18 C 159/2022-207 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhal po žalované zaplacení částky , částka, coby slevy z kupní ceny s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení a náhrady nákladů spojených s uplatnění pohledávky ve výši , částka, představující náklady žalobcem vynaložené na znalecký posudek, který v řízení užil jako podklad pro stanovení výše slevy z kupní ceny, jíž žádá po žalované uhradit. Svůj návrh odůvodnil tím, že se žalovanou uzavřel dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě jednotky č. , Anonymizováno, způsob využití „byt“, vymezené v budově , Anonymizováno, , bytový dům, která je součástí pozemku , hodnota, , to vše v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , (dále také jen jako „jednotka“) zapsáno na , Anonymizováno, č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, , vč. podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti , Anonymizováno, Kupní cena byla sjednána částkou , částka, , kterou žalobce uhradil. Žalovaná se zároveň zavázala předložit žalobci kolaudační rozhodnutí týkající se předmětu koupě, přičemž z vyhotovení kolaudačního rozhodnutí, které žalovaná předala žalobci – bez vyznačené doložky účinnosti – plynulo, že předmět koupě byl skutečně kolaudován jako bytová jednotka ve smyslu ujednání mezi stranami obsaženého v kupní smlouvě. Až na shromáždění společenství vlastníků jednotek konaném dne , datum, se žalobce dozvěděl, že jednotka není kolaudována jako jednotka bytová, ale jako nebytový prostor - ateliér. Tento rozpor s kupní smlouvou pak představuje vadu jednotky, jíž žalobce žalované vytkl a uplatnil u ní právo na slevu z kupní ceny, jíž nyní žalobou žádá ve výši , částka, , což dle žalobce představuje rozdíl v hodnotě věci s vadami a bez vad. Uvedená vada má dopady do funkčnosti, hodnoty a možnosti užívání jednotky, neboť se nejedná o prostor určený k trvalému bydlení (byť je jako byt užíván), pročež např. nelze v jednotce nahlásit trvalý pobyt. Žalované pak nemůže svědčit námitka opožděného vytčení, resp. uplatnění práva z vadného plnění, neboť žalovaná o tom, že je jednotka kolaudována v rozporu se smlouvou jako nebytový prostor - ateliér musela vědět nejpozději k , datum, , kdy kolaudační souhlas nabyl účinnosti, avšak tuto skutečnost se snažila zatajit. Sám žalobce pak jako laik nemohl rozpoznat, že jednotka nevyhovuje svými parametry (nedostatkem osvětlení denním světlem) podmínkám předpisů pro to, aby mohla být kolaudována jako jednotka bytová.2. Žalovaná navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout, k čemuž uvedla, že žalobci bylo známo, že jednotka není kolaudována jako byt, ale jako ateliér. Žalobce jednotku kupoval se znalostí jejího vybavení a umístění domě a věděl, že má okna situovaná na západ do dvora domu a že jsou zastíněna ostatními křídly domu. Při obvyklé pozornosti věnované umístění bytu a situování oken byl žalobce seznámen se stavem jednotky, včetně denního osvětlení, a ke koupi výhrad neměl. Jednotka je žalobcem jako byt fakticky užívána a pro takové užívání disponuje veškerým vybavením dle platných právních předpisů. Nárok na slevu z kupní ceny žalobce uplatnil až , datum, , tedy více než dva roky poté, co se o tvrzené právní vadě koupené jednotky dozvěděl. Namítla proto, že žalobcův nárok byl uplatněn opožděně, a proto zanikl. I kdyby základ nároku žalobce byl dán, mohl by žalobce žádat slevu z kupní ceny, pouze pokud by byla snížena funkčnost jednotky, její estetická hodnota či užívání, to však naplněno nebylo – vyjma normy denního osvětlení, což žalovaná nesporuje. Jednotka jako ateliér má všechny atributy bytu a nic nebrání tomu, aby byla jako byt užívána. Ateliéry se přitom obchodují za cenu bytových jednotek poníženou o , Anonymizováno, %, přičemž cena, za kterou žalobce jednotku nabyl svojí výší odpovídá ceně, za kterou se obchodují ateliéry, respektive se jedná dle mínění žalované dokonce o cenu nižší. K tomuto by mělo být při posouzení nároku žalobce přihlédnuto.3. Provedeným dokazováním a ze skutečnostní mezi stranami nesporných, které soud vzal za svá skutková zjištění, zjistil soud následující skutkový stav věci:4. Žalobce a žalovaná se dne , datum, dohodli, že žalobkyně převede do vlastnictví žalovaného jednotku číslo , Anonymizováno, způsob využití byt, o velikosti , Anonymizováno, m², která se nachází ve třetím podlaží budovy , Anonymizováno, , bytový dům, zřízené na pozemku p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož je budova součástí, kdy součástí jednotky je podíl na společných částech o velikosti , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, , adresa, , , adresa, . Jednotku tvoří předsíň, koupelna, wc a pokoj s kuchyňským koutem. Její vybavení sestává z plynového kotle, obložkové zárubně a dveří, bezpečnostních dveří, sprchového koutu, umyvadla, sprchové vodovodní baterie, umyvadlové baterie a závěsného klozetu. Žalovaný se proti tomu zavázal žalobkyni uhradit kupní cenu , částka, , přičemž část měla být uhrazena po předložení příslušného kolaudačního rozhodnutí k jednotce (kupní smlouva, nesporné).5. Mezi účastníky není sporu, že žalobce kupní cenu jednotky uhradil a že mu jednotka byla krátce po podpisu kupní smlouvy předána, a to předání kolaudačního souhlasu k jednotce.6. Ve smyslu ujednání obsaženého v článku , Anonymizováno, . odstavec , Anonymizováno, shora označené kupní smlouvy byl žalobci žalovanou doložen kolaudační souhlas , adresa, ze dne , datum, , č. j. , č. účtu, , bez vyznačené doložky účinnosti, v němž bylo uvedeno, že stavba v domě obsahuje mimo jiné jednotku „, Anonymizováno, “, která je v daném kolaudačním souhlasu výslovně označena jako „bytová jednotka“. Dle kolaudačního souhlasu téhož označení vydaného týmž orgánem, avšak již opatřeného doložkou účinnosti (, datum, ), je však jednotka žalobce označena jako „nebytová jednotka - ateliér“.7. Mezi účastníky není sporu o tom, že tento rozpor mezi kolaudačními souhlasy žalobce žalované následně vytkl jako vady jednotky dopisem z , datum, , v němž deklaroval vůli řešit věc smírnou cestou.8. Dopisem ze dne , datum, pak žalobce uplatnil vůči žalované nárok na zaplacení slevy z kupní ceny bytu pro vytčenou vadu, a to ve výši , částka, , o čemž mezi stranami není sporu. Daný dopis byl podán k poštovní přepravě na adresu sídla žalované dne , datum, (podací lístek).9. Žalovaná pak byla žalobcem v zastoupení jeho advokátem opětovně vyzvána k úhradě slevy z ceny koupě ve výši , částka, a hotových výdajů , částka, dopisem ze dne , datum, .10. Mezi stranami není sporu o tom, že jednotka je fakticky užívána k bydlení.11. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, . ze dne , datum, , č. , Anonymizováno, (dále také jen jako „znalecký posudek znalecké kanceláře“), ve spojení s výslechem zpracovatele posudku soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že k , Anonymizováno, činil rozdíl v ceně jednotky kolaudované jako nebytový prostor - atelier, proti ceně, pokud by byla kolaudována jako bytová jednotka, minus , částka, , přičemž cena jednotky kolaudované jako nebytový prostor - ateliér bude vždy nižší proti situaci, kdy by byla kolaudována jako jednotka bytová. Zpracovatel posudku věrohodně vysvětlil zvolený způsob ocenění, kdy vyšel z ceny zjištěné dle vyhlášky č. , Anonymizováno, Sb., neboť se mu – přes žádosti o poskytnutí součinnosti směřované vůči realitním kancelářím – nezdařilo získat údaje o realizovaných prodejích bytových a nebytových prostor v daném období, přičemž k danému období není možnost získat dané údaje ani z katastru nemovitostí. K danému srovnání pak nebylo možno využít ani kupní smlouvy předložené žalovanou uzavřené mezi panem , jméno FO, a panem , jméno FO, , mezi společností , právnická osoba, a manželi , Anonymizováno, , mezi , právnická osoba, . a panem , jméno FO, a mezi , právnická osoba, . a , jméno FO, , neboť předmětem koupě v žádném z těchto případů nebyla jednotka kolaudovaná jako nebytová jednotka - ateliér, přičemž vyjít při stanovení ceny nebytové jednotky - ateliéru z cen tzv. ubytovacích jednotek není možné, jelikož ubytovací jednotka je pojmem užívaným pro označení služebního bytu, tedy prostoru určeného – na rozdíl od nebytové jednotky - ateliéru – k trvalému bydlení. Závěrům znaleckého posudku znalecké kanceláře nejsou na závadu ani dílčí chyby v jeho písemném vyhotovení – zpracovatel posudku v rámci svého výslechu objasnil, že k uvedení zdroje dat uvedeného na straně , Anonymizováno, , bod , Anonymizováno, znaleckého posudku, výpis z , adresa, , sice skutečně bylo chybné, nicméně bez vlivu na závěry posudku vzhledem k tomu, že fakticky byly využity údaje vztahující se k , Anonymizováno, . Stejně tak bylo bez vlivu na určení ceny uvedení toho, že nemovitá věc není součástí pozemku (bod , Anonymizováno, – metoda porovnávací, str. , Anonymizováno, posudku), resp. že je součástí pozemku (bod , Anonymizováno, ). Zpracovatel znaleckého posudku přesvědčivě v rá