8 C 35/2024-257 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se domáhala: a) vyklizení nebytového prostoru č. , hodnota, v 1. NP budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v obci Praze, k. ú. , adresa, , zapsáno v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, (dále též jen „nemovitost č. , hodnota, “); b) vyklizení nebytového prostoru č. , hodnota, v 1. NP budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v obci Praze, k. ú. , adresa, , zapsáno v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, (dále též jen „nemovitost č. , hodnota, “); c) zaplacení částky 489 342,10 Kč sestávající z dlužného nájemného a nezaplacených záloh na služby za užívání nemovitosti č. , hodnota, ve výši 189 978 Kč za období duben až prosinec 2023, včetně smluvní pokuty za období od 8. 4. 2024 ve výši 41 727,91 Kč, z dlužného nájemného a nezaplacených záloh na služby za užívání nemovitosti č. , hodnota, ve výši 210 887 Kč za období duben až prosinec 2023, včetně smluvní pokuty za období od 8. 4. 2024 ve výši , číslo, 749,19 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že žalované přenechala nemovitost č. , hodnota, k užívání, přičemž prostory měly sloužit k provozování kadeřnictví, kosmetického a masážního salónu. Od 25. 7. 2018 poskytla žalobkyně žalované též k užívání nemovitost č. , hodnota, . V prostorách chtěla žalovaná provozovat rehabilitační centrum, ale za tímto účelem se prostory nepodařilo rekolaudovat. Žalovaná je přesto začala využívat jako kancelářské prostory, plně od 22. 6. 2022. Mimo jiné si v nemovitostech zřídila své sídlo. Nájemné za užívání nemovitosti č. , hodnota, činilo 22 212 Kč od ledna 2023, 25 069 Kč za nemovitost č. , hodnota, , zálohy na služby byly předepsány ve výši 1 200 Kč za každou nemovitost. Žalovaná však nájemné ani zálohy na služby neplatila, pročež ji žalobkyně výzvami ze dne 16. 10. 2023, doručenými dne 26. 10. 2023 upozornila, že je v prodlení s úhradou nájemného a plateb za služby za měsíc duben až říjen 2023, tj. více než 30 dnů. Žalovaná dluh nezaplatila, a proto žalobkyně s odkazem na čl. XIV odst. 14.4 nájemních smluv od nich odstoupila. Konkrétně dopisy ze dne 12. 12. 2023, které byly žalované doručeny dne 22. 12. 2023, ke kterému zaniklo právo žalované nemovitosti užívat. Žalovaná přesto prostory stále užívá a nic neplatí. Smluvní pokuta byla vypočtena v souladu s čl. V odst. 5. 3 nájemních smluv jakožto smluvní pokuta za prodlení s úhradou nájemného ve výši 0,1 % denně za každý den prodlení. Příslušenství pak sestává ze zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po dni splatnosti jednotlivých plateb.2. Žalovaná ani jeden z nároků žalobkyně neuznala, navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že žalobkyně má požívací právo k předmětným nemovitostem, ohledně nichž uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvy. Namítala však, že se po celou dobu trvání nájemního vztahu v prostorách vyskytuje zvýšená vlhkost, která je soustavně znemožňuje řádně užívat. Nadto byly nemovitosti opakovaně zasaženy havárií. O uvedených skutečnostech byla žalobkyně opakovaně informována, konkrétně dne 5. 9. 2022, 16. a 17. 1. 2023 a 15. 5. 2023. Věc však zůstala bez jakékoliv reakce. Vzhledem k tomu, že prostory jsou dlouhodobě neuživatelné, žalovaná nemůže být v prodlení s placením nájemného. Ze strany žalobkyně bylo právě z důvodu neuživatelnosti uznáno právo žalované na slevu z nájmu ve výši 100 %.3. Žalobkyně v replice uvedla, že vlhkost nemovitostí je dána jejich povahou, kdy se jedná o historické přízemní a suterénní prostory, čehož si žalovaná byla vědoma. Nejedná se o vadu, která by zásadním způsobem ztěžovala, nebo snad znemožňovala užívání nemovitostí. V souvislosti s provedenou rekonstrukcí byla žalovaná upozorněna na nutnost pravidelného větracího režimu a vytápění tak, aby nedošlo ke vzniku plísní a vlhkosti. Strany si mezi sebou vyloučili aplikaci § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), upravující slevu z nájemného, případně jeho úplné prominutí pro případ výskytu vad nebytových prostor. I pokud by tedy nemovitosti vykazovaly žalovanou tvrzené vady, nebyla žalovaná oprávněna se domáhat slevy či prominutí nájemného. Mezi stranami byla sjednána sleva z nájmu po dobu rekonstrukce nemovitostí, která byla dokončena dne 22. 6. 2022, což strany stvrdily podpisem předávacího protokolu.4. Soud zjistil tento skutkový stav:5. Z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14. května 2014 na č. l. 11 – 16 soud zjistil, že zástupce žalobkyně dne 14. 5. 2014 podepsal jako prodávající smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , hodnota, s budovou č. p. , číslo, v k. ú. , adresa, . Kupujícím bylo , právnická osoba, , adresa, , číslo, , adresa, . Součástí smlouvy bylo zřízení věcného břemene služebnosti bezplatného požívání prostor č. , hodnota, a , Anonymizováno, , nacházejících se v budově č. p. , číslo, na pozemku parc. č. , hodnota, (čl. XII.4. a čl. XII.5.).6. Z výpisu z katastru nemovitostí z 12. března 2024 na č. l. 19 soud zjistil, že služebnost bezplatného požívání nemovitostí je pro žalobkyni zapsána v katastru nemovitostí.7. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované k 8. dubnu 2024 na č. l. 10 soud zjistil, že žalovaná měla ke dni 8. 4. 2024 sídlo na adrese , adresa, , číslo, , adresa, .8. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání , Anonymizováno, na č. l. 20 – 25 soud zjistil, že žalovaná dne 6. 12. 2017 podepsala s žalobkyní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání k užívání nemovitosti č. , hodnota, , a to pro podnikatelskou činnost [čl. I. odst. 1.2., čl. II. písm. b)]. Nájem byl sjednán na dobu určitou, v délce trvání 10 let (čl. IV.). Nájemné bylo stanoveno na 18 000 Kč měsíčně bez DPH (čl. V odst. 5.1.), splatné každého 5. dne příslušného kalendářního měsíce (čl. V. odst. 5., právnická osoba, případ prodlení s platbou nájemného byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky (čl. V. odst. 5.3.). V případě trvání nájemního vztahu do dalšího kalendářního roku se nájemné každoročně vždy od 1. ledna zvýšilo o částku odpovídající procentní sazbě indexu meziročního růstu spotřebitelských cen, počínaje indexem za rok 2018 (čl. V. odst. 5.6.). Žalovaná byla povinna hradit žalobkyni měsíční platby záloh cen na služby ve výši 1 200 Kč měsíčně (čl. VI. odst. 6.1.). Dodávku plynu a elektrické energie si žalovaná měla zajistit sama (čl. VI. odst. 6.3.). Povinností žalované bylo platit řádně a včas nájemné a zálohy na služby [čl. VII. písm. b)]. Účastnice se dohodly, že žalobkyně dokončí úpravu prostor dle požadavků žalované po jejich předání, což zakládá nárok žalované na 100 % slevy z nájmu až do doby dokončení úprav a rekolaudace prostor. Žalobkyně se zavázala rekolaudovat prostory za účelem provozování kadeřnictví, kosmetického a masážního salónu, manikúry a pedikúry (čl. X. odst. 10.3.). Žalovaná byla povinna do pěti pracovních dnů od skončení nájmu vyklidit prostory a předat je žalobkyni (čl. XII). Žalobkyně byla oprávněna odstoupit od smlouvy pro hrubé porušení povinnosti ze strany žalované, které nebude odstraněno do 30 dnů od doručení písemné výzvy k odstranění, např. ocitne-li se žalovaná v prodlení s úhradou jakéhokoli plnění delším než 30 dnů (čl. XIV odst. 14.1 (iii), čl. XIV odst. 14.4). Smluvní strany pro účely smlouvy výslovně vyloučily použití § 2208 o. z. (čl. XVI. odst. 16.3). Účinnost smlouvy byla stanovena od 1. 1. 2018 (čl. XVI. odst. 16.1.) s tím, že smlouva mohla být doplněna či zrušena pouze písemnou formou (čl. XVI. odst. 16.8.).9. Z evidenčního listu k prostoru , číslo, /, Anonymizováno, na č. l. 111 soud zjistil, že na nemovitosti č. , hodnota, bylo předepsáno od července 2022 žalované nájemné ve výši 21 780 Kč, společná elektřina ve výši 200 Kč a vodné stočné ve výši 1 000 Kč.10. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání , Anonymizováno, na č. l. 32 – 37 soud zjistil, že žalobkyně dne 4. 5. 2018 podepsala s žalovanou smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání k užívání nemovitosti č. , hodnota, , a to pro podnikatelskou činnost [čl. I. odst. 1.2., čl. II. písm. b)]. Nájem byl sjednán na dobu určitou, v délce trvání 10 let (čl. IV.). Nájemné bylo stanoveno na 15 948 Kč měsíčně bez DPH (čl. V odst. 5.1.), splatné každého 5. dne příslušného kalendářního měsíce (čl. V. odst. 5., právnická osoba, případ prodlení s platbou nájemného byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky (čl. V. odst. 5.3.). V případě trvání nájemního vztahu do dalšího kalendářního roku se nájemné každoročně vždy od 1. ledna zvýšilo o částku odpovídající procentní sazbě indexu meziročního růstu spotřebitelských cen, počínaje indexem za rok 2018 (čl. V. odst. 5.6.). Žalovaná byla povinna hradit žalobkyni měsíční platby záloh cen na služby ve výši 1 200 Kč měsíčně (čl. VI. odst. 6.1.). Dodávku plynu a elektrické energie si žalovaná měla zajistit sama (