21 C 323/2024-50 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobou podanou , datum, se žalobkyně domáhala zaplacení shora uvedené částky představující bezdůvodné obohacení, které se dostalo žalované tím, že žalobkyně plnila na základě neplatné smlouvy o rezervaci č. , hodnota, , jejímž předmětem byl závazek žalované zprostředkovat žalobkyni příležitost koupit ve smlouvě specifikované nemovitosti, včetně jejich rezervace. Rezervační smlouva byla uzavřena dne , datum, a rezervační lhůta byla do , datum, , žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši , částka, ve prospěch bankovního účtu žalované, ale nakonec k uzavření převodní smlouvy nedošlo, neboť žalovaná nezajistila všechny podklady a dokumenty pro to, aby mohl advokát , jméno FO, , který připravoval uvedené smlouvy, garantovat správnost převodních smluv. Smlouva o rezervaci je neplatná z důvodu neurčité specifikace předmětu převodu s odkazem na § 10 odst. 1 písm. a) zákona o realitním zprostředkování, neboť předmětem převodu nebyl byt, nýbrž podíl v bytovém družstvu, k němuž se váže právo nájmu k dotčenému bytu, přičemž vlastníkem bytu je , právnická osoba, Z důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování přitom vyplývá požadavek na jednoznačné označení předmětu realitního zprostředkování. Žalobkyně žalovanou vyzvala k vrácení rezervační zálohy dopisem ze dne , datum, , neboť žalovaná jednala nedbale, vůbec nedisponovala dokumenty nezbytnými pro zprostředkování reálné možnosti převodní smlouvu uzavřít, což způsobilo i neplatnost rezervační smlouvy jako takové, neboť žalovaná ani nebyla schopna náležitě specifikovat předmět převodu v rezervační smlouvě a svojí nesoučinností způsobila, že nebylo možné vyhotovit bezvadné převodní smlouvy, jak konstatoval , jméno FO, . Navíc žalovaná nárok žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku uznala, což vyplývá z jejího e-mailu ze dne , datum, , kdy přislíbila, že jej vrátí nejpozději do , datum, , avšak tak neučinila. Žalobkyně nereagovala na inzerát žalované, nýbrž na informaci od svého syna, který zjistil, že v domě, kde bydlí, je na prodej bytová jednotka, která je jako jediná ve vlastnictví bytového družstva. Žalovaná ve smlouvě předmět převodu označila jako byt o dispozici , Anonymizováno, a velikosti , Anonymizováno, m² zapsaný na , jméno FO, . To podle žalobkyně způsobuje neplatnost podle § 580 odst. 1 a 2 o. z. , neboť takové právní jednání se příčí dobrým mravům, odporuje zákonu, a navíc má být plněno něco nemožného. Žalobkyně dále odkázala na § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle něhož nelze uložit zájemci povinnost uzavřít smlouvu a nelze pod sankcí propadnutí složené rezervačně zálohy nutit zájemce k uzavření takové smlouvy, neboť takovéto ujednání, pokud je obsaženo v rezervační smlouvě, je neplatné, jak vyplývá z rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Žalobkyně dále tvrdila, že pokud se měla stát rezervační záloha součástí kupní ceny s tím, že za prodávajícího tento poplatek měla hradit žalobkyně jako zájemce, pak měla žalovaná s odkazem na § 19 odst. 2 ZoRZ upozornit a poučit žalobkyni o splatnosti rezervační zálohy, přičemž takovéto poučení smlouva neobsahuje. Žalobkyně byla v pozici spotřebitele, žalovaná je pak profesionálem.2. Žalovaná potvrdila uzavření rezervační smlouvy dne , datum, , ale nesouhlasila s tím, že uvedená smlouva je neplatná z důvodu nepřesné specifikace předmětu převodu, neboť žalobkyně od samého počátku dobře věděla, že předmětem prodeje inzerovaného žalovanou není byt v osobním vlastnictví, ale že se jedná o byt družstevní a takto byl také byt inzerován k prodeji. Předmět převodu je pak správně označen v návrhu smlouvy o převodu družstevního podílu, z něhož je nezpochybnitelně patrné, že předmětem převodu je družstevní byt, nikoliv byt v osobním vlastnictví. K podpisu této dokumentace mělo dojít v úterý , datum, , avšak žalobkyně ani po obdržení návrhu smluvních dokumentů, ani v den jednání v AK , jméno FO, , kam se dostavila, nenamítala, že by snad do té doby jednala v omylu a domnívala se, že má jít o koupi bytu ve vlastnictví převádějícího. Žalobkyně odmítla připravenou dokumentaci podepsat z důvodu, že není přítomen zprostředkovatel a není pravda, že by , jméno FO, na předmětné schůzce konstatoval, že nemůže garantovat správnost připravené smluvní dokumentace pro nedostatečné doručení podkladů. Žalobkyně nepřesné označení předmětu převodu nezmiňuje ani v e-mailu ze dne , datum, ve své žádosti o prošetření jednání makléře , Anonymizováno, a neplatnost smlouvy o rezervaci nezmiňuje ani ve výzvě o vrácení rezervačního poplatku ze dne , datum, . Veškerá kompletní dokumentace byla připravena k podpisu , datum, .3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující:4. Žalovaná je obchodní společností, jejímž předmětem podnikání je kromě jiného realitní zprostředkování. Jednatelem žalované je , Anonymizováno, od vzniku společnosti , datum, (zjištěno z výpisu z OR na žalovanou).5. Dne , datum, uzavřela žalobkyně, jak slovy označena, jako nabyvatel se žalovanou ve smlouvě označené, jako zprostředkovatel smlouvu o rezervaci číslo , hodnota, . V článku 11/1 je popsána nemovitost, kterou si žalobkyně vybrala z nabídky zprostředkovatele, a to bytová jednotka dispozice , Anonymizováno, , velikost , Anonymizováno, m² v budově , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , a dále garáž – , Anonymizováno, (, Anonymizováno, m²) na , Anonymizováno, a podíl , Anonymizováno, na pozemku , Anonymizováno, v bytovém domu zapsáno na , Anonymizováno, , přičemž nemovitost byla do nabídky zprostředkovatele zařazena na základě dohody s vlastníkem (převádějícím) a s informacemi vlastníkem poskytnutými. Uzavření rezervační smlouvy navazuje na předchozí činnost zprostředkovatele. Zprostředkovatel ve smyslu § 12, odst. 1 zákona o realitním zprostředkování informoval nabyvatele o těchto závadách a omezeních váznoucí na nemovitosti: bez zápisu. V článku I., III. je uvedeno: předmětem této smlouvy je zprostředkování příležitosti zprostředkovatelem nabyvateli koupit nemovitost včetně rezervace této nemovitosti. Článek II. obsahuje ujednání o výši rezervačního poplatku ve výši 140 000 Kč včetně DPH, přičemž tato výše odpovídá výši odměny zprostředkovatele sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené mezi převádějícím a zprostředkovatelem. Vypořádání rezervačního poplatku upravuje článek V. Podle článku V. rezervační poplatek bude součástí kupní ceny nemovitosti dle V/I) v den podpisu smlouvy o převodu bude uhrazený rezervační poplatek zprostředkovatelem předán převádějícímu k úhradě části kupní ceny, s čímž nabyvatel výslovně souhlasí, nedojde-li k uzavření smlouvy o převodu, bude rezervační poplatek vypořádán dle odst. 3 nebo 4 v článek V. (článek V.) Pokud nabyvatel nevyužije zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu nebo pokud smlouvu o převodu odmítne uzavřít, vzniká zprostředkovateli nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku (článek V/4). Pokud nemovitost koupí nabyvatel, zprostředkovatel nebude vůči nabyvateli nárokovat žádnou odměnu, neboť tato bude hrazena převádějícím (článek V/5) V článku VI/3 je citace § 19 odst. 2 zákona o realitní zprostředkování: Splatnost odměny zprostředkovatele může nastat dříve než účinnost kupní smlouvy, a to uzavřením smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně nabyvatele dle článku V. odst. 4 této smlouvy. Rezervační lhůta byla sjednána dohodou smluvních stran do , datum, a zprostředkovatel se zavázal po dobu rezervační lhůty nemovitost nenabízet dalším zájemcům a rezervovat ji pro nabyvatele a současně se zprostředkovatel zavázal vykonávat činnost směřující k tomu, aby nabyvatel mohl uzavřít smlouvu o převodu, zejména bude poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu (kupní smlouva) nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy a nabyvatel se zavazuje poskytnout zprostředkovateli součinnost a na vyzvání se dostavit na určené místo za účelem sjednání podmínek převodu tak, aby mohla být smlouva uzavřena do konce rezervační lhůty (články III., IV.) Dne , datum, zasílala žalobkyně jednateli žalované SMS ohledně termínů pro uzavření smlouvy a z odpovědi jednatele žalované vyplývá, že advokát, který smlouvy připravuje, by je mu měl předložit ke kontrole 20. 8. dopoledne (zjištěno z SMS zpráv žalobkyně a jednatele žalované ze dne , datum, a rezervační smlouvy)6. Na LV , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, je zapsáno vlastnické právo k bytovým jednotkám nacházejících se v domě , adresa, , přičemž tam není zapsáno vlastnické právo , adresa, k bytové jednotce číslo , Anonymizováno, . Toto je zapsáno na LV , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , respektive vlastnické právo k této bytové jednotce pro , právnická osoba, tam bylo zapsáno ke dni , datum, , když ke dni rozhodnutí vlastnické právo k této bytové jednotce , Anonymizováno, na LV , Anonymizováno, je zapsáno již pro jinou osobu (, jméno FO, ) (zjištěno ze seznamu nemovitostí na LV , Ano