6 C 404/2021 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně podala dne 14. 9. 2021 u zdejšího soudu návrh na vydání elektronického platebního rozkazu proti žalovanému o zaplacení částky 395 912 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že účastníci uzavřeli dne 19. 4. 2021 Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“), na základě které si žalovaný sjednal poskytování realitních služeb ve věci prodeje jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, v části [územní celek], stojící na pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemcích parc. [číslo] vše zapsáno do katastru nemovitostí na LV [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitost“), která je ve vlastnictví žalovaného. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy činila požadovaná kupní cena nemovitosti částku 6 990 000 Kč plus doplatek dluhu u Městské části pro [část Prahy] výši 1 190 000 Kč, celkem tedy částku 8 180 000 Kč. V rámci zprostředkovatelské činnosti žalobkyně řádně konala veškeré činnosti podle zprostředkovatelské smlouvy, směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě za podmínek sjednaných ve spotřebitelské smlouvě. Prohlídky nemovitosti byly umožněny ze strany žalovaného od 6. 6. 2021 z důvodu, že nemovitost před tímto datem užívali nájemci žalovaného. Dne 7. 6. 2021 proběhly tři prohlídky nemovitosti za přítomnosti žalovaného. Následně dne 8. 6. 2021 sdělil zcela bezdůvodně žalovaný žalobkyni, že si již nemovitost nadále nepřeje inzerovat, protože ji již nechce prodat. Poté následovala další komunikace mezi účastníky, jejímž vyústěním bylo umožnění dalších tří prohlídek nemovitosti, a to dne 30. 6. 2021, přičemž byly z důvodu nedostavení se jednoho ze zájemců nakonec provedeny prohlídky dvě. Po prohlídce dne 30. 6. 2021 projevil jeden ze zájemců, obstaraných žalobkyní, konkrétně paní [jméno] [příjmení], zájem a připravenost koupit nemovitost za kupní cenu požadovanou žalovaným. Následně žalovaný i přes opakované výzvy žalobkyně k poskytnutí součinnosti směřující k prodeji nemovitosti, zejména tedy uzavření kupní smlouvy s paní [příjmení], odmítl dále činit jakékoliv kroky a následně prostřednictvím e-mailové komunikace sdělil žalobkyni zcela bezdůvodně, že nemovitost prodat nechce. Žalovaný však do současné doby zprostředkovatelskou smlouvu neukončil, resp. se o to ani nepokusil. Podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy se žalovaný zavázal poskytovat žalobkyni nezbytnou součinnost, aby mohla plnit své povinnosti stanovené zprostředkovatelskou smlouvou, zejména poskytnout nezbytné dokumenty a umožnit prohlídky nemovitosti, sdělovat žalobkyni veškeré informace, nezbytné pro řádné plnění zprostředkovatelské smlouvy, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy s vyhledaným kupujícím. Podle článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy se žalovaný v případě, kdy neposkytne žalobkyni nezbytnou součinnost podle článku VII. zprostředkovatelské smlouvy, zejména pokud tím zmaří uzavření kupní smlouvy se žalobkyní vyhledaným zájemcem, zavázal uhradit žalobkyni odměnu za doposud poskytnuté realitní služby a zprostředkování samotné příležitosti uzavřít kupní smlouvu v paušální částce ve výši provize, včetně DPH podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy. Podle tohoto článku zprostředkovatelské smlouvy pak byla sjednána provize žalobkyně ve výši 4 % ze sjednané kupní ceny nemovitosti plus DPH, tj. částka 395 912 Kč (327 200 Kč + 21 % DPH 68 712 Kč). Žalovanému v důsledku bezdůvodného odepření uzavření kupní smlouvy s vyhledaným zájemcem, a tedy zmaření prodeje nemovitosti, vznikla povinnost k úhradě odměny podle článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy v celkové částce 395 200 Kč. Žalobkyně zaslala žalovanému doporučenou zásilkou dne 30. 8. 2021 předžalobní výzvu, kterou vyzvala žalovaného k úhradě této smluvní pokuty. Žalovaný zásilku převzal dne 31. 8. 2021, avšak tuto částku žalobkyni neuhradil. 2. Soud rozhodl podle návrhu elektronickým platebním rozkazem ze dne 24. 9. 2021, č. j. EPR 218496/2021-6, proti němuž podal žalovaný včasný odpor a vyjádření k žalobě, ve kterých navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že předžalobní výzva ke dni 30. 8. 2021 byla předčasná a tedy nicotná, protože zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena do 30. 9. 2021. I z tohoto důvodu považuje žalovaný žalobu za předčasnou, protože ke dni podání žaloby, resp. ke dni vydání elektronického platebního rozkazu, ještě nemohl žalovaný smluvní vztah žádným způsobem porušit, protože stále trval. Podle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ ZRZ“) je provize za realitní zprostředkování splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Realitní smlouva však uzavřena nebyla. Podle § 19 odst. 2 ZRZ je možné splatnost provize vázat nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Tato možnost však ve zprostředkovatelské smlouvě sjednána nebyla. Podle článku II. zprostředkovatelské smlouvy měla činit provize 4 %, včetně DPH bez dalšího ujednání, a proto je zřejmé, že nastávají účinky § 19 odst. 1 ZRZ, tj. odměna je splatná po uzavření kupní smlouvy. Jestliže žalobkyně opírá svůj žalobní nárok o ustanovení článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy, pak nelze než uzavřít, že se žalobkyně tímto ustanovením smlouvy snaží obejít § 19 odst. 1 ZRZ, stejně jako § 19 odst. 2 ZRZ, a dané ujednání zastírá de facto ujednání, které svým obsahem je ujednáním o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele (dále jen „zákon o ochraně spotřebitele“), je obchodní praktika nekalá, je-li v rozporu s požadavkem odborné péče a podstatně narušuje nebo je způsobilá podstatně narušit ekonomické chování spotřebitele. Vzhledem k dikci článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy ve vztahu k § 19 ZRZ lze uzavřít, že ze strany žalobkyně se v daném konkrétním případě jedná o nekalou obchodní praktiku, které nelze přiznat soudní ani jinou právní ochranu. 3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného setrvala na svých žalobních tvrzeních. Uvedla, že v článku VI. odst. 2 zprostředkovatelské smlouvy se zcela jasně deklaruje, že nárok na zaplacení smluvní provize vzniká až uzavřením kupní smlouvy. Nedošlo proto k aplikaci § 19 odst. 2 ZRZ. Žalobkyně však svůj nárok nikterak neodvozuje od tohoto článku, tedy od skutečnosti, zda byla či nebyla uzavřena kupní smlouva, nýbrž nárok odvozuje od článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy ve spojení s článkem VIII. zprostředkovatelské smlouvy. Článek VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy totiž žalovaný porušil tím, že neposkytl nezbytnou součinnost, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti. Takovým jednáním žalovaného tak došlo k aktivaci článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy a vzniku nároku žalobkyně na úhradu odměny za realitní služby. S ohledem na obecnou právní zásadu pacta sunt servanda, vyjádřenou v § 1759 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a zároveň na skutečnost, že smluvní strany se mohou legitimně odchýlit od zákonných ustanovení, považuje žalobkyně uvedený článek VIII. zprostředkovatelské smlouvy za platný. Jedná se navíc o běžné ustanovení tohoto typu smlouvy v oblasti realitních služeb. Pokud se týká splatnosti provize, nárok na odměnu za realitní služby ve smyslu článku VIII. zprostředkovatelské smlouvy nevzniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána, nýbrž právě neposkytnutím součinnosti podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy. Není proto pravda, jak uvádí žalovaný, že ke dni vydání elektronického platebního rozkazu ještě nemohl žalovaný smluvní vztah žádným způsobem porušit. Pohledávka (odměna) tak podle zprostředkovatelské smlouvy vznikla v okamžiku, když žalovaný neposkytl žalobkyni nezbytnou součinnost podle článku VII. odst. 1 písm. a) zprostředkovatelské smlouvy, zejména zmařil uzavření kupní smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní. Okamžik vzniku pohledávky tak v tomto případě není nikterak vázán na uzavření kupní smlouvy, neboť se nejedná o provizi za zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti, jak se snaží žalovaný nastínit. K tvrzení žalovaného, že článek VIII. údajně de facto zastírá ujednání, které svým způsobem je ujednáním o smluvní pokutě vůči zájemci jako spotřebiteli, pak žalobkyně uvedla, že zmiňované ustanovení zprostředkovatelské smlouvy je zcela standardním ustanovením smluv tohoto typu a rozhodně se tak nejedná o jakékoliv zastírání smyslu tohoto ustanovení, natož o neplatné ustanovení. Je zjevné, že žalovaný měl možnost si zprostředkovatelskou smlouvu důkladně přečíst, což také udělal, a taktéž stvrdil vlastním podpisem na smlouvě. Předmětný článek není ve smlouvě nikterak schovaný nebo jakkoliv jinak upozaděný, například menším písmem ve zprostředkovatelské smlouvě či na jiném dokumentu, a bude-li na žalovaného pohlíženo jako na průměrného občana ve smyslu o