10 C 345/2017-246 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobci se žalobou domáhali, aby žalovaný byl povinen předložit žalobcům vyúčtování nákladů a záloh za poskytnuté služby související s užíváním bytu [číslo] na adrese [adresa žalované], že obdrželi vyúčtování za rok 2013, které však není v souladu se zákonem. Pokud jde o rozúčtování služeb za teplo a teplou užitkovou vodu a studenou vodu, není nijak zohledněna přítomnost pronajímaných nebytových prostorů v suterénu budovy, které spotřebovávají teplo pro vytápění. Podstatnou vadou je, že vyúčtování služeb neobsahuje údaje o hodnotě odběru resp. existenci odběrů/odběrných míst studené vody, které musejí být správně zohledněny v rozúčtování a promítnuty do vyúčtování služeb: spotřeba vody k použití pro zalévání zeleně před domem, spotřeba vody pro napouštění rozsáhlého teplovodního topného systému domu. Náklady na služby čerpané nebytovými prostory v suterénu nesmí být rozúčtovány nájemcům bytů a ostatních nebytových prostorů. Pro účely vyúčtování služeb za rok 2013 neexistoval právní předpis ani rozhodnutí žalovaného, které by bránilo evidovat v bytě nula osob. Ve vyúčtování za rok 2013 u bytu žalobců figuruje vadná hodnota u počtu osoboměsíců (18). Správná hodnota je 12 osoboměsíců. Ve vyúčtování není uvedeno celkové množství vody, spotřebované na poskytnutí teplé užitkové vody, není uvedena jednotková cena vody, spotřebované na poskytování teplé užitkové vody, a není uvedena výše a součet zaplacených záloh konečným spotřebitelem a vyčíslením rozdílu mezi zaplacenými zálohami a náklady, připadajícími na konečného spotřebitele, ve vyúčtování není uveden koeficient či součinitel podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žalovaný doručil žalobcům dne 1.7.2014 vhozením do schránky a následně zasláním na e-mailovou adresu žalobce a) dne 3.7.2014 vyúčtování služeb za rok 2014. Žalobci vyúčtování reklamovali dne 2.8.2014 tedy opožděně a žalovaný informoval žalobce, že nedoplatek ve výši 2 012 Kč je splatný. Žalovaný nadto neuznává, že by se dopustilo pochybení ve vyúčtování. Vyúčtování za rok 2013 obsahuje náležitosti podle § 7 odst. 2 vyhlášky. Žalobci neprokázali svá tvrzení v žalobě, že by vyúčtování trpělo vadami. Žalovaný ohledně námitek žalobců jednal s [právnická osoba], která si nechala zpracovat znalecký posudek [jméno] [příjmení], který potvrdil správnost vyúčtování. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem stavebního objektu [číslo] stojícího na pozemku par.č. [rok], v k.ú. [část obce], obec Praha. Účastníci učinili nesporným, že žalobci jsou nájemci bytu [číslo] v 1. patře domu [ulice a číslo], [obec a číslo]. Z vyúčtování služeb soud zjistil, že žalobcům byl za rok 2013 vyúčtován nedoplatek ve výši 2 012 Kč. Z e-mailové komunikace soud zjistil, že žalobce nahlásil 26.6.2013 v bytě počet osob nula a byl mu zaslán evidenční list na jednu osobu, s čímž žalobce nesouhlasil. Žalobce e-mailem ze dne 2. 7. 2014 požadoval zaslání vyúčtování za rok 2013. E-mailem ze dne 2. 8. 2014 žalobce reklamoval vyúčtování služeb za rok 2013. Firma EJERO e-mailem ze dne 17. 9. 2014 a ze dne 21. 10. 2014 žalobci sdělila, že vzhledem k termínovanému proběhnutí lhůty pro uplatnění reklamací, považují zaslané vyúčtovaní služeb za splatné. Ze zprávy kontrolní komise ze dne 8. 6. 2015 soud zjistil, že kontrolní komise posoudila stížnost žalobce na postup při řešení reklamace vyúčtování služeb za rok 2013 ze dne 7. 11. 2014 jako oprávněnou, neboť nebylo členovi družstva sděleno, na základě čeho dospěla k názoru, že reklamace byla podána pozdě. Z Posouzení správnosti metodiky prováděného vyúčtování služeb ze dne 18.5.2015 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] konstatoval, že vyúčtování služeb bylo provedeno v souladu s příslušnými předpisy zejména vyhl.č. 372/2001 Sb. Ve vyúčtování bylo možné konstatovat drobné nedostatky. Sklepní prostory byly pronajaty členům družstva, kteří bydlí přímo v objektu. Pronájem těchto prostor byl proveden na základě řádných smluv. Dle pokynu představenstva BD správce nemovitosti nestanovil pro tyto nebytové prostory zálohy na služby, s ohledem na tuto skutečnost nebyly tyto služby dotyčným nájemcům nebytových prostor účtovány. 4. Ze znaleckého posudku a výslechu znalkyně [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že byla stanovena kritéria, jednotkové ceny a další hodnoty, které byly použity pro rozúčtování. Jednalo se o rozhodnutí o neúčtování nákladů na služby u vybraných nájemců a poskytnutá sleva u nefunkčního topení. Chybné rozúčtování nákladů na služby na konečné spotřebitele bylo u nákladů na elektrickou energii, spotřebovanou na osvětlení společných prostor v domě. Do spotřeby elektrické energie použité na osvětlení, byla neoprávněně zahrnuta i část nákladů na energii spotřebovanou nájemcem střechy pro instalaci parabolických antén a s tím související technologie. Vzhledem k tomu, že nájemce zanikl a nejsou k dispozici žádné jiné údaje, ze kterých by bylo možné spotřebu energií spolehlivě vypočítat, lze pouze konstatovat, že rozúčtování nákladů na spotřebu el. energie nebylo v roce 2013 provedeno v souladu s předpisy, avšak rozsah hodnoty, která byla neoprávněně do sumarizace nákladů na spotřebu el. energie na osvětlení společných částí domu zahrnuta, nelze průkazným způsobem zjistit. V příloze k vyúčtování služeb – položka ÚT a TUV zjistila formální nedostatky ve vykázaných hodnotách, týkající se způsobu rozúčtování nákladů na služby, avšak tyto neměly žádný vliv na provedené výpočty. Chybějící údaje v tomto vyúčtování stanovené vyhláškou č. 372/2001 Sb. pak nebylo možné uvést, neboť tyto nebyly sledovány dodavateli služeb. Bytové družstvo nepředložilo žádnou metodiku k rozúčtování služeb na konečné spotřebitele. Vyúčtování nebylo provedeno řádně. V domě nejsou měřiče na teplou a studenou vodu a na teplo. Družstvo dávalo pokyny správci ve formě vyjádření představitelů družstva. Pokyn byl však bez toho, aniž by proběhla schůze družstevníků a bylo to odsouhlaseno. V některých zápisech ze schůzí vyplynulo, že bylo na tuto problematiku upozorněno. Vyúčtování provedené správní firmou nebylo provedeno řádně ve smyslu předpisů uvedených ve vyhlášce. Podmínky pro zpracování vyúčtování nejsou v pořádku. Do rozměrů bytu byly zahrnuty i nebytové prostory a vyúčtování v tomto směru bylo těžko srozumitelné. Správce na základě pokynů družstva u bytu [číslo] které mělo nefunkční topení, snížil započitatelnou hodnotu plochy bytu. K tomu však nebyly žádné podklady. Pokud je byt prázdný a existuje určitá spotřební složka a existuje koeficient rozúčtování nákladů na spotřebu určité služby podle osob, pak se musí počítat s jednou osobou. Toto je uzákoněno v zákoně č. 67/2013 Sb. a pokud na to odkazovala, jednalo se o obvyklost z předchozího období. Na základě pokynů družstva v případě, že člen družstva, který měl byt, měl pronajatý i nebytový prostor, pak se neúčtovaly náklady na služby spojené s tímto nebytovým prostorem. Existoval pouze pokyn podepsaný předsedou a místopředsedou družstva. Neexistovalo však rozhodnutí členů družstva. U nebytových prostor se nepočítá se spotřebou tepla a teplé vody. Výkaznictví nebylo provedeno správně. Ve vyúčtování tepla chybí údaj rozúčtování na spotřební a základní složku. Pokud neexistují měřidla, lze učinit kvalifikovaný odhad spotřeby služeb. Příloha k vyúčtování obsahuje údaje týkající se spotřeby vody a dodávky tepla a ohřevu vody na teplou vodu. Vyúčtování obsahuje shodné údaje v částech celkových nákladů a vypočtených nákladů na konečného spotřebitele. Ve sloupci koeficientů není desetinná čárka u ploch jak u celkové plochy v domě, tak i u konečného spotřebitele. Vyúčtování služeb nebylo provedeno správně, číselné hodnoty nebyly uvedeny správně a vyúčtování tak nebylo provedeno řádně. 5. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti (tj. od 1. ledna 2014), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (o něž v tomto řízení jde) se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 6. Podle § 688 obč. zák. nájemci bytu vzniká na základě nájemní smlouvy vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. 7. Podle § 696 odst. 2 obč. zák. způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis. 8. Pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele stanovila vyhláška č. 372/2001 Sb. 9. Právo nájemce domáhat se vyúčtování záloh na služby (a tomu odpovídající povinnost pronajímatele tyto služby vyúčtovat) se promlčuje v tříleté promlčecí době podle § 101 obč. zák. (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. [spisová značka] ze dne 18.ledna 2017). 10. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel (poskytovatel služeb) svoji povinnost v