19 C 21/2024-67 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu podaným u soudu dne , datum, se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že mezi účastníky řízení byla uzavřena nájemní smlouva ze dne , datum, ohledně prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl nájem prostor v objektu , adresa, , o ploše 430 m² (dále také jen „předmětné prostory“). Dle ujednání stran činilo nájemné , částka, měsíčně a bylo splatné vždy do každého 5 pracovního dne daného měsíce, za který je nájemné placeno. Žalovaná nájemné dlouhodobě nehradila a mimo jiné neuhradila nájemné za měsíce leden 2023 a únor 2023 (změna oproti písemnému vyhotovení žaloby připuštěna při ústním jednání dne , datum, ). Tohoto nájemného se žalobce žalobou domáhal.2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, proti němuž podala žalovaná v zákonné lhůtě odpor.3. Žalovaná se ve věci vyjádřila podáními zaslanými soudu dne , datum, . Přestože tato podání nebyla zcela srozumitelná, dospěl soud k závěru, že žalovaná nezpochybnila uzavření nájemní smlouvy. Podle tvrzení žalované byla první nájemní smlouva k předmětným prostorám účastníky uzavřena již , datum, na dobu určitou do , datum, . Dne , datum, byla uzavřena další nájemní smlouva a téhož dne byla zároveň uzavřena dohoda, která upravovala vztahy mezi účastníky ohledně odstranění nedostatků nebytového prostoru tak, aby byly přeměněny ze skladových na kancelářské prostory, které žalovaná potřebovala. V objektu a v pronajatých prostorách se opakovaně projevily skryté vady, došlo k haváriím vody a elektřiny. Žalobce souhlasil s tím, aby žalovaná provedla všechny opravy a úpravy, které je nutné vykonat, aby prostory splňovaly podmínky dle zákona s tím, že tyto úpravy budou provedeny na náklady žalované a budou přefinancovány žalobci jako kredit na sjednané nájemné. Žalovaná potřebné opravy a úpravy prostoru provedla, čímž na straně žalobce vznikl dluh vůči žalované, který žalobce neuhradil. Podle žalované dohoda ze dne , datum, nebyla mezi stranami vypovězena, platí proto do úplného zaplacení investic vynaložených žalovanou.4. Zástupce žalobce při ústním jednání dne , datum, po nahlédnutí do žalovanou předložené dohody ze dne , datum, zpochybnil platnost této dohody, uvedl, že podpis žalobce na uvedené listině neodpovídá skutečnému podpisu žalobce, namítl rozpor uvedené listiny s předávacím protokolem, který byl k uzavřené nájemní smlouvě stejného dne sepsán. Zároveň podle něj žalovaná neprokázala, že byl jakékoliv úpravy či opravy v prostoru provedla a náklady vynaložila se souhlasem pronajímatele. Dále neprokázala, že by vůči žalobci uplatnila jakýkoli zápočet. Zástupce žalobce dále namítl, že v roce 2022 byla mezi účastníky řízení uzavřena nová nájemní smlouva, z jejíhož texu vyplývá, že se touto smlouvou ruší veškerá předchozí ujednání, která byla mezi stranami sjednána. Podle zástupce žalobce se tím tedy zrušila i případná dohoda z , datum, .5. Provedeným dokazováním soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu dne , datum, a předmětem nájmu byly prostory situované ve 4 nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, , , adresa, , a to včetně výtahů, přístupů ze schodiště. Nebytové prostory se skládaly z mezonetové části orientované do , adresa, a jedno podlažní části orientované do , adresa, , vše o celkové ploše 450 m². Nebytové prostory byly pronajaty za účelem zřízení kanceláří v rozsahu předmětu podnikání nájemce a smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, . Strany se zároveň dohodly, že bude uzavřena nová nájemní smlouva. Podle čl. VIII. smlouvy veškeré úpravy i případné investice vyvolané ze strany nájemce v pronajatých prostorách budou hrazeny nájemcem a nebudou hrazeny pronajímatelem ani v případě ukončení platnosti nájemní smlouvy. Pronajímatel ve smlouvě udělil souhlas, aby případné technické zhodnocení, které provede v předmětu nájmu nájemce, po dobu nájmu nájemce odepisoval. Nájemce se ve smlouvě zavázal po ukončení nájemního vztahu uvést na své náklady předmět nájmu do původního stavu s přihlédnutím na běžné opotřebení. Nájemce se zároveň zavázal, že nebude provádět na nemovitosti práce přesahující běžnou údržbu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Dne , datum, byl zároveň sepsán předávací protokol k uvedenému prostoru, který zde byl označen jako bytová jednotka č. , hodnota, o velikosti 450 m². V předávacím protokolu bylo uvedeno, že prostory jsou po celkové generální opravě, v dobrém technickém stavu, nové, vybavení je plně funkční, nové (nájemní smlouva, plánek pronajatých prostor, předávací protokol). Dne , datum, byla mezi účastníky řízení uzavřena nová nájemní smlouva s platností od , datum, na dobu neurčitou, jejímž předmětem byly stejné prostory jako v případě smlouvy ze dne , datum, . Podle čl. III. smlouvy byly prostory pronajímány za účelem zřízení kanceláří v rozsahu předmětu podnikání nájemce. Nájemné bylo stanoveno dohodou obou stran na , částka, ročně a splatné bylo měsíčně vždy do každého 5 pracovního dne daného měsíce ve výši , částka, . Podle čl. VIII. smlouvy se účastníci dohodly, že veškeré úpravy a případné investice vyvolané ze strany nájemce v pronajatých prostorách budou hrazeny nájemcem a nebudou hrazeny pronajímatelem ani v případě ukončení platnosti nájemní smlouvy. Pronajímatel udělil souhlas nájemci, aby případné technické zhodnocení, které provede v předmětu nájmu, odepisoval po dobu nájmu a nájemce se zavázal po skončení nájemního vztahu uvést na své náklady předmět nájmu do původního stavu s přihlédnutím na běžné opotřebení. Nájemce se dále zavázal, že nebude na nemovitosti provádět práce přesahující běžnou údržbu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, bude hradit a zajišťovat údržbu a drobné opravy a po dobu nájmu na vlastní náklad zajišťovat veškeré opravy a provoz technického zhodnocení, které provedl v předmětu nájmu. Dne , datum, byl sepsán předávací protokol, v němž bylo uvedeno, že prostory i jejich vybavení jsou v dobrém technickém stavu, po celkové generální opravě, veškeré vybavení je plně funkční, zařizovací předměty nové (nájemní smlouva z , datum, , předávací protokol z téhož dne, nákres pronajímaných prostor). Žalovaná předložila smlouvu listinu datovanou dnem , datum, nazvanou „Dohoda o podmínkách úprav pronajatých prostor“, v níž se uvádí, že na základě dohody o dlouhodobém pronájmu je nutné provést úpravy pronajatých prostor tak, aby odpovídaly předpisům pro kanceláře, a to úpravy pro osvětlení kanceláří, zavěšení klimatizace, elektrické připojení zásuvek, kabelů atd, elektrické připojení a kompletní příslušenství pro internet, bezpečnost práce, únikové cesty, hasičský přístroj. Nájemce podle této dohody uhradí nákup materiálu, provedení práce a následně budou s tím související výdaje postupně uplatněny proti hodnotě měsíčního nájmu (listina z , datum, ). Dne , datum, byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena nová smlouva o nájmu, jejímž předmětem byly totožné prostory jako v předchozích dvou nájemních smlouvách. Tyto prostory dle čl. III. smlouvy pronajaty za účelem zřízení kanceláří v rozsahu předmětu podnikání nájemce. Smlouva byla uzavřena s platností od , datum, na dobu neurčitou a nájemné bylo v čl. V. stanoveno na , částka, ročně s měsíční splatností ve výši , částka, vždy do 5. pracovního dne daného měsíce. Podle čl. VIII. se smluvní strany dohodly, že veškeré úpravy i případné investice vyvolané ze strany nájemce v pronajatých prostorách budou hrazeny nájemcem a nebudou hrazeny pronajímatelem ani v případě ukončení platnosti nájemní smlouvy, nedohodnou-li se smluvní strany písemně jinak. Nájemce se zavazuje po ukončení nájemního vztahu uvést na své náklady předmět nájmu do původního stavu s přihlédnutím na běžné opotřebení, nedohodnou-li se smluvní strany písemně jinak. Nájemce se ve smlouvě zavázal, že nebude provádět na nemovitosti práce přesahující běžnou údržbu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Bylo dohodnuto, že nájemce bude hradit a samostatně zajišťovat údržbu a drobné opravy předmětu nájmu a po dobu nájmu bude na vlastní náklady zajišťovat veškeré opravy a provoz technického zhodnocení, které provedl v předmětu nájmu. Podle čl. XIV. smlouvy obsahuje smlouva úplnou dohodu smluvních stran a neexistují žádná jiná ujednání, ústní, či písemná, která by upravovala předmět této smlouvy anebo, pokud taková ujednání existovala, jsou tímto zrušena a nahrazena touto smlouvou. Účastníci ve smlouvě zároveň stanovili způsob doručování u pronajímatele i nájemce s uvedením adresy a u žalobce mailu, u žalované DS (smlouva z , datum, ). Dne , datum, advokát , tituly před jménem, , jméno FO, zaslal jednateli žalované společnosti e-mail, z jehož oslovení vyplývá, že by měl být zaslán žalobci a z obsahu tohoto mailu pak vyplývá, že žalovaná uplatňuje proti žalobci jako pronajímateli pohledávku ve výši , částka, vznik