42 C 85/2020-185 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Mezi žalobcem, jakožto kupujícím, žalovaným, jakožto prodávajícím, a [právnická osoba] [anonymizováno], sídlo: [adresa] [IČO], jakožto zprostředkovatelem byla uzavřena rezervační smlouva, na základě které se žalovaný zavázal převést na žalobce vlastnictví k jednotce [číslo] [anonymizováno 6 slov] [adresa] [anonymizována dvě slova] [územní celek], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek] včetně k bytu příslušejícímu spoluvlastnickému podílu o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], a to za kupní cenu 4 750 000 Kč. Žalobce byl připraven k uzavření kupní smlouvy, kdy však před uplynutím termínu k uzavření kupní smlouvy přestal žalovaný komunikovat, nepředložil smlouvou předpokládané dokumenty, nesdělil své finální připomínky a nevyslovil souhlas s navrhovaným zněním kupní smlouvy. Žalobce byl připraven k podpisu smluvní dokumentace, kdy až dne 29. 8. 2019 poskytl žalovaný poslední informace nezbytné pro uzavření smlouvy, a to zejména příslušné číslo účtu, na nějž měla být vyplacena kupní cena. Ještě tedy dne 29. 8. 2019 žalovaný jednal tak, aby byly smlouvy finalizovány, avšak k samotnému podpisu se nedostavil. Žalobce byl po celou dobu připraven k podpisu příslušných smluv. K tomuto však nedošlo a žalovaný přestal komunikovat a reagovat na výzvy. Žalovaný byl v prodlení s plněním svých povinností, kdy dle čl. II odst. 5 Rezervační smlouvy se žalovaný zavázal před uzavřením kupní smlouvy předložit žalobci od osoby odpovědné za správu domu vyčíslení nesplacené části úvěru připadající na vlastníka jednotky č. 886/4 (bytu). Žalovaný tento dokument nikdy nezajistil, kdy až dne 28. 8. 2019 poslal svému realitnímu makléři koncept znění prohlášení výboru SVJ k vyčíslení nesplacené části úvěru SVJ, která připadala na žalovaného. Není tedy pravdou, že by marně uplynula lhůta, když žalovaný sám ještě dne 28. 8. 2019 a 29. 8. 2019 doplňoval podklady pro uzavření smlouvy. Originál dokumentu však žalobci již předložen nebyl. Žalobce se vyjádřil k návrhu smlouvy, kdy se mu nelíbila formulace ohledně okamžiku, kdy se považuje kupní cena za uhrazenou. Skutečnost, že by se kupní cena nepovažovala za uhrazenou již připsáním na úschovní účet advokáta, který poskytoval služby žalovanému, jakožto prodávajícímu, je poměrně nestandardní a odpovídá skutečnosti, kdy úschovu poskytuje advokát kupujícího, na což byl žalovaný upozorňován. Nicméně s ohledem na blížící se termín podpisu žalobce žalovaným požadovaný model akceptoval. K průběhu jednání o smlouvě může poskytnout svědeckou výpověď [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který asistoval žalobci při nákupu bytu. Pokud žalovaný uvádí, že měl obavy, zdali žalobce stihne načerpat úvěr, tak k tomuto žalobce uvádí, že žalovanému prostřednictvím jeho zástupce pana [příjmení] [příjmení] zaslal již dne 20. 8. 2019 a téhož dne zaslal [anonymizováno] [příjmení] žalovanému informaci ohledně smluvní dokumentace, a to konkrétně návrh zástavní smlouvy, smlouvy o úvěru a návrh na vklad zástavního práva. Žalobce tak byl ke dni 20. 8. 2019 připraven k uzavření kupní smlouvy, kdy k tomuto nedošlo pouze z důvodů na straně žalovaného, který nejen že neplnil své smluvní povinnosti, ale bez jakéhokoliv důvodu se nedostavil k podpisu smluvní dokumentace a ani nereagoval na následné výzvy k uzavření kupní smlouvy, kdy byl k tomuto výslovně vyzván přípisem ze dne 12. 9. 2019, adresovaným jeho právnímu zástupci, již několikátému v pořadí v této věci. Žalovaný nesplnil své povinnosti ani v dodatečném termínu a nedostavil se k podpisu kupní smlouvy, kdy z tohoto důvodu žalobce od rezervační smlouvy přípisem ze dne 10. 10. 2019 zaslaným žalovanému od rezervační smlouvy odstoupil a v souladu s čl. II odst. 5 rezervační smlouvy uplatnil nárok smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, kdy její úhradu požadoval do 10 pracovních dnů ode dne doručení výzvy. Výzva byla doručena dne 21. 10. 2019, kdy 10. pracovní den uplynul dne 5. 11. 2019. Žalovaný je v prodlení s úhradou smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč od 6. 11. 2019. Žalobce má za to, že žalovaný neměl skutečný úmysl výše uvedenou bytovou jednotku prodat, když aktuálně na ní vázne zástavní právo ve prospěch [právnická osoba] k zajištění vlastního úvěru žalovaného ve výši 5 000 000 Kč, které žalovaný zřídil až po uzavření rezervační smlouvy. 2. Žalovaný nárok žalobce v celém rozsahu neuznává. Žalovaný uvádí, že není pravdou, že by žalovaný nesplnil podmínky rezervační smlouvy a že by žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu. Žalovaný uvádí, že s žalobcem uzavřel dne 13. 6. 2019 rezervační smlouvu, jejímž dalším účastníkem byla [právnická osoba], [anonymizováno]., se sídlem [adresa], [IČO]. [příjmení] [právnická osoba], [anonymizováno]. jednal pan [příjmení] [jméno] [příjmení] s tím, že mezi žalovaným a [právnická osoba], [anonymizováno]. byla uzavřena dne [datum] smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti. Obě tyto smlouvy se týkaly bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalovaného]. Žalovaný uvádí, že od počátku měl zájem na prodej bytové jednotky [číslo], a to v co nejkratším termínu. Důvodem bylo, že 28. 5. 2019 uzavřel Smlouvu o smlouvě budoucí na koupi nemovitosti pozemků a stavby v k.ú. [část obce] za kupní cenu 5 000 000 Kč. Vlastní kupní smlouva měla být uzavřena do 6 měsíců ode dne podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí. Žalovaný tak chtěl z prodeje bytové jednotky [číslo] financovat nákup nemovitostí v [část obce] O této skutečnosti byl žalovaný informován a taktéž o tomto věděl [anonymizováno] [příjmení], neboť koupi této nemovitosti pro žalovaného zprostředkovával. Tedy žalovaný potřeboval prodat bytovou jednotu v co nejkratším termínu. [anonymizováno] [příjmení] připravil smluvní dokumentaci k prodeji bytové jednotky [číslo] a tuto zaslal dne 18. 7. 2019 účastníkům k vyjádření a sdělení připomínek. Dne 30. 7. 2019 sdělil [anonymizováno] [příjmení] žalovanému, že žalobce je bez výhrad k zaslaným smlouvám a dále, že žalobce žádá o posunutí termínu podpisu smluv z pracovních důvodů. Dne 2. 8. 2019 zaslal žalovaný [příjmení] [příjmení] revizi smluvní dokumentace s tím, že požadoval zejména změnu ve způsobu úhrady kupní ceny do advokátní úschovy. Ačkoliv [anonymizováno] [příjmení] měl hájit zájmy svého klienta - jako zprostředkovatel, nastavil advokátní úschovu tak, že kupní cena je zaplacena již uhrazením na bankovní účet schovatele. Tedy riziko případné zpronevěry ze strany schovatele by nesl žalovaný. Dne 2. 8. 2019 zaslal pan [příjmení] [příjmení] žalovanému své vyjádření k žádosti o úpravu smluv ze strany žalovaného a současně mu zaslal Dodatek k Rezervační smlouvě ohledně prodloužení termínu podpisu do [datum], a to ačkoliv věděl, že žalovaný na prodej bytové jednotky [číslo] spěchá. Žalovaný z vyjádření pana [příjmení] [příjmení] měl pocit, že hájí spíše zájmy kupujících a raději předal smluvní dokumentaci své právní zástupkyni [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že nedostal od pana [příjmení] [příjmení] žádné vyjádření žalobce k jeho revizím smluv, kontaktovala ho [anonymizováno] [příjmení] a zjistila, že [anonymizováno] [příjmení] prozatím nepředal revize žalobci. Dne 16. 8. 2019 o tomto zaslala emailovou zprávu. Současně z jednání s panem [příjmení] [příjmení] vyplynulo, že kupující nemají doposud uzavřenou úvěrovou smlouvu. Žalovaný se tak začal obávat, že se nestihne prodej bytu a výplata peněz do termínu úhrady kupní ceny za nemovitosti v k. ú. [část obce]. Nicméně souhlasil s prodloužením lhůty k uzavření smlouvu do 26. 8. 2019. Žalovaný dále předkládá e-mail pana [příjmení] [příjmení] ze dne 19. 8. 2019, ze kterého vyplývá přístup pana [příjmení] [příjmení] k "ochraně" zájmů jeho klienta a zejména potvrzuje, že revize smluv zaslal žalobci až dne 19. 8. 2019. Dne 21. 8. 2019 přeposlal [anonymizováno] [příjmení] žalovanému vyjádření žalobce k revizi smlouvy, zejména pak ke shora uvedené otázce formy úschovy, které znělo:„ 1. článek IV.1 a V.1. poslední věta. Toto je klienty striktně neakceptovatelné ustanovení. V případě advokátní úschovy je zavedená praxe, že kupní cena se považuje za uhrazenou jejím složením do úschovy. Jinak z pohledu klientů postrádá smysl. Toto ustanovení bychom akceptovali pouze v případě jistotního účtu u velké, stabilní banky." V této době zbývalo do podpisu kupní smlouvy 5 dnů, a to i s víkendem. Ze shora uvedeného pak vyplývá, že nedošlo k dohodě stran v podstatné náležitosti kupní smlouvy. Dne 26. 8. 2019 v poslední den pro podpis smluv zaslal pan [příjmení] [příjmení] žalovanému smluvní dokumentaci, ale ve verzi, kterou neodmítli kupující - žalobce, tedy ne ve verzi, na které trval žalovaný. Současně žalovanému sdělil, že manželka žalobce, která byla taktéž účastníkem smluv přiletí do České republiky až ve čtvrtek tedy 29. 8. 2019, tedy 3 dny po uplynutí lhůty k podpisu smluv. Termín podpisu smlouvy byl sjednán na den 26. 8. 2019 a kupující v tento den nebyla ani v České republice. Úvěrová smlouva a Smlouva zástavní s úvěrující ba