12 C 15/2022-22 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se na žalovaném domáhá zaplacení v záhlaví uvedené částky a náhrady nákladů řízení s tvrzením, že dne [datum] uzavřela jako realitní zprostředkovatel se žalovaným coby zájemcem smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu zák. č. 39/2020 Sb. Na jejím základě se zavázala obstarat pro žalovaného příležitost k uzavření smlouvy ohledně prodeje bytové jednotky [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy [adresa] o velikosti id. [číslo] a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. [číslo] o velikosti id. [číslo], vše k. ú. [část obce], obec Praha za kupní cenou 10 000 000 Kč. Ve smlouvě bylo ujednáno, že za toto realitním zprostředkování žalovaný zaplatí žalobkyni provizi 847 000 Kč (= 700 000 Kč + DPH 147 000 Kč). Smlouva byla uzavřena jako výhradní, neboť se žalovaný zavázal nepřevést předmětnou bytovou jednotku na třetí osobu bez součinnosti se žalobkyní. Žalobkyně však zjistila, že dne [datum] bylo u příslušného katastrálního úřadu zahájeno řízení o povolení vkladu vlastnického práva k předmětné bytové jednotce ve prospěch společnosti [právnická osoba], v čemž ze strany žalovaného spatřovala porušení smlouvy (článku IV odst. 1), a dovozovala, že ji vznikl nárok na ujednanou smluvní pokutou ve výši provize. Žalovaný ničeho neuhradil, ačkoliv je vyzvala dopisem ze dne 16. 8. 2021 s upozorněním na možnost soudního vymáhání. 2. Žalovaný se ve věci nevyjádřil a zůstal nečinný. 3. Z provedených důkazů soud zjistil následující: 4. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu o realitním zprostředkování. Žalobkyně, coby realitní zprostředkovatel, se zavázala vykonávat pro žalovaného, coby zájemce, činnost realitního zprostředkování, za účelem zprostředkování uzavření realitní smlouvy, tj. smlouvy o nabytí vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy [adresa] o velikosti id. [číslo] a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. [číslo] o velikosti id. [číslo], vše k. ú. [část obce], obec Praha za kupní cenu 10 000 000 Kč. Bylo ujednáno, že za toto realitním zprostředkování žalovaný zaplatí žalobkyni provizi 847 000 Kč, včetně DPH. Provize byla splatná až dnem uzavření realitní smlouvy. Smlouva byla uzavřena jako výhradní (viz část A, B, C, D a čl. I.2 a II.4 věta druhá smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum], dále jen Smlouva). Bylo ujednáno, že realitní zprostředkování zahrnuje vždy k poskytnutí inzertní služby, zajištění prohlídky nemovitosti a zprostředkování poskytnutí právních služeb (viz čl. II.1 Smlouvy). Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že„ na nemovitosti neváznou žádné závazky ani jiné právní nebo faktické vady, že jeho vlastnické a dispoziční právo k nemovitosti není nijak omezeno, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva, nájemní či obdobná práva třetích osob, vyjma těch, která jsou výslovně uvedeno v části E této smlouvy, a že v této smlouvě uvedl všechny podstatné skutečnosti, které by mohly mít zejména vliv na řádný převod vlastnického práva k nemovitosti nebo řádné splnění informační povinnosti realitního zprostředkovatele vůči nabyvateli …“ (viz čl. I.3 Smlouvy). Žalovaný se zavázal poskytnout žalobkyni součinnost při její činnosti vyvíjené na základě smlouvy, zejména umožnit provádění prohlídek, účastnit se jednání a poskytnout nezbytné informace týkající se nemovitosti. Zavázal se také, že nebude nijak mařit činnost žalobkyně (viz čl. II.3. Smlouvy). Žalovaný se dále zavázal, že po dobu platnosti a účinnosti smlouvy neuzavře žádnou smlouvu o realitním zprostředkování nemovitosti s jiným realitním zprostředkovatelem a neuzavře realitní smlouvu bez součinnosti žalobkyně (viz čl. II.7 Smlouvy). Žalovaný se také zavázal, že po uzavření Smlouvy, až do řádného převodu vlastnického práva k nemovitosti na nabyvatele nebude činit žádné kroky, které by mohly vést ke ztížení či znemožnění uzavření realitní smlouvy nebo ke snížení hodnoty nemovitosti, zejména neuzavře nájemní smlouvu, smlouvu o zřízení věcného břemene, zástavní smlouvu či obdobnou smlouvu ve prospěch třetí osoby (viz čl. II.8 Smlouvy). Pro případ porušení povinností žalovaného uvedených v čl. II či nepravdivosti prohlášení žalovaného v čl. I. byla ujednána smluvní pokuta ve výši provize s tím, že uhrazením smluvní pokuty není dotčeno právo na náhradu škody ve výši přesahující nárok na smluvní pokutu (viz čl. IV.1 Smlouvy). 5. Jako vlastník předmětné bytové jednotky byla nejpozději ke dni 31. 8. 2021 příslušným katastrálním úřadem evidována společnosti [právnická osoba], přičemž návrh na vklad tohoto vlastnického práva byl podán [datum] (viz informace o jednotce [číslo] v katastrálním území Holešovice, obec Praha a výpis z nahlížení do katastru nemovitostí ohledně řízení [spisová značka] [anonymizována tři slova] [číslo]) 6. Žalovaný ničeho neuhradil, ačkoliv je žalobkyně vyzvala dopisem ze dne 16. 8. 2021 s upozorněním na možnost soudního vymáhání (viz předžalobní výzvy ze dne 16. 8. 2021, včetně záznamu o sledování zásilek) 7. O pravosti a pravdivosti uvedených důkazů soud neměl pochybnosti. 8. Po právní stránce soud věc posoudil následovně: <i>9. Podle § 2048 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> <i>10. Podle § 2050 o.z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.</i> <i>11. Podle § 1813 o. z. se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.</i> 12. Podle § 1815 o. z. k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá. 13. Účastníci uzavřeli dne [datum] shora uvedenou smlouvu, kterou soud hodnotí, jako smlouvu o realitním zprostředkování podle § 9 zák. č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). 14. Smluvní pokuta byla ujednána ve výši odměny za zprostředkování (provize) při porušení jakékoliv povinnosti žalovaného v čl. II a prohlášení žalovaného v čl. I. Smlouvy. I takto pojaté ujednání považuje judikatura za dostatečně určité (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2017, sp zn. [spisová značka]). 15. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně je realitní kanceláří a smlouvu tedy uzavírala v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco žalovaný nikoliv, je smlouva uzavřená mezi účastníky současně smlouvou spotřebitelskou. Je proto třeba aplikovat ustanovení § 1810 a násl. o. z., neboť žalovanému (spotřebiteli) náleží zvýšená ochrana. Ve smyslu § 1813 o. z tak smluvní ujednání musí projít testem proporcionality (s výjimkou dohody o předmětu plnění a ceně, která byla sjednána jasně a srozumitelně), nemají-li zneužívající charakter. Ujednání o nepřiměřeně vysoké smluvní pokutě není výslovně uvedeno v ustanovení § 1814 o. z., ve výčtu zvláště zakázaných ujednání, která se bez dalšího považují za nepřiměřená. Nicméně i smluvní pokuta, jakožto závazek spotřebitele ve smlouvě, musí procházet vždy testem přiměřenosti právě dle § 1813 o. z. Argumentem tohoto posouzení je odkaz na Směrnici Rady 93/13 EHS ze dne 5. 4. 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách, kde v příloze odst. 1 písm. e) je konkrétně uvedeno„ podmínky, jejichž cílem nebo následkem je požadavek na spotřebiteli, který neplní závazek, aby platil nepřiměřeně vysoké odškodné, přičemž odškodným lze rozumět i smluvní pokutu, bez ohledu, že byla sjednána ve smlouvě individuálně“. 16. Jen na okraj soud předesílá, že je mu z jeho činnosti známo, že obvyklá výše provize realitních kanceláří se pohybuje v rozsahu 3- 5% (to ostatně potvrdil i zástupce žalobkyně při jednání). Sjednaná výše provize tedy obvyklou výši přesahuje. 17. Nelze přehlédnout, že smluvní pokuta utvrzuje (stejnou výší) celou škálu povinností žalovaného různého významu, od splnění informační povinnosti (čl. I.3 Smlouvy), přes povinnost k součinnost za účelem splnění povinností žalobkyně (čl. II.3 Smlouvy), až po splnění povinnosti uzavřít realitní smlouvu pouze za součinnosti se žalobkyní (čl. II.7 Smluvy), zatímco povinnosti žalobkyně ve smlouvě nijak utvrzeny (odpovídající smluvní pokutou) nejsou. 18. Ačkoliv porušení povinnosti žalovaného nepostupovat při zcizení předmětné nemovité věci bez součinnosti se žalobkyní představuje svým významem povinnost nejzávažnější, neboť tak zmaří žalobkyni možnost vyhledat vhodného nabyvatele a potažmo získat provizi (splatnou dnem případného uzavření realitní smlouvy - čl. II.4 Smlouvy), nel