18 C 21/2021-37 — Obvodní soud pro Prahu 6

Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 25. 01. 2021 domáhal, aby soud žalovanému ke dni podání tohoto návrhu určil nájemné ve výši 40 000 Kč s tvrzením, že žalobce jako pronajímatel uzavřel dne 01. 05. 2012 s žalovaným jako s nájemcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt [číslo] o rozloze 105,84 m2, 4+kk, situovaný ve třetím nadzemním podlaží domu [adresa], vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. Praha, katastrální pracoviště Praha, v katastrálním území Vokovice (dále jen„ byt“), který se nachází na adrese [adresa]. V bytě bylo vybíráno měsíční nájemné ve výši 19 000 Kč a zálohy na úhradu nákladů za plnění poskytovaná souvislosti s užíváním bytu ve výši 6 000 Kč měsíčně. Nájemné bylo stanoveno nájemní smlouvou 01. 05. 2012 ve znění dodatků č. 1 ze dne 14. 07. 2012, č. 2 ze dne 03. 06. 2013 a následně akceptací návrhu na zvýšení nájemného ze dne 12. 08. 2014, kdy začal pronajímatel takto stanovené nájemné platit na účet nájemce. Dne 25. 09. 2020 byl žalovanému ze strany žalobce učiněn písemný návrh na zvýšení nájemného a nové nájemné bylo stanoveno částkou 22 800 Kč. Žalobce a žalovaný se na výši nového nájemného nedohodli, což žalovaný oznámil žalobci prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 27. 10. 2020. Žalobce se obrátil s návrhem na zvýšení nájemného na soud, neboť nově navrhované nájemné splňuje předpoklady obvyklého nájemného v daném místě a čase. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Učinil nesporným to, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ve znění jejích dodatků. Zpochybnil však, že by se s žalobcem dohodl na nájemném ve výši 19 000 Kč. Nájemné bylo naposledy zvýšeno dodatkem z dne 14. 07. 2012 na částku 16 000 Kč. Pokud hradil od konce roku 2014 vyšší celkovou částku než sjednaných 16 000 Kč na nájemné, řešil tím snížení budoucího nedoplatku na zálohy spojené s užíváním bytu, neboť za rok 2013 nárokoval žalobce nedoplatek za služby ve výši 30 000 Kč. Z tohoto důvodu pro další období navýšil žalovaný zálohy na služby na 9 000 Kč. Žalobcem navrhované zvýšení nájemného je tedy vyšší než zákonem stanovených 20% za poslední tři roky. Z tohoto důvodu je návrh pronajímatele na zvýšení nájemného nicotný. Dále žalovaný namítá, že žalobce zcela rezignoval na prokázání toho, jaká je výše srovnatelného nájemného v místě a čase. S ohledem na cizí státní příslušnost žalobce se soud nejprve zabýval svou pravomocí ve věci rozhodnout, kterou dovodil z čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 s ohledem na polohu předmětného bytu v obvodu podepsaného soudu. S odkazem na čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 soud aplikoval právo české. Žalobce využil svého práva a k nařízenému jednání na den [datum] se nedostavil. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda je žalobce aktivně legitimován k podání žaloby. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], pro katastrální území Vokovice, Katastrální úřad pro hl. m. Prahu, , soud zjistil, že podílovými spoluvlastníky k bytu (bytová jednotka [číslo] vymezená dle zákona o vlastnictví bytu v budově [adresa] v části obce Vokovice, která je postavena na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Vokovice a s ní spojený spoluvlastnický podílu o velikosti id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Vokovice) je žalobce v podílu 1/100 k celku a společnost [právnická osoba], se sídlem [adresa], [IČO] v podílu 99/100 k celku. Ze smlouvy o nájmu bytu včetně jejích dodatků č. 1 a 2 bylo zjištěno, že dne 01. 05. 2012 byla mezi společností [právnická osoba] coby pronajímatelem a žalovaným coby nájemcem uzavřena smlouva o nájmu bytu, nájem byl sjednán na dobu určitou od 01. 05. 2012 do 31. 07. 2012. Bylo sjednáno, že doba nájmu může být prodloužena na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Dodatkem č. 1 ze dne [číslo] a dodatkem č. 2 ze dne 03. 06. 2013 byla doba nájmu nově upravena na dobu neurčitou, a to s účinností od 31. 07. 2013. Z citovaných dodatků smlouvy o nájmu soud dále zjistil, že byly uzavřeny na straně pronajímatele opět se společností [právnická osoba] Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 25. 9. 2020 soud zjistil, že žalobce zaslal žalovanému návrh na zvýšení nájemného, na který žalovaný reagoval dopisem ze dne 27. 10. 2020 a tento návrh odmítl. Z dalších čtených důkazů soud nezjistili žádné pro věc rozhodné skutečnosti. Podle ustanovení § 3072 odst. 1, věta prvá před středníkem, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Na daný spor soud aplikoval o. z. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle ustanovení §1128 odst. 1 o. z., o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. V daném případě podal žalobu menšinový spoluvlastník [celé jméno žalobce], který je vlastníkem 1% podílu k danému bytu, jak bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví], pro katastrální území Vokovice, Katastrální úřad pro hl. m. Prahu, . Žalobce pak nedoložil existenci dohody spoluvlastníků ohledně nakládání se společnou věci či souhlas s podáním žaloby a není tak zřejmé, zda většinový spoluvlastník bytu, společnost [právnická osoba], byl srozuměn s podáním této žaloby. Totéž je nutno konstatovat i o návrhu na zvýšení nájemného, který je podepsán pouze žalobcem, aniž by byla doložena dohoda spoluvlastníků, ohledně nakládání se společnou věci či souhlas většinového spoluvlastníka s tímto právním jednáním. S ohledem na shora uvedené se soud dále nezabýval námitkami žalované strany ohledně nicotnosti návrhu na zvýšení nájemného ze dne 25. 09. 2020, který žalobce žalovanému zaslal. Soud připomíná, že obecně platí, že žalobce v řízení svou žalobou vymezuje okruh účastníků a poučení o nedostatku věcné legitimace v řízení není poučením o procesních právech ve smyslu § 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), které by se účastníkům mělo v průběhu řízení dostat od soudu, neboť poučení o tom, že v řízení má na straně žalobce vystupovat i jiný účastník z mezí procesních pravidel vybočuje a zakládalo by nerovnost mezi účastníky občanského soudního řízení (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 56/95, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2928/2013). S ohledem na shora uvedené soud shledal, že žalobce nedoložil svou aktivní legitimaci ve sporu, když z uvedeného výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že vlastníkem 1% spoluvlastnického podílu k bytu a žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení §142 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšnému žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení, která se sestává z odměny právního zástupce žalovaného za tři úkony právní služby po 2 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání) podle ustanovení § 7, §9 odst. 3 a §11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ A. T.“), třech paušálů za tytéž úkony po 300 Kč podle ustanovení §13 odst. 3 A. T., 21 % DPH ve výši 1 774 Kč Celkem soud žalovanému přiznal na náhradu nákladů řízení částku ve výši 10 146 Kč.