27 C 252/2024-119 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Předmětem řízení byl návrh žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi žalované z nájmu prostor sloužících podnikání ze dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Uvedenou žalobu odůvodnila tím, že se žalovanou uzavřela dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, nájemní smlouvu, na základě které žalované pronajala nebytové prostory nacházející se v objektu „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “, umístěného na pozemcích parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v ulici , Anonymizováno, , a to konkrétně nebytové prostory v , Anonymizováno, , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, a ve , Anonymizováno, suterénu o výměře , Anonymizováno, včetně prostoru pro otáčku dotačních vozů o výměře , Anonymizováno, . Nájem byl pro žalovanou sjednán za účelem provozování , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, s nezbytným technologickým, zásobovacím a administrativním zázemím. Nájem byl sjednán na dobu určitou 47 let počínaje dnem , datum, , respektive ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dnem , datum, . Smlouva byla uzavřena ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. Mezi stranami bylo v článku VIII. odst. 2 sjednáno, že smlouvu lze vypovědět pouze z důvodů uvedených v zákoně. , datum, doručila žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu těchto prostor, ve které bylo uvedeno, že žalovaná vypovídá nájemní smlouvu s odkazem na ustanovení § 2287 ve spojení s ustanovením § 2311 občanského zákoníku s ohledem na změnu okolností. Žalovaná uvedla, že přestože není její povinností výpověď odůvodnit, tak objektivní podmínky pro provozování trezorového hospodářství na relevantním bankovním trhu se zásadně změnily oproti situaci, která panovala v době uzavření smlouvy, s tím že s ohledem na nové technologie a digitalizaci v procesů u všech bank došlo ke snížení počtu hotovostních operací a celkové změně obsluhy klientů a tyto změny není možné ve stávajících prostorách zabezpečit. Dále žalovaná uvedla, že po ní nelze rozumně požadovat, aby v nájmu nadále pokračovala. Žalobkyně s touto výpovědí nesouhlasila a dopisem z 24. 9. 2024 zaslala žalované námitky ve smyslu ustanovení § 2314/1 o.z., kdy uvedla, že s výpovědi nesouhlasí pro její nedůvodnost, s tím, že nenastaly zákonem předpokládané skutečnosti, za kterých by žalovaná mohla smlouvu vypovědět, když jednak nedošlo k žádné změně okolností, ze kterých by zjevně vycházeli oba účastníci v době kdy nájemní smlouvu uzavírali a také že lze nadále po žalované rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala. Dále uvedla, že žalovaná ve své výpovědi z nájmu ani žádné relevantní okolnosti které by svědčily o důvodnosti její výpovědi neuvedla, neuvedla tedy žádnou konkrétní změnu okolností, ze kterých by obě smluvní strany v době uzavírání nájemní smlouvy vycházely a stejně tak netvrdí, z jakého důvodu by taková změna okolností měla vést k tomu, že by nebylo možné i nadále rozumně požadovat po žalované, aby v nájmu pokračovala. Dále upozornila na to, že předmětné prostory byly konkrétně upravené a zbudované podle požadavků žalované, a to právě pro její potřeby, kdy i s ohledem na náklady spojené s těmito úpravami a přestavbami, byl nájem sjednán na dobu určitou. Dále žalobkyně vyslovila předpoklad, že touto výpovědí žalovaná pouze upřednostňuje jiné své prostory a sleduje pouze své zájmy, bez ohledu na újmu, kterou svým jednáním způsobí žalobkyni. V souladu s ustanovením paragrafu 2314 odst. 3 o.z., vyzvala žalovanou, aby vzala výpověď z nájmu zpět, což žalovaná neučinila a nechala marně uplynout jednoměsíční lhůtu ode dne doručení námitek, jejíž konec připadal na den 25.10.2024. Proto žalobkyně v souladu s ustanovením § 2314/3 o.z. uplatnila právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem. V podané žalobě dále žalobkyně odkázala na ustanovení paragrafu 3 zák. č. 116/1996 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ustanovení paragrafu 9 odst. 1,3 uvedeného zákona a dále na ustanovení paragrafu 3074/1 o.z., § 2308 o.z., 2310 odst. 1 o.z., § 2311 o.z., § 2287 o.z., § 2314/1,3 o.z., s tím že žalobkyně jakožto pronajímatel řádně plnila a plní své povinnosti z daného nájemního vztahu, kdy prostory, které byly předány žalované k užívání, může nájemce nadále plně a nerušeně užívat v souladu se smlouvou. Nenastala žádná skutečnost, která by opravňovala žalovanou k výpovědi z nájmu. Pokud žalovaná podala výpověď z nájmu, tak ta je nedůvodná, ale zejména není řádně odůvodněná, takže na ni nelze nahlížet jako na platnou. Žalobkyně má proto za to, že nájemní vztah nadále trvá a výpověď žalované není oprávněná.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí, kdy poukázala zejména na to, že podmínkou úspěšnosti žaloby je existence platného nájemního vztahu, jehož prokázání leží na žalobkyni. Žalobkyně však tuto skutečnost sice tvrdí, ale neprokazuje. Nájem mezi stranami měl vzniknout teprve dnem nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí předmětné stavby. Nájemní smlouva byla uzavřena dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, podle zák. č. 116/1990 Sb., je proto třeba aplikovat ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy, tedy ve znění zákona č. 403/1990 Sb., 529/1990 Sb., 229/1991 Sb. a zákona č. 540/1991 Sb. a rovněž tak ustanovení občanského zákoníku ve znění účinném k tomuto datu. Podle ust. § 3 zák. 116/1990 Sb. platilo, že místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen. Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru nebo neobsahuje náležitosti podle odst. 3, je neplatná. Dále žalovaná odkázala na komentářovou literatura k ust. § 80 o.s.ř., z níž vyplývá, že „Předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není (určovací žaloby), po procesní stránce spočívá v tom, že účastníci mají věcnou legitimaci a že na požadovaném určení je naléhavý právní zájem“. Vzhledem k tomu, že zde není existujícího právního poměru (tedy nájemního vztahu), není tu dán žádný, tím méně naléhavý, právní zájem žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi žalované z nájmu nebytových prostor a není dána ani věcná legitimace žalobkyně. Svou obranu proti žalobě tedy žalovaná shrnula tak, že podle tehdy platného znění zákona byl předchozí souhlas národního výboru, resp. úřadu městské části nezbytným předpokladem platnosti nájemní smlouvy, bez tohoto souhlasu je nájemní smlouva neplatná. K absolutní neplatnosti musí soud přihlédnout a tuto absolutní neplatnost nemohou žádné následné okolnosti zhojit. Poukázala přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v Brně ze dne 20.1.2004, č.j. 31Cdo 1895/2002, dále na nález Ústavního soudu III. ÚS 104/04 ze dne , datum, , dále na rozhodnutí NS v Brně , spisová značka, , , spisová značka, a další rozhodnutí.3. Žalobkyně k vyjádření žalované v replice uvedla, že trvá na tom, že mezi stranami byla uzavřena platná nájemní smlouva dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , kdy bylo sjednáno, že nájemní smlouva se uzavírá počínaje dnem právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu. Kolaudační rozhodnutí městské části , adresa, odboru stavebně dopravního nabylo právní moci dne , datum, . Žalobkyně má za to, že případná absence souhlasu nemá vliv na platnost nájemní smlouvy, a to s ohledem na specifické okolnosti, za kterých byla nájemní smlouva uzavírána a dále s ohledem na sjednání okamžiku vzniku nájemního vztahu. Žalobkyně požádala ve smyslu ustanovení § 3 odstavec 2 věta druhá zák. č. 116/1990 Sb. o udělení souhlasu národního výboru, resp. příslušného obecního úřadu, a to úřadu městské části , Anonymizováno, , Anonymizováno, a to bezprostředně po právní moci daného kolaudačního rozhodnutí. Dle žalobkyně se jednalo o pouhý formální úkon, a to z toho důvodu, že úřad MČ , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve svém kolaudačním rozhodnutí povolil užívání novostavby objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v rozsahu provozní jednotky pak přímo určené pro žalovanou. Žalovaná požadovala předmět nájmu stavebně technicky upravit pro své potřeby a účel nájmu tak, jak byl sjednán v nájemní smlouvě, tyto stavební úpravy prováděla přímo žalovaná na své náklady, a proto byl sjednán nájem ke dni právní moci kolaudačního rozhodnutí. Užívání celé stavby bylo povoleno na dobu 49 let, nájemní smlouvy byla sjednána na dobu 47 let, tedy fakticky na celou dobu, po kterou bylo městskou částí , Anonymizováno, , Anonymizováno, povoleno užívání samotné stavby objektu nákupního centra. Podle žalobkyně nájemní smlouva splňuje zákonné náležitosti. Soudy po roce 1999, kdy bylo zrušeno ustanovení zákona o souhlasu národního výboru s nájmem nebytových prostor, posuzovaly platnost či neplatnost takových nájemních smluv a d