26 C 171/2019-265 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne 17. 5. 2019 z nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 20. 12. 2013 je neplatným právním jednáním, s odůvodněním, že předmětem této smlouvy byl pronájem pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro k.ú. [část obce], obec Praha, které jsou ve vlastnictví žalovaného. Nájemné činilo 37.500 Kč měsíčně bez DPH. Nájemní vztah mezi účastníky trvá bezmála 6 let a za tuto dobu nedošlo ze strany žalobce k porušení smlouvy. Dne 27. 5. 2019 však byla žalobci doručena písemná výpověď žalovaného z nájemní smlouvy, která byla dána bez uvedení důvodu. Výpovědní doba byla ve smlouvě sjednána tříměsíční s tím, že tato lhůta běží od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé smluvní straně, a nájemní vztah by měl tedy dle výpovědi, pokud by byla platná, skončit k 31. 8. 2019. Žalobce považuje výpověď za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, což namítl dopisem ze dne 4. 7. 2019. Dle tvrzení žalobce se žalovaný nebrání uzavření nové nájemní smlouvy, avšak nájemné by bylo zvýšeno na částku 583.333,33 Kč měsíčně, což je patnáctinásobek původního nájemného. Tato částka neodpovídá možnostem využití pozemků pro průjezd a parkování vozidel ani hodnotě předmětných pozemků. Takový návrh smlouvy považuje žalobce za šikanózní, který je rovněž v rozporu s dobrými mravy. Žalobce tvrdil, že předmětné pozemky jsou v přímém sousedství pozemků a staveb ve vlastnictví žalobce a tvoří jedinou přístupovou cestu k nemovitostem žalobce, kde provozuje autorizované dealerství [značka automobilu]. Pro pozemky, zejména pro pozemek parc. [číslo] nemá žalovaný jiné reálné využití, neboť slouží pouze jako příjezdová cesta do areálu žalobce. Žalobce je proto přesvědčen, že výpověď nájemní smlouvy byla ze strany žalovaného dána šikanózně a výlučně z důvodu, aby žalobci bylo znemožněno prostřednictvím zamezení přístupu provozovat jeho dealerství a plnit povinnosti, které pro něj vyplývají z dealerských smluv uzavřených s [anonymizováno]. Tedy se záměrem žalobce poškodit, respektive dosáhnout ukončení jeho podnikatelské činnosti. Do podnikatelského uskupení, jehož součástí je žalovaný, spadá několik prodejců a opravců motorových vozidel. Cílem ukončení nájemní smlouvy bylo ukončení činnosti žalobce a získání neoprávněné výhody na trhu prodeje a oprav motorových vozidel, současně i získání dealerství pro skupinu žalovaného po žalobci, neboť počet dealerů je ze strany [anonymizováno] [právnická osoba] striktně regulován. Žalovaný je ovládán osobou Ing. [jméno] [příjmení], který je osobou zabývající se prodejem a opravami motorových vozidel v několika dalších společnostech. Pro případ, že by soud dospěl k názoru, že výpověď není neplatným právním úkonem, navrhl žalobce, aby mu soud povolil nezbytnou cestu přes pozemek parc. [číslo] to v souladu s ust. § 1029 občanského zákoníku, neboť ji potřebuje pro výkon své činnosti. 2. Žalovaný návrh sporoval. Učinil nesporným, že je vlastníkem pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] uzavření nájemní smlouvy ze dne 20. 12. 2013 a skutečnost, že dopisem ze dne 17. 5. 2019 tuto smlouvu vypověděl. K věci samé dále uvedl, že právo žalovaného – stejně jako právo žalobce – bylo smlouvu vypovědět, a to i bez udání důvodu, v souladu se svobodnou vůlí obou stran. Účastníci uzavřeli smlouvu jako podnikatelé, u kterých se předpokládá profesionalita plynoucí z jejich zkušenosti a odborné znalosti a lepší informovanosti o právu, což je třeba brát v potaz při posuzování jejich právních jednání. Důraz na autonomii vůle je nedílnou součástí principů právního státu. Námitka žalobce, že pozemky potřebuje k výkonu svého podnikání, nečiní výpověď nájemní smlouvy za rozpornou s dobrými mrav – takový závěr by vlastníkům pronajatých věcí ztížil, resp. znemožnil jednostranně ukončit nájemní vztah. Rovněž okolnost, že žalobce v průběhu nájemního vztahu neporušil žádnou povinnost, není rozhodná, neboť právo vypovědět smlouvu nebylo vázáno na její porušení. Právo vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu je garantováno jak současnou, tak i předchozí právní úpravou. Žalovaný nabídl žalobci uzavření nové nájemní smlouvy, přičemž jím navržená výše nájemného byla jako nájemné obvyklé v místě a čase stanovena znaleckým posudkem. <i>S ohledem na předběžný právní názor soudu na návrh na povolení nezbytné cesty, který však není ani alternativním či eventuální petitem ani alternativou faculatas a nelze vést důkazní řízení než k předmětu sporu, tedy určení neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy, vzal žalobce v této části žalobu zpět.</i> 3. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Z nájemní smlouvy ze dne 20. 12. 2013 uzavřené mezi účastníky plyne, že žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobci jako nájemci shora uvedené nemovitosti za účelem odstavování a skladování nových i použitých vozidel (čl. 2). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinností od 20. 12. 2013 (čl. 3). Čl. 6 smlouvy stanoví oprávnění obou stran smlouvu vypovědět i bez uvedení důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě. Pronajímatel je dále oprávněn smlouvu vypovědět s 30denní výpovědní lhůtou, poruší-li nájemce podmínky smlouvy a nesjedná nápravu. 5. Výpovědí ze dne 17. 5. 2019 žalovaný shora uvedenou smlouvu bez udání důvodu vypověděl s tím, že nájemní vztah zanikne uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty počítané od prvního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude výpověď doručena žalobci. Mezi účastníky je nesporné, že výpověď byla žalobci doručena. 6. Soud další dokazování neprovedl, neboť má za to, že se v tomto sporu posuzuje výlučně otázka platnosti či neplatnosti právního jednání, a to výpovědi ze dne 17.5. 2019. Po provedení listinných důkazů nájemní smlouvou a výpovědí byl skutkový stav zjištěn dostatečně. 7. Důkazní řízení ke skutkovým tvrzením o okolnostech, za kterých byla dána výpověď žalobci (rozpor s dobrými mravy, šikanózní jednání v rámci podnikatelské činnosti ohledně dealerství vozidel [značka automobilu] - [příjmení], otázka přiměřené výše nájemného, komunikace mezi účastníky ohledně otázky platnosti výpovědi) bylo shledáno soudem nadbytečným. 8. Po právní stránce posoudil soud věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.), a to v souladu s § 3074 o.z. 9. Podle § 1998 odst. 1 o.z. lze závazek vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. 10. Podle § 2231 odst. 1 o.z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. 11. Podle § 2231 odst. 2 o.z. výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. 12. Soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce byl nájemcem pozemků ve vlastnictví žalovaného, přičemž nájem byl smlouvou mezi účastníky sjednán na dobu neurčitou. Strany ve smlouvě sjednaly možnost smlouvu bez udání důvodu vypovědět, což žalovaný dne 17. 5. 2019 učinil. Soud má za to, že sjednaly-li si strany v rámci nájemního vztahu na dobu neurčitou oprávnění smlouvu vypovědět, musely si být vědomy toho, že k výpovědi může dojít, tím spíše, jedná-li se o závazek dvou podnikatelů, kteří by měli být profesionály a jednat v právním styku s potřebnou péčí a odborností (srov. § 5 o.z.). Uvedené by platilo i v případě, že by smlouva ujednání o výpovědi neobsahovala – možnost vypovědět nájemní smlouvu je stanovena přímo zákonem. Vypovědět smlouvu je právem smluvní strany a výkon tohoto práva je projevem její svobodné vůle a autonomie, což nelze považovat za rozporné s dobrými mravy, nadto k této námitce ve sporu mezi podnikateli nelze přihlédnout. Skutečnost, že si žalobce nijak nezajistil jiný přístup ke svým pozemkům, nemůže jít žalovanému k tíži. Rozporný s dobrými mravy by byl naopak závěr, že žalovaný není oprávněn smlouvu vypovědět (i když mu to zákon i smlouva dovolují), případně že je povinen uzavřít novou nájemní smlouvu. Soud proto žalobu jako celek zamítl. 13. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný měl ve věci plný úspěch, náleží mu proto náhrada všech účelně vynaložených nákladů řízení sestávající z odměny advokáta dle ustanovení § 7 bodu 5 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. a), 4 písm. b) a vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve výši 9.300 Kč za 3 úkony právní služby po 3.100 Kč (1. příprava a převzetí zastoupení, 2. vyjádření k žalobě ze dne 17. 9. 2019, 3. účast na jednání dne 11. 3. 2021). Dále soud přiznal žalobci náhradu hotových výdajů advokáta za výše uvedené úkony právní služby v částce 900 Kč za tři úkony po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 a. t.. S ohledem na skutečnost, že je právní zástupce žalobce plátcem DPH, náleží k částce sazba DPH ve výši 21 %, tedy částka 2.142 Kč. Celkové náklady činí 12.342 Kč. 14. Náklady řízení je ž