19 C 172/2023-449 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobci se svým návrhem, podaným 19. 7. 2023, domáhali poskytnutí přiměřené slevy z ceny koupě nemovitosti – pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., to vše v k. ú. , adresa, . Návrh odůvodnili tím, že nemovitost byla inzerována jako chata s „možností celoročního bydlení“ a to se stavem objektu „velmi dobrý“. Po převzetí nemovitosti dne 1. 9. 2022 se na nemovitosti vyskytly skryté vady, na něž je žalovaná neupozornila. Za účelem zjištění konkrétních nedostatků nemovitosti si žalobci nechali zpracovat „technický průkaz nemovitosti“, a to 6. 2. 2023. Následně žalovanou dnem 27. 2. 2023 vyzvali k poskytnutí slevy z ceny koupě. Žalovaná nárok žalobců odmítla dopisem ze dne 31. 3. 2023 s tím, že vytčené vady buď nejsou vadami, a pokud ano, pak se nejedná o vady skryté. Žalobci si proto nechali zpracovat znalecký posudek č. , č. účtu, od společnosti , Anonymizováno, , který byl vyhotoven 30. 5. 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, . Tento posudek taktéž identifikoval skryté vady nemovitosti, a vyčíslil náklady na jejich odstranění. Konkrétně se jednalo o vady střechy, u níž absentovala funkční parozábrana a větrání střešní skladby, a v jejichž důsledku dochází k vysokým energetickým ztrátám objektu, a nemovitost tak nelze vytopit. Dále šlo o vady fasády, a to zejména chybějící lepící hmotu pro přilepení tepelné izolace k podkladu v místě pod parapetem, nedostatečnou tloušťku stěrkové hmoty, místy chybějící výztužnou síťovinu, což bude vyžadovat kompletní odstranění fasády a provedení nového kontaktního zateplovacího systému. Pokud jde o vady dalších konstrukcí, pak šlo zejména o degradaci dřevěných pat sloupů terasy, na níž je osazení dřevěného sloupu provedeno chybně, když je pata sloupu dlouhodobě vystavena působení vody a dále o netěsnou připojovací spáru, která je vyplněna pouze PUR pěnou, což způsobuje, že není vzduchotěsná ani parotěsná a navazující dřevěné prvky proto degradují. Dle posudku mohlo být při prohlídce nemovitosti zjistitelné pouze poškození dřevěného sloupu na terase a projev vady na fasádě v podobě trhlin, nebylo však možné určit příčinu těchto vad. Na základě tohoto posudku žalobci opětovně zaslali žalované výzvu k poskytnutí slevy, a to dnem 7. 6. 2023. Žalovaná odmítla i tento nárok, a to dopisem z 30. 6. 2023. Všechny vady musely být přítomny již při předání nemovitosti, jelikož se jedná o vady konstrukční, tedy není možné, aby se objevily až po předání. Vadné plnění je podstatným porušením smlouvy, neboť žalobci by smlouvu nebyli uzavřeli, kdyby si bývali byli vědomi oněch skrytých vad, pročež jim vznikl nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalovaná částka pak představuje přiměřenou slevu z kupní ceny, náklady spojené s uplatněním pohledávky představují součet nákladů vynaložených na znalecká posouzení před podáním žaloby, neboť všechny tyto posudky byly nutné pro uplatnění nároku na přiměřenou slevu z ceny koupě.2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že nárok zcela neuznává. Učinila nesporným, že 15. 7. 2022 uzavřela jako prodávající s žalobci jako kupujícími kupní smlouvu, na jejímž základě převedla vlastnické právo k nemovitosti. Žalobci si celou nemovitost před koupí důkladně prohlédli a byli seznámeni s tím, že rekreační chata byla postavena v roce 1951 a tomu také odpovídá její stav. Kupní cena zohledňovala nejen stáří, ale i stav oné nemovitosti. Dle cenového odhadu zprostředkovatele prodeje, , tituly před jménem, , jméno FO, , realitního makléře, činila hodnota samotných pozemků téměř 5,8 milionů Kč a samotné chaty pak 2,1 milionů Kč. Kupní cena činila však 4 990 000 Kč, tedy částku o 3 miliony Kč nižší, než činily cenové odhady. Dne 8. 10. 2022 se na žalovanou obrátil žalobce s tím, že přestalo fungovat čerpadlo ve studni, bude třeba udělat nový vrt a požadoval, aby žalovaná uhradila náklady s tím spojené. Pro žalovanou bylo toto překvapivé, když celých sedmdesát let problém se studní nebyl. Žalovaná zajistila společnost s příslušnou odborností, která studnu zkontrolovala, vyčistila a poskytla žalobcům návod, jak se o studnu starat, tedy uplatněnou vadu na vlastní náklady odstranila. Žalobci však nebyli spokojeni, že nezískali žádné finanční prostředky, a proto v březnu roku 2023 zaslali žalované výzvu k poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 1 400 000 Kč, a to na základě technického průkazu, zpracovaného 6. 2. 2023. S jeho závěry se žalovaná neztotožnila, neboť buď se jednalo pouze o nastínění rizika, že nemovitost bude v budoucnu vykazovat určitý typ vady, či se nemohlo jednat o vady skryté, když se jednalo o skutečnosti zcel zjevné již při předání nemovitosti. Proto jejich nárok odmítla dopisem ze 31. 3. 2023. dále se žalobci domáhali na základě znaleckého posudku , Anonymizováno, zaplacení částky 652 190 Kč. Na tuto žádost žalovaná reagovala přípisem ze 30. 6. 2023, jímž sice nárok odmítla, avšak navrhla společné setkání účastníků a jejich právních zástupců za účelem projednání nároků, k čemuž nedošlo, jelikož žalobci podali rovnou žalobu. Žalovaná nikdy netvrdila, že se jedná o stavbu odpovídající současným standardům. Žalobci tak nemohli očekávat vlastnosti novostavby. Poukázala dále na to, že žalobci financovali koupi prostřednictvím hypotečního úvěru, který by jim banka neposkytla, pokud by znalec, kterého si jistě banka před poskytnutím úvěru k tomuto účelu zajistila, naznal, že kupní cena neodpovídá stavu nemovitosti. Žalovaná nesporuje, že nemovitost inzerovala k celoročnímu užívání, ovšem nelze opomenout, že se jedná o objekt rekreační, nikoli o rodinný dům. Pokud jde o vytápění, žalobci věděli, že se v chatě nachází kamna na tuhá paliva, je nutné často přikládat a nemohli tak očekávat vlastnosti ústředního topení. Žalovaná sporovala závěry učiněné ve znaleckém posudku , Anonymizováno, . Dále nesouhlasila s výší nákladů na odstranění vad, neboť vynaložení nákladů povede k výraznému zhodnocení nemovitosti, pročež považovala slevu ve výši 605 000 Kč za zcela nepřiměřenou. Navrhla proto, aby soud žalobu s ohledem na jmenované důvody zcela zamítl.3. Z provedeného dokazování soud učinil následující závěry o skutkovém stavu:4. Žalovaná inzerovala prostřednictvím realitní kanceláře v roce 2022 nemovitost, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., to vše v k. ú. , adresa, , (dále jen „nemovitost“), a to s nadpisem „, adresa, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “, popisem „velmi dobrý“, účelem „rekreační“, a „s možností celoročního bydlení“ (inzerátem na webových stránkách). Tento popis nemovitosti zadal makléř , jméno FO, na základě předchozí konzultace se žalovanou. Před zveřejněním inzerátu si p. , jméno FO, chatu prohlédl, a to včetně půdiček, do kterých nahlédl, pořídil fotografie, a od žalované získal informaci, že její otec běžně na chatě trávil i zimní období. Pokud jde o v inzerátu deklarovaný stav velmi dobrý, pak realitní kancelář, v níž p. , jméno FO, působí, toto označení dává stavbám, které jsou ve vizuálně velmi dobré kondici. Bylo vidět, že vlastníci o chatu dobře pečovali, vše bylo obloženo dřevěnými palubkami, chata byla udržovaná, vypadala velmi dobře. Svědek při prohlídce před zveřejněním inzerce nezaznamenal pouhým okem žádné zjevné vady. (výslechem svědka , jméno FO, ). Pokud jde o stav interiéru a exteriéru chaty, k inzerátu byly připojeny i barevné fotografie, z nichž je pouhým okem patrno, že chata je udržovaná, nejsou zde známky viditelného poškození jakéhokoli charakteru (barevnými fotografiemi , Anonymizováno, ).5. Chata byla postavena v roce 1951 (tvrzeními žalované, nesporovanými žalobci), a to svépomocí. Za dobu předcházející podpisu kupní smlouvy mezi účastníky, jejímž předmětem byla nemovitost, probíhala na chatě a pozemku, na němž se nachází, běžná údržba, přičemž velkou měrou se na této údržbě podílel otec žalované a její manžel mu vypomáhal. Otec žalované dělal novou střechu, a p. , jméno FO, osobně betonoval terasu s tím, že použil více cementu než písku. Tyto opravy byly provedeny svépomocí. Pokud jde o topení, muselo se přikládat každou třetí až čtvrtou hodinu. Pokud jde o možnost celoročního užívání, k tomuto svědek p. , jméno FO, uvedl, že na chatu kdysi jezdili i v zimě, pokud jde o zateplení, nepociťoval subjektivně žádné nedostatky. (výslechem svědka pana , Anonymizováno, ). V roce 1998 proběhla kompletní rekonstrukce interiéru i exteriéru včetně zateplení a byla vystavěna přístavba na severní straně objektu. V roce 2002 pak proběhla rekonstrukce. Při ní byla provedena výměna střešní krytiny a zastřešení venkovní verandy, a dále byla instalována nová krbová kamna. Od tohoto roku dále probíhaly pouze udržovací práce (oznámením , jméno FO, obecnímu úřadu v , Anonymizováno, z 21. 8. 2002, výsledkem vyhodnocení