ECLI: ECLI:CZ:OSPH06:2024:13.C.38.2023.1 Datum: 2024-08-07 Předmět: o zaplacení částky 1 681 741,80 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 1735 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1743 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1758 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1759 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1895 z. č. 89/2012 Sb."] ["jednatel""smlouva nájemní""dokazování""náhrada nákladů""svědek""lhůty""postoupení smlouvy""zadržovací právo""dlužné nájemné""náklady řízení"]
O co šlo: o zaplacení částky 1 681 741,80 Kč s příslušenstvím (["§ 1735 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1743 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1758 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1759 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1895 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobkyně se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 2. 3. 2023, ve znění podání, kterým žalobkyně částečně vzala žalobu zpět ze dne 9. 4. 2024, domáhala stanovení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku uvedenou ve výroku I. tohoto rozhodnutí s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného a nesplněného závazku vyplývajícího z nájemní smlouvy. Žalobkyně je vlastníkem skladového areálu v obci , adresa, . Dne 30. 3. 2016 uzavřela s právním předchůdcem žalované, společností , právnická osoba, ., smlouvu o nájmu prostor k podnikání, na jejímž základě pronajala společnosti , právnická osoba, . skladové a administrativní prostory v areálu (dále jen "nájemní smlouva"). Na základě smlouvy o postoupení smlouvy ze dne 25. 2. 2019 byla nájemní smlouva postoupena na žalovanou. Nájemné dle nájemní smlouvy činilo v roce 2022 částku 214 220,36 Kč měsíčně. Žalovaná počínaje měsícem květnem 2022 přestala hradit nájemné (resp. za květen 2022 zaplatila část nájemného ve výši 20 000 Kč a za další měsíce již nájemné nezaplatila). I přes opakované sliby a přes zaslané upomínky žalovaná dlužné nájemné za měsíce květen–září 2022 nedoplatila. Žalobkyně k uhrazení části tohoto dluhu užila kauci ve výši 300 000 Kč. Zbývající část dluhu ve výši 609 662,8 Kč (po odečtení částky 141 439 Kč, které žalobkyně proti části dluhu žalované na nájemném započetla na přeplatek žalované na zálohách za služby a v této částce vzala žalobu zpět) však uhrazena nebyla.2. Dále je dlužná částka tvořena náklady žalobkyně na uvedení nájemních prostor do původního stavu, neboť součástí nájemní smlouvy byla i povinnost žalované odstranit provedené stavební úpravy a uvést prostory do původního stavu. Nájemce (resp. jeho právní předchůdce žalované) v prostorách provedl rozsáhlé stavební úpravy spočívající v realizaci vestavby kanceláří a automyčky. Nájemní smlouva byla vypovězena z důvodu nehrazení nájemného výpovědí ze dne 26. 9. 2022. Žalovaná byla v této výpovědi zároveň vyzvána, aby prostory uvedla do původního stavu a vyklizené odevzdala žalobkyni nejpozději do 30. 9. 2022. Na výpověď reagoval právní zástupce žalované odpovědí ze dne 26. 9. 2022, ve které požádal o prodloužení doby pro vyklizení prostor do 31. 10. 2022, a to právě s ohledem na skutečnost, aby žalovaná stihla uvést prostory do původního stavu. Žalovaná tedy nijak nezpochybňovala, že je povinna uvést prostory do původního stavu. Tuto svoji povinnost naopak potvrdila tím, že požádala o více času, aby prostory do původního stavu stihla uvést. Následně bylo mezi stranami telefonicky dohodnuto, že pokud žalovaná uhradí předem částku rovnající se měsíčnímu nájemnému za měsíc říjen 2022 a zálohy na služby za měsíce září a říjen 2022, bude žádosti žalované vyhověno a lhůta pro předání prostor bude prodloužena do 31. 10. 2022. Tato telefonická dohoda byla potvrzena písemným sdělením právního zástupce žalobkyně ze dne 27. 9. 2022. Následně v průběhu měsíce října žalovaná žalobkyni telefonicky navrhla, jestli by si žalobkyně nechtěla vestavbu v prostorách ponechat. Žalobkyně na to reagoval tak, že zjistí, jestli by příští nájemce vestavbu využil a podle toho dá žalované vědět. Příští nájemce prostor společnost , právnická osoba, ., však neměl o vestavbu zájem a prostory si chtěl pronajmout prázdné, a proto žalobkyně žalované sdělila, že o ponechání vestavby v prostorách zájem nemá. Žalovaná však ani v měsíci říjnu nezahájila potřebné práce k uvedení prostor do původního stavu a byla opakovaně vyzývána žalobkyní, která jí sdělila, že pokud práce nebudou dokončeny do konce listopadu 2022, zajistí žalobkyně provedení těchto prací sama na účet žalované. Dělníci najatí žalovanou následně provedli demontáž části horního patra vestavby. Na konci listopadu 2022 však práce bez jakéhokoliv zdůvodnění přerušili a již nepřišli. V prostorách stále zůstala celá spodní část vestavby, stavba automyčky, příčky a velké množství stavebního odpadu z demolice části vrchního patra vestavby. Následně žalobkyně zadala provedení demontáže vestavby a uvedení prostor do původního stavu společnosti , právnická osoba, Náklady ve výši 930 640 Kč, které tím žalobkyni vznikly, vynaložila žalobkyně v přímé souvislosti s porušením smluvní povinnosti žalované a má tak vůči žalované nárok na jejich nahrazení.3. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že žalovaná podepsala dne 18. 12. 2018 návrh smlouvy o postoupení nájemní smlouvy, žalobkyně nicméně tento návrh nepřijala. Žalobkyně nabídku přijala až 25. 2. 2019, tedy více jak 3 měsíce po jejím učinění, a zcela v rozporu s § 1735 NOZ. Jí učiněný projev vůle tak nevedl k uzavření smlouvy o postoupení nájemní smlouvy, když nabídka žalované zanikla marným uplynutím doby. Žalovaná neuznává nárok žalobkyně z titulu dlužného nájemného, neboť podle čl. 8 nájemní smlouvy se pak nájemné platilo dopředu k 25. dni v měsíci. Nájem byl pak podle žalobkyně ukončen výpovědí k 26. 9. 2022. Dluh k 13. 9. 2022 tak musel zahrnovat i nájemné za dobu do konce nájmu, tj. do 26. 9. 2022. Žalovaná pak po 13. 9. 2022 zaplatila celkem 355 945,24 Kč, tj. dne 29. 9. 2022 zaplatila částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 částku 70 862,44 Kč a dne 3. 10. 2022 částku 70 862,44 Kč. Pokud bychom pak od částky 836 000 Kč odečetli částku 355 945,24 Kč a částku 300 000 Kč (kauce), pak výsledek by bylo toliko 180 054,76 Kč. Žalovaná nicméně výslovně neuznává ani tuto částku, neboť žalobkyně uplatnila zadržovací právo k movitým věcem v pronajatých prostorech v hodnotě 480 000 Kč bez DPH.4. Žalovaná výslovně neuznává nárok žalobkyně z titulu jejích nákladů na odstranění stavebních úprav, když tento nárok je zcela zjevně nedůvodný. Dopisem ze dne 26. 9. 2022 žalobkyně nájemní smlouvu vypověděla s okamžitou účinností, přičemž vyzvala k odstranění úprav předmětu nájmu do 30. 9. 2022. Smluvní strany se následně dohodly na prodloužení lhůty pro vyklizení do 31. 10. 2022 s tím, že žalobkyně projevila zájem o ponechání stavebních úprav vč. technologického vybavení za náhradu v předmětu nájmu. Tento zájem pak žalobkyně projevovala ještě 31. 10. 2022, žalovaná tak po dohodě s žalobkyní neprováděla demontážní práce provedených úprav v předmětu nájmu, když jednala v důvěře v probíhající jednání. Dne 1. 11. 2022 pak z důvodů dodatečných a zcela nepřiměřených finančních požadavků ze strany žalobkyně došlo k odstoupení od ústní dohody o ponechání úprav v předmětu nájmu. Žalovaná byla následně bezprostředně připravena provádět demontáž a odstranění úprav v předmětu nájmu. Žalobkyně však neposkytnula žalované potřebnou součinnost, resp. jí aktivně bránila k řádnému uvedení předmětu nájmu do původního stavu (např. dne 1. 11. 2022 byli pracovníci zajištění žalovanou z prostor vykázání s tím, že v prostorech již nemají co dělat, čímž došlo k zmaření nákladů ze strany žalované; dne 3. 11. 2022 pak bylo žalované zabráněno v odvezení demontovaných vrat, které jsou součástí její instalace). Dopisem ze dne 3. 11. 2022 žalovaná vyzvala žalobkyni k řádnému poskytnutí součinnosti. Žalobkyně následně žalované v uvedeném postupu bránila, když jí nedovolila předmětné demontované vybavení odvést a neposkytovala dostatečnou součinnost. Žalovaná tak má za to, že neodpovídá za zaplacení nároku na náklady žalobkyně na odstranění stavebních úprav, když k odstranění nedošlo s ohledem na neposkytnutí součinnosti na straně žalobkyně, ke které byla opakovaně vyzývána. V neposlední řadě žalovaná uvedla, že samotná výše náhrady pak zcela zjevně neodpovídá obvyklé ceně prací za dokončení demoličních prací v prostorech.5. Usnesením ze dne 22. 4. 2024, č. j. 13 C 38/2023-85, právní moc dne 21.5.2024, soud řízení co do částky 141 439 Kč s odpovídající částí příslušenství zastavil.6. Soud zjistil tyto skutečnosti:7. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání č. 1617/15, uzavřené dne 30. 3. 2016 mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované společností , právnická osoba, ., soud zjistil, že žalobkyně pronajala právní předchůdkyni žalované prostory sloužící k podnikání. Nájemné bylo sjednáno s hrazením měsíčně nejpozději do 25. kalendářního dne měsíce, který předchází měsíci, za něž se nájemné provádí. Článek 5 odst. 2 smlouvy stanoví, že Pronajímatel je dále oprávněn ukončit Nájemní smlouvu písemnou výpovědí s účinností k okamžiku doručení výpovědi Nájemci v případě, že: a) Nájemce bude v prodlení s platbou nájemného nebo vedlejších nákladů nebo jiné platební povinnosti podle této Smlouvy po dobu delší než patnáct (15) kalendářních dní a toto nenapraví ani po doručení výzvy Pronajímatele obsahující dodatečnou lhůtu plnění ne kratší než deset (10) kalendářních dní od doručení. Článek 17 smlouvy stanoví, že Pokud Nájemce nesplní povinnost uvést Prostory do řádného stavu za účelem jejich vrácení Pronajímateli, bude Pronajímatel oprávněn nechat provést nezbytné renovační opravy Prostor provést jiným subjektem na účet Nájemce. Článek 21 odst. 2 smlouvy uvádí, že strany mezi sebou neuzavřely žádné další dohody, zejména ústní dodatky. Veškeré změny a dodatky k této Smlouvě budou učiněny pí
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.