17 C 343/2023-101 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 5 dne , datum, domáhají určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytové jednotky číslo , hodnota, , umístěné v přízemí domu , Anonymizováno, na adrese , adresa, , jednotka zapsaná na LV č. , hodnota, , obec , adresa, v k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „předmětný byt“) ze dne , datum, z důvodu § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku. K odůvodnění žaloby uvedli, že na základě nájemní smlouvy z roku 2018 jsou nájemci předmětného bytu na dobu neurčitou s ním, že dne , datum, jim byla právním zástupcem žalované doručena výpověď z nájmu předmětného bytu pro hrubé porušení povinností nájemce, kterého se měli dopustit tím, že údajně neměli umožnit pronajímateli přístup do bytu po předchozí výzvě pronajímatele, když měli být o zamýšlené prohlídce vyrozuměni dopisem ze dne , datum, (s plánovaným termínem prohlídky dne , datum, ), resp. dopisem ze dne , datum, (s plánovaným termínem prohlídky dne , datum, ). K první výzvě ze dne , datum, uvedli, že dopis vyzvedla žalobkyně a) řádně na poště dne , datum, (v úložní době), což bylo poté, kdy termín zamýšlené prohlídky uplynul. Druhou výzvu pronajímatelky ze dne , datum, nedopatřením na poště nevyzvedli (jak z důvodu mylného předpokladu o obsahu a odesílateli dopisu, tak z časových důvodů – rodinného a pracovního zatížení žalobkyně a) – matky 4 dětí v době začátku prázdnin). Mají zato, že žalovanou uváděné porušení povinností ze strany nájemců (tedy neumožnění prohlídky v jednom případě) není takovým porušením povinností nájemce, které by bylo možno považovat za hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu zákonného ustanovení, které by bylo srovnatelné s ostatními výpovědními důvody (jako např. spáchání trestného činu na pronajímateli bytu), přičemž předmětná výpověď z nájmu bytu je ryze účelovou.2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že trvá na výpovědi z nájmu předmětného bytu. Předmětný byt byl přenechán k výlučnému užívání žalobcům na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, na dobu neurčitou. Žalovaná v souladu se smlouvou prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala oba žalobce nejprve dopisem ze dne , datum, (odeslán doporučeně prostřednictvím , právnická osoba, dne , datum, ), v němž informovala o prohlídce dne , datum, , kterou měl provést zástupce žalované, přičemž součástí dopisu byla i žádost o potvrzení daného termínu (včetně kontaktů na zástupce žalované), avšak žalobci zástupce žalované nekontaktovali a dopis pro žalobce b) se dokonce vrátil jako nedoručený. Následně žalovaná prostřednictvím svého zástupce opětovně žalobce požádala o zpřístupnění bytu, a to doporučeným dopisem ze dne , datum, (podaným na poště dne , datum, ), v němž byl stanoven termín prohlídky na den , datum, , přičemž součástí dopisu byla žádost o potvrzení termínu prohlídky, případně o kontaktování zástupce žalované o stanovení náhradního termínu prohlídky. Na tuto druhou žádost nebylo ze strany žalobců nijak reagováno. Z těchto důvodů se žalovaná rozhodla přistoupit k ukončení nájmu, což učinila dopisem svého právního zástupce ze dne , datum, (odeslaným prostřednictvím , právnická osoba, dne , datum, ) z důvodu porušení povinnosti nájemce dle ust. § 2219 o. z. Zdůraznila, že oznámení kontroly bytu bylo učiněno s dostatečným časovým předstihem (15 a 21 dnů), přičemž dle formulace výzev měli žalobci možnost jednat o změně termínu prohlídky. Zasláním oznámení o provedení kontroly bytu vznikla žalobcům dle § 2219 o. z. povinnost kontrolu umožnit, a pokud tak neučinili, hrubě porušili své povinnosti nájemce. Vzhledem k tomu, že tak učinili opakovaně, jedná se porušení povinnost nájemce hrubým způsobem, neboť opakovanou ignorací výzvy pronajímatele naplnili dostatečnou intenzitu porušení svých povinností. Má za to, že žalobci se nemohou dovolávat toho, že se tak stalo pouze neopatrností v souvislosti s nepřevzetím pošty, neboť měli „jakožto osoby průměrného rozumu“ očekávat, že v případě pozdního převzetí dokladu je namístě kontaktovat zasílatele, zvlášť, byli-li o to požádáni. Ve vztahu k žalobci b) se uplatní domněnka doby dojití dle § 573 o. z., neboť v obou případech se dostaly zásilky do jeho sféry (měl objektivně možnost se s nimi seznámit). Dále namítla, že jednání žalobkyně a) je v rozporu s dobrými mravy, když žalovaná má zájem na využití předmětného bytu pro sebe, resp. své další děti, a přestože se snažila s žalobkyní o rozumnou domluvu, ta na její návrhy nereflektuje.3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších právních předpisů, dále jen „o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.), a dále provedl důkaz účastnickými výpověďmi účastníků (§ 131 o. s. ř.), přičemž potřebu provedení jiných důkazních prostředků soud neshledal.4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Žalovaná je vlastníkem nemovitosti – bytové jednotky č. číslo , hodnota, , umístěné v přízemí domu č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , jednotka zapsaná na LV č. , hodnota, , obec , adresa, v k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „předmětný byt“) (nesporná tvrzení účastníků).5. Dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva k předmětnému bytu na dobu určitou (, Anonymizováno, ) s možností jejího prodloužení za nájemné , částka, měsíčně a poplatky ve výši , částka, měsíčně (nájemní smlouva ze dne , datum, , čl. , Anonymizováno, ). Dne , datum, žalovaná písemně prodloužila nájemní smlouvu pro žalobce b) (písemné sdělení ze dne , datum, , čl. , Anonymizováno, ).6. Dne , datum, byla mezi žalovanou (jako pronajímatelkou) a žalobci (jako nájemci) uzavřena nájemní smlouva, v níž se účastníci řízení dohodli, že žalovaná přenechá žalobcům k užívání předmětný byt na dobu neurčitou za nájemné ve výši , částka, měsíčně. V čl. VII. Bod 10 bylo sjednáno, že pronajímatel je oprávněn vstoupit do bytu po předchozím písemném oznámení nájemci za účelem kontroly dodržování podmínek smlouvy, jakož z důvodu provádění údržby, nutných oprav či kontroly (nájemní smlouva ze dne , datum, , čl. , Anonymizováno, ).7. Dopisem zástupce žalované ze dne , datum, (odeslaným žalobcům prostřednictvím , právnická osoba, dne , datum, ) byli žalobci dle § 2219 o. z. vyzváni k umožnění prohlídky bytu za účelem kontroly dodržování podmínek nájemní smlouvy v termínu , datum, od 14 hodin s tím, že byli současně požádáni o potvrzení termínu na email zástupce žalobce, popř. k navržení náhradního termínu (konkrétně kontaktováním na v dopise uvedené telefonní číslo, či email zástupce žalované); současně byli upozorněni, že neumožnění kontroly a prohlídky bytu může být považováno za zvlášť hrubé porušení povinností nájemce. Předmětný dopis byl na , právnická osoba, uložen, přičemž dne , datum, byl v úložní době vyzvednut žalobkyní a), ve vztahu k žalobci b) se vrátil odesílateli jako nedoručený (dopis ze dne , datum, – čl. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , podací arch – čl. , Anonymizováno, , kopie vrácené listovní zásilky žalobce b) – čl. , Anonymizováno, p. v., potvrzení , právnická osoba, – čl, Anonymizováno, , potvrzení o převzetí zásilky čl. , Anonymizováno, ).8. Dopisem zástupce žalované ze dne , datum, (odeslaným žalobcům prostřednictvím , právnická osoba, dne , datum, ) byli žalobci dle § 2219 o. z. vyzváni k umožnění prohlídky bytu za účelem kontroly dodržování podmínek nájemní smlouvy v termínu , datum, od , Anonymizováno, hodin s tím, že byli současně požádáni o potvrzení termínu na email zástupce žalobce, popř. k navržení náhradního termínu (konkrétně kontaktováním na v dopise uvedené telefonní číslo, či email zástupce žalované); současně byli upozorněni, že neumožnění kontroly a prohlídky bytu může být považováno za zvlášť hrubé porušení povinností nájemce. Předmětný dopis byl na , právnická osoba, uložen, nebyl žádným z žalobců vyzvednut a vrátil se odesílateli jako nedoručený (dopis ze dne , datum, – čl. , Anonymizováno, , podací arch – čl. , Anonymizováno, , kopie vrácené listovní zásilky žalobců – čl. , Anonymizováno, b), potvrzení , právnická osoba, – , Anonymizováno, ).9. Dopisem právního zástupce žalované předaným k poštovní přepravě dne , datum, žalovaná nájem bytu vypověděla písemnou výpovědí ze dne , datum, dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku s odůvodněním, že v souladu s čl. VII bod 10. nájemní smlouvy (jakož § 2219 o. z.) byla jako pronajímatelka oprávněna vstoupit do nájemního bytu po předchozím písemném oznámení za účelem prohlídky v nezbytném rozsahu, k čemuž byli nájemci dvakrát (dopisem ze dne , datum, a dopisem ze dne , datum, ) s dostatečným předstihem prostřednictvím právního zástupce vyzváni, avšak ani v jenom případě nedošlo ze strany nájemní k umožnění vykonání oznámené prohlídky, čímž došlo k h