70 C 96/2022-125 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala po žalovaném zaplacení částky 166 666 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Pro svůj nárok argumentovala tím, že dne [datum] byla mezi účastníky řízení uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je pronájem rodinného domu stojícího na pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), sestávající se ze 3 pater a zahrady, pozemku parc. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] v k.ú. [příjmení] u [obec]. Rodinný dům se nachází na adrese [adresa] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od [datum] do [datum] s tím, že žalobkyně jakožto nájemce složila při uzavření smlouvy jistotu ve výši 166 666 Kč. Dle uzavřené smlouvy pak měla být tato jistota vrácena nájemkyni nejpozději do 1 měsíce ode dne, když žalobkyně nemovitost vyklidí a předá pronajímateli (žalovanému). Žalobkyně dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu bez výpovědní doby dle § 2232 o.z., a to z důvodu porušení § 2205 písm. c) a § 2219 odst. 1 o.z. ze strany žalovaného. Žalovaný opakovaně vstupoval do nemovitosti bez vědomí žalobkyně jako nájemce a v její nepřítomnosti. Výpověď z nájemní smlouvy byla žalovanému doručena dne 21. 10. 2022; nájem tak zanikl ke dni 21. 10. 2022. K předání nemovitosti pak došlo dne 1. 11. 2022. Složená jistota pak dle smlouvy měla být vrácena dne 1. 12. 2022. Žalovaný do dne podání žaloby složenou jistotu žalobkyni nevrátil, přestože byl dne [datum] předžalobně upomenut. Ve svých následujících vyjádření ze dne [datum] a [datum] žalobkyně uvedla, že Policie ČR, [anonymizováno] [územní celek], [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] [obec] v trestní věci vedené pod sp.zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] dospěla k závěru, že se žalovaný dopustil jednání, které naplňuje skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody dle § 178 odst. 1,2 tr. zákoníku, když nejméně v období od [datum] do [datum] do nemovitosti neoprávněně, opakovaně vniknul za použití shodného klíče v době nepřítomnosti nájemců bez jejich souhlasu a v nemovitosti setrval. Ve věci byla policejním orgánem slyšena realitní makléřka paní [jméno] [příjmení] [příjmení], která byla přítomna konfliktu mezi nájemci a žalovaným dne [datum], když uvedla, že nájemci byli slušní, nekřičeli, ale pan pronajímatel během schůzky začal křičet, že je to jeho dům, že si tam může dělat co chce a kdy chce, když mu ona i paní [příjmení] (nájemkyně) sdělily, že toto nelze. Žalovaný se následně zvedl od stolu, praštil do něj pěstí, pan [příjmení] (druhý nájemce) požádal žalovaného, aby dům opustil, vstal a chtěl žalovaného vyprovodit z domu. Následně došlo k strkanici mezi žalovaným a panem [příjmení]. [příjmení] [příjmení] pak na policii uvedla, že o tom, že žalovaný chodil do nemovitosti v době jejich nepřítomnosti, se dozvěděli při schůzce dne [datum] přímo od žalovaného. Toto potvrdil i pan [příjmení]. 2. Žalovaný se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřil dne [datum], když uvedl, že tento neuznává. Žalovaný dne [datum] obdržel od žalobkyně výpověď z nájemní smlouvy s 3 měsíční výpovědní dobou s tím, že výpovědní doba tak měla uplynout dne 31. 12. 2022. Žalobkyně, resp. nájemci, kteří předmětnou nemovitost užívali, žalovanému sdělili, že se stěhují do Itálie, a proto musí nemovitost opustit. K dalšímu projednání a prohlídce předmětu nájmu byla mezi účastníky řízení domluvena osobní schůzka na den [datum], na které žalobkyně, resp. nájemci, nabídli žalovanému k odkupu movité věci nacházející se v nemovitosti, když žalovaný toto odmítl. Následně byly řešeny závady na předmětu nájmu vč. poškození, které způsobil nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, že domluva mezi stranami nebyla možná, žalovaný usoudil, že schůzka nemá cenu a rozhodl se nemovitost opustit, přičemž byl při odchodu fyzicky napaden nájemcem. Napadení je řešeno na Policii ČR. Dne [datum] žalovaný obdržel od žalobkyně další přípis, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu bez výpovědní doby dle § 2232 o.z. Žalovaný s výpovědí bez výpovědní doby nesouhlasil, a i nadále ji považuje za neoprávněnou. Vstup do předmětu nájmu, na který bylo v přípise odkázáno, byl zcela v souladu se zákonem, neboť k němu došlo na základě souhlasu nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobkyně chtěla předat nemovitost 3. osobě, žalovaný dne [datum] od žalobkyně převzal předmětnou nemovitost s tím, že současně byl sepsán protokol o zjištěných závadách na nemovitosti. S ohledem na skutečnost, že žalovaný považuje výpověď bez výpovědní doby za neoprávněnou započítal si žalovaný složenou jistotu na dlužné nájemné za období listopad a prosinec 2022, když dlužné nájemné činí částku 2x 83 333 Kč. Ve svých následujících vyjádřeních ze dne [datum] a [datum] žalovaný uvedl, že při předání nemovitosti byly zjištěny tyto závady – poničené osvětlení v koupelně, prasklé záchodové prkénko, nefunkční splachování, absence stropních světel v obývacím pokoji a v hale, absence varné desky v kuchyni, prasklé dlaždice na terase apod. Žalobkyně žalovanému rovněž nevrátila veškeré klíče od nemovitosti, a proto žalovaný musel vyměnit zámky za celkovou částku [částka]. Žalovaný dále potvrdil, že je pravdou, že dne [datum] uzavřel hlavní přívod vody v garáži, když paní [příjmení] na konci roku 2021 telefonicky kontaktovala žalovaného s tím, že odcestovali do Itálie a budou se vracet až po novém roce. Na dotaz zda uzavřeli hlavní uzávěr vody, paní [příjmení] uvedla, že si není jistá a požádala žalovaného, aby přívod vody uzavřel. Poté co tak žalovaný učinil poslal paní [příjmení] fotografii. K zaměření balkónu o letních prázdninách v roce 2022 pak žalovaný uvedl, že opravu balkónu řešili společně s kameníkem a nájemci za jejich přítomnosti. Balkón se nacházel v havarijním stavu, docházelo k prosakování. Nájemci věděli o katastrofálním stavu, avšak byl s nimi domluven termín opravy na září 2022, tj. poté co se vrátí z dovolené. Vzhledem ke skutečnosti, že dle sdělení kameníka příprava obložení trvá minimálně měsíc, byla sjednána možnost zaměřit rozměry pro přípravu obložení a rozměry zaslat kameníkovi panu [příjmení]. 3. Ve věci samé soud provedl dokazování, na základě kterého, dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je rodinný dům na pozemku parc. [číslo] zahrada na adrese [adresa] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné bylo ujednáno ve výši 83 333 Kč měsíčně. Dle čl. V byla sjednána výpovědní doba ve lhůtě 3 měsíců. Dle čl. 6 smlouvy bude nájemci vrácena složená jistota nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy nájemce nemovitost vyklidí a předá pronajímateli. Dle čl. 8 byla nájemci uložena povinnost 2x ročně umožnit pronajímateli prohlídku nemovitosti. Dle čl. 8 bylo ujednáno, že pokud dojde k ukončení nájmu před uplynutím nájemní doby z důvodu ukončení zaměstnání nájemce v ČR lze smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet první den měsíce následujícího po měsíci, v němž je doručena pronajímateli písemná výpověď. 5. Ze smlouvy o zprostředkování pronájmu ze dne [datum] uzavřené mezi makléřskou společností [právnická osoba] a žalovaným bylo zjištěno, že byla makléřka pověřena k inzerci a k jednání se třetí stranou ve věci pronájmu pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v ulici [ulice] v obci [obec]. 6. Z manuálu k domu ze dne [datum] bylo zjištěno, že v něm jsou uvedeny informace o termostatu, WIFI, kontakt na revizi kotle a komína, rovněž informace ohledně pečování zahrady a celkové zhodnocení stavu nemovitosti. 7. Ze zápisu z kontrolního dne ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla zjištěna vada – oděrky na plastovém rámu u vchodových dveří a dveří na terasu od psa. 8. Z whatsapp komunikace mezi žalovaným a paní [příjmení] bylo zjištěno, že se paní [příjmení] ptala žalovaného, zdali musí pustit vodu po příchodu domů. V květu žalovaný informoval paní [příjmení] o tom, že přijede servis a 1. 9. ji informoval o termínu opravy balkónu. 9. Ze zápisu z kontrolního dne ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný připomněl nájemcům, že mají povinnost uzavírat hlavní uzávěr vody, pokud opouští nemovitost na dobu delší než 1 den, dále byly nájemcům vytknuty vady – vytržené ovládání zastínění, poškození sítě proti hmyzu. 10. Z výpovědi z nájemní smlouvy ze dne [datum] včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalobkyně dne [datum] vypověděla nájemní smlouvu, neboť nájemce po dobu trvání nájmu po svém návratu z krátkých období nepřítomnosti vždy nacházel stopy toho, že byl někdo uvnitř nemovitosti (např. byly zavřené dveře, které byly otevřeny, přesunuté předměty, garážové dveře uzamčené klíčem), kdy nájemcům rovněž vždy zazněl vnitřní alarm a po zásahu hlídací společnosti byl nájemce informován, že okna a dveře jsou zavřené a bez známek vloupání. V září 2022 se pronajímatel objevil v domě, aby provedl práci, kterou naplánoval na tera