52 C 119/2020 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal u Obvodního soudu pro Prahu 9 na žalovaných, zaplacení částky 272.153 Kč s příslušenstvím, z titulu Dohody o složení blokovacího depozita. Žalovaní jsou vlastníky, každý podílu ve výši id [číslo], pozemku parc. č. [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, jiná stavba bez čp/če, stavba stojí na pozemku p.č. [anonymizována dvě slova] a dále pozemku parc. [číslo] zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond, to vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitosti"). Uvedené nemovitosti byly žalovanými nabízeny ke koupi, a to prostřednictvím [právnická osoba] kanceláře [právnická osoba], [IČO], za kupní cenu ve výši 5.623.000 Kč. Žalobce uzavřel dne [datum] se žalovanými, za vedlejší účasti [anonymizována dvě slova] [spisová značka] [anonymizováno], dohodu o složení blokovacího depozita (dále jen„ dohoda"). Předmětem dohody byla rezervace nemovitostí do [datum] a současně závazek žalobce (zájemce) a žalovaných (prodávajících), uzavřít do konce rezervační doby kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej nemovitostí žalobci za kupní cenu ve výši 5.623.000 Kč. Přílohou dohody nebylo vzorové znění kupní smlouvy. Na základě článku 2 odst. 2.1 dohody, žalobce uhradil žalovaným zálohu na kupní cenu nemovitostí ve výši 272.153 Kč (dále také„ blokovací depozitum"). Dle článku 2 odst. 2.2 dohody mělo být blokovací depozitum v případě uzavření kupní smlouvy započteno na úhradu první části kupní ceny nemovitostí. Po uzavření dohody žalobce zjistil pochybnost, ohledně deklarované zastavitelnosti nemovitostí. Neboť prodávané nemovitosti byly od počátku deklarované jako stavební, byl ze strany žalobce vznesen požadavek, aby ona deklarovaná vlastnost prodávané věci, byla zanesena v kupní smlouvě. Vzorová kupní smlouva byla poprvé předložena žalobci až dne 1. 4. 2020 Realitní kanceláří ([spisová značka] [anonymizováno]), a revidovanou kupní smlouvu zaslal žalobce emailem žalovaným a Realitní kancelář [spisová značka] [anonymizováno] dne 3. 4. 2020. Pak obdržel žalobce od právního zástupce žalovaných do datové schránky stanovisko datované dnem [datum], ve kterém žalovaní sdělili žalobci, že připomínky žalobce jsou absolutně nepřijatelné. Žalovaní tak odmítli vyjednávání o obsahu kupní smlouvy a nedošlo k dohodě o obsahu kupní smlouvy. Žalobce požádal emailem ze dne 17. 4. 2020 Realitní kancelář [spisová značka] [anonymizováno], o vrácení rezervačního depozita, a to z důvodů neochoty žalovaných jednat o obsahu kupní smlouvy. Následně obdržel žalobce dopis od právního zástupce žalovaných ze dne [datum], kterým žalovaní uplatnili smluvní pokutu ve smyslu článku 4 odst. 4.3 dohody ve výši 272.153 Kč, přičemž nárok na smluvní pokutu započetli oproti složenému blokovacímu depozitu ve výši 272.153 Kč. Nárok na smluvní pokutu žalovaní vyvodili ze skutečnosti, že kupní smlouva nebyla uzavřena do konce rezervační doby, do [datum], a to z důvodu výlučně na straně žalobce. K otázce pasivní věcné legitimace žalobce uvedl, že dle stávající judikatury je realitní kancelář v těchto případech pouze platebním místem. Navíc i v samotné rezervační smlouvě (dohoda o složení blokovacího depozita, čl. 1 odst 4) ze dne [datum] je uvedeno, že tato nezakládá žádný právní vztah mezi realitní kanceláří, prodávajícím a zájemcem, a realitní kancelář je pouze platebním místem, která však předmětnému plnění nemá vlastnické právo. Žalovaní se na úkor žalobce bezdůvodně obohatili, když tito neoprávněně drží plnění, které žalobce poskytl na základě rezervační smlouvy, avšak následně nenastaly podmínky v rezervační smlouvě uvedené, aby si žalovaní mohli ponechat předmětné finance. Naopak rezervační smlouva nebyla naplněna, nedošlo k uzavření kupní smlouvy a ani k jiným skutečnostem opravňujícím žalované ponechat si předmětné finanční prostředky, a proto vznikl žalobci nárok na jejich vrácení. Žalobce zaslal žalovaným výzvu k vrácení blokovacího depozita ve výši 272.153 Kč ze dne [datum], žalobci však částka ve výši 272.153 Kč nebyla ze strany žalovaných, vrácena. 2. Žalovaní k podané žalobě potvrdili, že žalovaní jsou id. spoluvlastníky vlastníky nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. st. [anonymizována tři slova] a [anonymizována tři slova] [výměra], jehož součástí je stavba bez č.p. a dále i pozemku [anonymizováno] [číslo] [anonymizována tři slova] [výměra], [anonymizována dvě slova] [list vlastnictví] [anonymizováno] [stát. instituce] [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] [obec] (dále jen„ Nemovitosti”). Nemovitosti byly inzerovány k prodeji prostřednictvím [právnická osoba] [IČO] (dále jen„ RK“). Žalovaní namítali, že nikdy neprezentovali Nemovitosti jako stavební parcely. Jejich účelové určení je zcela zřejmé z výpisu z LV. Parcela [číslo] je účelovým určením zahrada, nikoliv stavební parcela. Žalovaní dále namítali, že nikdy nedeklarovali ani to, že bude možné účelové určení Nemovitostí v budoucnu změnit na stavební. Jediná zmínka o stavebním určení parcel se objevila v inzerátu RK na jejích internetových stránkách, a to chybou realitního makléře [jméno] [příjmení], jehož služby žalovaní posléze mnohokrát reklamovali u vedení RK. Nutno podotknout, že žalobce je podnikatelem v oboru stavebnictví. Žalobce a žalovaní uzavřeli za vedlejší účasti RK dne [datum] dohodu o složení blokovacího depozita (dále jen„ Dohoda), jejímž předmětem byl závazek žalobce a žalovaných uzavřít do dne [datum] kupní smlouvu, kterou budou Nemovitosti převedeny do vlastnictví žalobce, za kupní cenu 5.623.000 Kč. Žalobce v návaznosti na Ččlánek 2 odst. 2.1 Dohody složil zálohu na kupní cenu ve výši 272.153 Kč (dále jen„ Depozitum") do úschovy RK. Toto Depozitum poté slouží k úhradě části kupní ceny nebo k úhradě smluvních pokut, uvedených v Dohodě. Žalobce do [datum] nevyvinul žádnou součinnost, směřující k uzavření kupní smlouvy dle Dohody. Byl obeslán i výzvou k uzavření kupní smlouvy s dodejkou, tu však nepřevzal. Žalovaní tak museli požádat RK, aby připravila znění kupní smlouvy. RK zaslala návrh smluv až po uplynutí rezervační doby dle Dohody, to však bylo způsobeno nečinností realitního makléře, nikoliv žalovaných. Zrevidovaná kupní smlouva (žalobcem) obsahovala oproti znění zaslanému RK významné změny (zejména čl. III. který má nejen žalované ale i RK přimět deklarovat zastavitelnost Nemovitostí a případně hradit pokuty ve smyslu čl. III odst. 13. ve výši 1.000.000 Kč). Žalobce byl opakovaně vyzván k tomu, aby uzavřel kupní smlouvu v původním znění, zaslaném RK. Není tak pravda, že žalovaní nekomunikovali o obsahu smlouvy. Uzavření kupní smlouvy žalobce odmítl, poté přestal komunikovat. Protože neuzavření samotné kupní smlouvy zavinil žalobce, nárokovali Žalovaní smluvní pokutu ve smyslu čl. 4 odst. 4.3 Dohody. Pokuta byla dne [datum] nakonec započtena, oproti složenému Depozitu a uhrazena žalovaným. Žalovaní dopisem ze dne [datum], žalobce vyzývali k uzavření předmětné kupní smlouvy, tato zásilka nebyla dne [datum] převzata. Žalovaní mají za to, že soud nesprávně váže vznik nároku na smluvní pokutu na moment, kdy se žalobce seznámí se stejnopisem kupní smlouvy k podpisu, přičemž podpis nepřipojí. Uplatnění smluvní pokuty tato smlouva váže na to, že některá ze stran zaviní neuzavření samotné kupní smlouvy k nemovitostem. Pokud tedy k takovému zavinění dojde během trvání této rezervační smlouvy, vznikne takové straně i nárok na uplatnění samotné smluvní pokuty. To, že samotná smluvní pokuta byla reálně uhrazena (byly převedeny peníze na účet) žalovaným až v dubnu 2020, na věci nic nemění. Nárok na smluvní pokutu jim vznikl již porušením povinnosti žalobce. Zde je nutno zohlednit pasivitu žalobce, který se během trvání rezervační smlouvy jejímu uzavření vyhýbal, byl nekontaktní, telefonicky uzavření kupní smlouvy přímo odmítal. Žalovaní v řízení dále namítali, že jim bylo vyplaceno realitní kanceláří pouze 50% smluvní pokuty (ve výši 68.038,25 Kč každému ze žalovaných) a druhou polovinu smluvní pokuty, má nadále v držení realitní kancelář, není tak ani dána pasivní legitimace žalovaných pro tento spor. Proto žalovaní navrhovali, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta a žalovaným byla přiznána náhrada nákladů řízení. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] byla uzavřena Dohoda o složení blokovacího depozita, mezi žalobcem (zájemcem a budoucím kupujícím), a žalovanými (prodávající), za vedlejší účasti realitní kanceláře, jejímž předmětem byla rezervace nemovitostí do [datum]. Dále bylo nesporné, že realitní kancelář měla zprostředkovat prodej nemovitostí. Mezi účastníky bylo nesporné, že na základě této Dohody, žalobce uhradil na účet realitní kanceláře, blokovací depozitum ve výši 272.153 Kč, dle článku 2. 1 dohody. 4. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalobci vznikl, v souladu s Dohodou, nárok na vrácení blokovacího depozita v žalované výši. 5. Na základě skutkových tvrzení žalobce a žalovaných, dále z výpisu z katastru nemov