kč (daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], vyjádření [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] ze dne [datum] k vyúčtování služeb za období od ledna 2022 do [datum], dopis ze dne [datum] - nesouhlas s vyúčtováním – vyjádření) ,dále zahrnuje vyúčtování technického zajištění provozu kotelny v období od ledna do května 2022 vždy ve výši 2 057 Kč měsíčně (daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum]). Částka 9 100 Kč představuje místní poplatek za komunální odpad pro nemovitou věc v období od ledna do konce června 2022 (doklad Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum] o místním poplatku za odkládání komunálního odpadu z nemovité věci). Dodaná elektřiny do nemovité věci za období od 6. 10. 2021 do 23. 6. 2022 činila 16 501,19 Kč (daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo]) s tím, že dle poznámek předložených žalobkyněmi z částky 16 501,19 Kč byly odečteny náklady na výtah (poznámky předložené žalobkyní). Provoz výtahu v nemovité věci od ledna do konce března byl vyčíslen na 5 341,74 Kč (daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum]), na stejnou částku byl vyčíslen za období od dubna do konce června 2022 (daňový doklad společnosti [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum]). 9. Správce nemovité věci se nájemcům k předmětnému vyúčtování služeb dopisem ze dne 29. 7. 2022 vyjádřil tak, že důvodem vyúčtování je změna vlastníka s tím, že za období od 1. 6. 2022 má vyúčtování zpracovávat jiný správce. Pražské vodovody a kanalizace mají roční fakturaci, v tomto případně vždy od června do června následujícího roku, tedy náklady vody mají nájemníci roční, na druhou stranu proti tomu mají pouze pětiměsíční zálohy, což udělá nedoplatky. Totéž platí u plynu (tepla) od [anonymizována dvě slova], tam je též roční fakturace od října od října následujícího roku, tady došlo k ukončení k datu 23. 6. 2022. Náklad za teplo mají tedy od října 2021 do 23. 6. 2022, tedy za 9 měsíců, zálohy proti tomu pouze za pět měsíců, což je opět ned