52 C 173/2021 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 9 dne [datum] domáhala, aby soud žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 162.000 Kč, z titulu vad kupní smlouvy. Dne [datum] uzavřela žalobkyně a žalovaná kupní smlouvu o převodu nemovitostí k pozemku č. st. 10, jehož součástí je stavba [adresa], v [katastrální uzemí], uvedená na listu vlastnictví (dále jen LV) [číslo]. Žalobkyně po koupi uvedené nemovitosti objevila skryté vady, které se daly zjistit až během užívání výše uvedené nemovitosti, nikoli předem. Jedná se především o poruchy v dodávce pitné vody z vrtané studny a poruchy v rozvodu ústředního topení. Jelikož se jednalo o havarijní stav, bylo nutné provést opravu poškozených zařízení okamžitě, aby se výše uvedená nemovitost dala běžně užívat tak, jak je v souladu s její povahou běžné. Žalobkyně ihned informovala žalovanou o těchto vadách, v souladu s ustanovením § 2112 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.). Žalobkyně si nechala vypracovat znalecký posudek, který prokázal, že výše uvedené vady nemovitosti existovaly již v době převzetí nemovitosti žalobkyní. Pokud se jedná o specifikaci vad, které se týkají ústředního topení, jednalo se o popraskané rozvodové potrubí k jednotlivým radiátorům, poškozené oběhové čerpadlo okruhu výměníku krbové vložky, nepřipojené teplotní čidlo tepelné vložky krbu, poškozený elektrický kotel (porucha na elektronické desce kotle) a odpojený radiátor v koupelně. Popraskané rozvodové potrubí bylo ve zdech zvýšeného podlaží domu (na 5 místech v zadní místnosti zvýšeného podlaží domu a na 7 místech v prostřední místnosti zvýšeného podlaží domu). Jednalo se o praskliny, které byly způsobeny zamrznutím potrubí, a to zejména z důvodu, že potrubí nebylo dostatečně tepelně zaizolováno. Pokud se jedná o specifikaci vad, které se týkají rozvodu pitné vody, žalobkyně uvádí, že se jedná o nezabezpečenou vrchní část studny proti náhodnému vniknutí povrchové vody, poškozenou tlakovou nádrž Aquamat (popraskaná a přemrzlá membrána), poškozené ponorné čerpadlo Grundfos [číslo] (spálený elektromotor), poškozený tlakový spínač, poškozenou automatickou myčku na nádobí Gorenje, model GSI582, typ PMS 45 a poškozený bojler na ohřev teplé vody OKC 125. Zjištěné vady, které se týkaly dodávky pitné vody, které žalobkyně zjistila dne [datum], žalobkyně vytkla žalované dne [datum], prostřednictvím telefonu. Mezi žalobkyní a jednatelkou žalované, paní [jméno] [příjmení], probíhala emailová komunikace a emailem ze dne [datum] žalobkyně znovu vytknula vady, které se týkaly dodávky pitné vody. Žalobkyně zjistila vady, týkající se ústředního topení dne [datum], které žalobkyně vytkla žalované dne [datum], prostřednictvím SMS zprávy. Žalovaná částka ve výši 162.000 Kč se skládá z následujících položek. Částka 72.263 Kč, je tvořena výměnou čerpadla vč. materiálu za 48.356 Kč, výměnou nádrže vč. materiálu za 9.381 Kč a výměnou bojleru vč. materiálu za 14.526 Kč. Částka ve výši 278 Kč, za ventil radiátoru. Částka 1.010,80 Kč, za instalační materiál na opravu topení. Částka 291 Kč, za šroubení k opravě topení. Částka 41.800 Kč, za zprovoznění oběhového čerpadla a nalezení popraskaných částí potrubí ve zdech, včetně stavebních prací, uvedení starého kotle do provozu a několikanásobné tlakování rozvodů. Částka 256 Kč, za sádrokarton GKB. Částka 15.876 Kč, za sádrokartonové práce a opravu poškozených zdí. Částka 16.228 Kč, za elektrokotel ProthermRay 14KE. Částka 1.500 Kč, za elektrické připojení nového elektrokotle k topení Protherm Ray 14 KE. A částka 12.589 Kč, za myčku na nádobí Bosch [anonymizováno]. Žalovaná nese odpovědnost za shora popsané skryté vady na nemovitosti, a žalobkyni tudíž vznikl nárok na úhradu nákladů, vynaložených na opravu vad ve výši 162.000 Kč. 2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala, neboť ho neshledala za důvodný. Žalovaná uvedla, že je pravdou, že žalobkyně od žalované kupní smlouvou ze dne [datum] odkoupila nemovitosti ve smlouvě uvedené, za kupní cenu 2.700.000 Kč. Ze smlouvy vyplývá, že kupující podle čl. V., 5. prohlásila, že jí je znám faktický stav předmětu převodu a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla upozorněna. V případě nepravdivosti těchto tvrzení mohla kupující do 30 dnů od smlouvy odstoupit. To kupující neučinila a následná tvrzení o skrytých vadách jsou zcela zavádějící, už proto, neboť při předávávání objektu a při sepisu předávacího protokolu dne [datum], byla kupující výslovně upozorněna na existující závady (zejména na povinnost vykopat průtok vody k obecnímu řadu). Žalobkyně svůj nárok na zaplacení částky ve výši 162.000 Kč, opírá pouze o znalecký posudek [jméno] [příjmení], znalce z oboru strojírenství, specializace hydraulika a pneumatika, [číslo] [rok] ze dne [datum]. V uvedeném znaleckém posudku však žalovaná spatřuje nesrovnalosti, zejména že byl vyhotoven poté, co byly skryté vady nemovitosti odstraněny a dále, že posudek vypracoval znalec, který nemá k tvrzeným vadám požadovanou odbornost. V předmětném posudku jsou navíc, jako skryté vady uváděny nedostatky nemovitosti, na které byla žalobkyně při podpisu kupní smlouvy ze dne [datum] výslovně upozorněna, a jež jsou uvedeny v protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum]. Konkrétně se jednalo o nefunkční bojler a skutečnost, že do nemovitosti nebyla přivedena voda s tím, že žalobkyni bylo sděleno, že je třeba, aby se připojila k obecnímu vodovodnímu řádu, když přípojka byla přivedena k hranici převáděného pozemku parc. č. St. 10. Žalobkyně byla rovněž upozorněna na skutečnost, že studna na uvedeném pozemku je výsledkem průzkumného vrtu a nikdy nebyla jako studna na pitnou vodu zkolaudována ani používána, neboť žalovaná řízení o povolení studny nedotáhla do konce. Žalované je dále známo, že žalobkyně byla před podpisem kupní smlouvy, o nedostatcích nemovitosti rovněž informována [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalcem, který nemovitost oceňoval pro účely poskytnutí úvěru žalobkyni na pořízení nemovitosti [právnická osoba] Žalobkyně tak není oprávněna se vůči žalované dovolávat odpovědnosti z vad předmětné nemovitosti, i kdyby tyto vady bránili užívání nemovitosti, jak žalobkyně tvrdí, když žalobkyni byly tyto vady před uzavřením kupní smlouvy ze dne [datum] dobře známy a byla jí na základě těchto vad nemovitost prodána za nižší než obvyklou kupní cenu. Žalovaná odmítá žalobkyni platit náklady za zprovoznění studny, když nemovitost stačilo pouze připojit k obecnímu vodovodnímu řádu. Žalobkyně za odstranění vad, požaduje i úhradu, týkají se movitých věcí, které nebyly předmětem kupní smlouvy ze dne [datum] a žalobkyni byly přenechány zdarma, a to myčka na nádobí zn. Gorenje, ponorné čerpadlo Grundfos [číslo] a tlaková nádrž Aquamat, což je v rozporu s dobrými mravy. Pokud žalobkyně tvrdí, že mělo být vadné i ústřední topení, toto žalovaná rovněž odmítá. Žalovaná nechávala ústřední topení opravit 1 rok před tím, než došlo k převodu nemovitosti na žalobkyni. Elektrokotel byl funkční, nebylo ho třeba měnit a opravu prováděl [celé jméno svědka]. S ohledem na shora uvedené, žalovaná navrhla, aby byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na základě které žalobkyně koupila od žalované nemovitosti v [část obce]. Mezi účastníky bylo nesporné, že po koupi a převzetí nemovitosti, žalobkyně uplatnila u žalované, existenci vad, týkající se poruchy dodávky vody a poruchy topení. 4. Mezi účastníky bylo zejména sporné, zda vady, týkající se poruchy dodávky vody a poruchy topení, byly skryté. A zda žalobkyni vznikl nárok na úhradu žalované částky ve výši 162.000 Kč, z důvodu odstranění těchto 2 skrytých vad. 5. Nesporným skutkovým tvrzením účastníků, z kupních smluv, dále z sms zpráv a z emailové komunikace účastníků, má soud prokázáno, že kupní smlouva byla uzavřená dne [datum] mezi firmou [právnická osoba] (žalovanou, která byla prodávající) a [celé jméno žalobkyně] (žalobkyní, která byla kupující). Předmětem kupní smlouvy byla st. parcela [číslo] na [list vlastnictví], k.ú. [část obce], kdy součástí byla i stavba [adresa] (k bydlení), a to za celkovou kupní cenu ve výši 2.700.000 Kč, a cena za nemovitost činila 2.200.000 Kč. V článku V. bodu 5) pak kupující prohlásila, že je jí znám faktický stav předmětu převodu a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla upozorněna prodávající. Kupující prohlásila, že touto smlouvou na sebe přebírá veškerá práva a povinnosti vlastníka předmětu převodu, vyplývající ze zákona. Druhá kupní smlouva byla uzavřena také dne [datum], avšak mezi [jméno] [příjmení], jako prodávající a [celé jméno žalobkyně] jako kupující, a smlouva byla uzavřená [datum], předmětem jsou nemovitosti specifikované v článku I. na [list vlastnictví] v k.ú. [část obce], kdy se jedná o pozemek katastru nemovitostí [číslo] kupní cena činila 300.000 Kč (tato smlouva není předmětem sporu, neboť byla uzavřena na straně prodávající s jiným účastníkem, než se žalovanou a žalobkyně netvrdila výskyt vad na tě