27 C 202/2018-101 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Účastníci dne 20. 11. 2014 uzavřeli kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene evid. č. Sml. 2014 /1299/. Tímto došlo také k prodeji domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha, a ve prospěch žalované bylo zřízeno věcné břemeno služebnosti bezplatného požívání nebytového prostoru [číslo] o výměře 24,59 m2 a nebytového prostoru [číslo] o výměře 96,43 m2. Žalovaná se v čl. XII. 8 smlouvy zavázala, že„ udržuje věc (předmětné nebytové prostory) ve stavu, v jakém ji převzala, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy“. V období od 1. 1. 2015 do 17. 9. 2017 žalobce vynaložil obvyklé udržovací náklady ve výši 150 349 Kč. Z této částky na žalovanou připadá poměrná část 11,54 % vypočtená z plochy předmětných nebytových prostor k ploše bytových a nebytových prostor v domě, tedy částka ve výši 17 350,27 Kč. Prostředky byly vynaloženy na nezbytné opravy a údržbu. Dne 8. 10. 2015 došlo k ucpání stoupaček, šlo o jednu stoupačku ve čtvrtém patře, 31. 12. 2015 se situace s kanalizací opakovala, došlo na strojní čištění. Dne 8. 3. 2016 se rozbil zámek u vchodových vrat v důsledku opotřebení. Dne 7. 11. 2016 došlo k celé výměně problematické kanalizační přípojky, výměnu schválila členská schůze žalobce. Dne 7. 11. 2016 došlo k výměně a montáži mříže dveří vedoucích do sklepa, protože zde docházelo k opakovanému vloupání. Dne 23. 3. 2017 byly provedeny instalatérské práce v prvním nadzemním podlaží - nebytové prostory, protože vytékala voda do místnosti a muselo se přetěsnit odpadní vedení. Dne 29. 6. 2017 odešla voda z dešťových svodů při přívalových deštích, nebylo možné větrat v suterénu a vysoušel se suterén, aby se zabránilo zničení movitých věcí. Dne 10. 9. 2017 bylo třeba zakoupit nové vstupní dveře, protože ty staré byly poničené, nešly zavírat a bouchaly. Žalobce dne 20. 11. 2017 zaslal žalované předžalobní upomínku s výzvou k plnění do 7 dnů, která jí byla doručena dne 21. 11. 2017. Žalobce dále požaduje náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. 2. Žalovaná má nárok žalobce za nedůvodný a navrhla jeho zamítnutí. Uvedla, že věcné břemeno bylo sjednáno jako bezplatné a závazek k úhradě udržovacích nákladů se týká pouze předmětných nebytových prostor a nikoli společných prostor celého domu. Nadto dne 31. 10. 2016 byla mezi účastníky sjednána dohoda o zúčtování plnění (služeb), v níž byla sjednána úhrada tzv. provozních nákladů budovy ve výši 2 686 Kč ročně. Žalovaná dále uvedla, že účastníci nejsou podnikateli a žalobce tedy nemá nárok na náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. 3. Soud učinil na základě provedených důkazů následující skutková zjištění: Žalobce (výpis z obchodního rejstříku na č.l. 6) je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova s číslem popisným 189, obé v kat. ú. [část obce], obec Praha, zapsáno na č. [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, (informace o pozemku na č.l. 7). Žalobce zřídil žalované věcné břemeno služebnosti bezplatného požívání prostor [číslo] o výměře 24,59 m2 a prostor [číslo] o výměře 96,43 m2, obé v 1. NP budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha. Obsahem věcného břemene je zejména nerušené požívání těchto prostor se všemi součástmi a příslušenstvím, a to i podnikatelské činnosti. Žalobce se zavázal umožnit žalované nerušený přístup do všech prostor v domě souvisejících provozně s nerušeným užíváním prostor, zejména ke všem uzávěrům, jističům, a měřidlům. Úmyslem účastníků bylo zřídit věcné břemeno služebnosti bezúplatného požívání tak široce, aby se blížilo obsahu vlastnického práva. Žalovaná se zavázala udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzala, a hradit obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy (body XII.1, XII.2, XII.3, XII.4, XII.5, a XII.8 kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene evid. č. Sml. 2014 /1299/ ze dne 20. 11. 2014 na č.l. 16 až 21). 4. Účastníci si sjednali roční zúčtovatelné zálohy za služby (vodné a stočné, úklid společných prostor, a elektřina pro společné prostory) na částku 3 600 Kč pro prostor [číslo] částku 4 296 Kč pro prostor [číslo]. Služby pak budou žalobcem pravidelně vyúčtovány dle naměřené spotřeby. Účastníci si dále sjednali měsíční příspěvek na provozní náklady budovy dle poměrného podílu plochy nebytových prostor (11,54 %), a to za pojištění budovy ve výši 2 686 Kč ročně (dohoda o zúčtování plnění (služeb) 2016 /0716/ ze dne 20. 11. 2014 na č.l. 37 až 39). 5. [právnická osoba], [IČO], vyúčtoval dne 2. 11. 2015 žalobci provedené práce strojního čištění kanalizace částku 6 210 Kč (faktura číslo 91553118 vč. zakázkového listu na č.l. 14). [jméno] [příjmení], [název] instalatérství, [IČO], vyúčtoval dne 31. 12. 2015 žalobci strojní čištění odpadní stoupačky za částku 3 864 Kč (faktura číslo 2079 2015 na č.l. 11). [jméno] [příjmení], [název], [IČO], vyúčtoval dne 8. 3. 2016 žalobci zámečnické práce na domě za částku 3 500 Kč (faktura číslo 1094/ 2016 na č.l. 9). [jméno] [jméno], zámečnictví, [IČO], vyúčtoval dne 7. 11. 2016 žalobci zámečnické práce – dodávku + montáž otevírací mříže za částku 10 500 Kč (faktura číslo 66/ 2016 na č.l. 5). [právnická osoba], [IČO], vyúčtoval dne 7. 11. 2016 žalobci výměnu kanalizační stupačky v celé výšce domu za částku 60 803 Kč (faktura číslo 160100036 na č.l. 8). [jméno] [příjmení], [IČO], vyúčtoval dne 23. 3. 2017 žalobci opravu a přetěsnění odpadního vedení za částku 1 608 Kč (faktura číslo 61 na č.l. 12). [jméno] [příjmení], [název], [IČO], vyúčtoval žalobci zapůjčení vysoušecích zařízení od 7. 7. 2017 do 17. 7. 2017 za částku 12 064 Kč (soupis prací dle skutečnosti na č.l. 10). [jméno] [příjmení], truhlářství, [IČO], vyúčtoval dne 10. 9. 2017 žalobci výrobu a montáž vstupních dveří za částku 51 800 Kč (faktura číslo 2017 na č.l. 15). 6. Po uplatnění pojistné události - zaplavení sklepních prostor v červnu/červenci 2017 - bylo [právnická osoba] sděleno žalobci, že do pojistného plnění nelze zahrnout náklady na vysoušení, neboť se nejedná o přímý náklad na opravu do původního stavu, když k poškození stavebních součástí domu záplavou nedošlo (informace ke škodní události ze 17. 7. 2017 na č.l. 95). 7. Svědkyně [jméno] [příjmení], zakládající člen žalobce, uvedla, že náklady uplatněné žalobcem byly vynaloženy na opravu domu. Než žalobce dům převzal, nebylo do něj investováno, potrubí bylo litinové, docházelo k jeho ucpávání a k vytékání obsahu, pojištění na to nešlo uplatnit. Docházelo pouze k opravám havarijních stavů, to nejnutnější a základní, nic navíc. Žalobce neměl po zakoupení domu žádné prostředky navíc. Docházelo k ucpávání stoupaček, asi po třetím ucpání stoupaček došlo k jejich celé výměně. Pak došlo k nákladům na opravu vstupních vrat sloužících pro celý dům, investici do mříže na vchodu do sklepa, kde docházelo k neustálému vloupání. Dveře do domu bylo nutné opravit, nešly zavírat a docházelo k pootevření a vloupání. Vlivem dešťů a ucpání kanálů došlo k vytopení sklepa, kam má žalovaná také přístup, neboť zde má také sklep (svědecká výpověď [jméno] [příjmení]). 8. Svědkyně [celé jméno účastnice], obyvatelka domu od roku 2015, uvedla, že byla přítomna všem opravám, později i jako členka představenstva žalobce. Dům, než se privatizoval, byl v katastrofálním stavu, byl zanedbáván. Všechny náklady a práce byly objednány za účasti svědkyně, firmy prošly výběrovým řízením. Problémy s ucpaným potrubím a vloupáním se týkají i žalované, která nebytové prostory pronajímá, využívá sklep, nájemce žalované tam má zámky a své věci (svědecká výpověď [celé jméno účastnice]). 9. Svědek [celé jméno účastníka], člen žalobce od roku 2018, který však zastupoval členku žalobce na základě zmocnění již od roku 2014, uvedl, že dům je v dosti žalostném stavu, údržba stojí a bude stát nemalé investice. Svědek byl účasten některých akcí. Rekonstrukce stoupaček byla nutnost, šlo o udržovací práce k zamezení dalších škod. Vstupní vrata byla nutná k zabezpečení domu (svědecká výpověď [celé jméno účastníka]). Podmáčenost sklepních prostor a jejich vysoušení je patrné i z žalobcem předložených fotografií (fotografie na č.l. 58 až 61). 10. Právní zástupce žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu k plnění do 7 dnů od doručení, která byla žalované doručena dne 21. 11. 2021 (předžalobní výzva ze dne 20. 11. 2017 č.l. 22 až 23 vč. doručenky na č.1 24). 11. Z provedených důkazů soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaná užívá na základě věcného břemene služebnosti bezplatného požívání prostor [číslo] prostor [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně, ale žalovaná se zavázala udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzala, a hradit obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy. V období od 1. 1. 2015 do 17. 9. 2017 žalobce vynaložil na údržbu společných prostor domu náklady ve výši 15