40 C 266/2019-371 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení , částka, s příslušenstvím z titulu vydání bezdůvodného obohacení, kterého se dostalo žalovanému na úkor žalobce, tím, že v období od , datum, do , datum, (dále jen rozhodné období) užíval pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (dále jen předmětné pozemky). Žalobce svůj žalobní nárok postavil na tvrzení, že byl v rozhodném období, a je i k dnešnímu dni, vlastníkem předmětných pozemků s výší podílu id. 1/6, dalším spoluvlastníkem je mimo jiné vedlejší účastník na straně žalované ve výši id. 1/2. Svůj nárok žalobce odůvodnil tak, že předmětné pozemky užíval žalovaný v rozhodném období jako součást areálu školy, kdy předmětné pozemky jsou oplocené a žalovaný je tak učinil přístupnými pouze pro sebe a svou potřebu. Žalobce tvrdil, že se žalovaný na úkor žalobce bezdůvodně obohatil, když předmětné pozemky užívá nad rámec spoluvlastnického podílu vedlejšího účastníka.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že na straně žalovaného k žádnému bezdůvodnému obohacení nedošlo, v souladu s § 1107 o.z. má každý spoluvlastník věci právo k celé věci.3. Vedlejší účastník na straně žalovaného navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že na straně žalovaného k žádnému bezdůvodnému obohacení nedošlo. Vedlejší účastník uvedl, že žalovaný je oprávněn v rozsahu spoluvlastnického podílu předmětné pozemky užívat, a žalobce neprokázal a ani řádně netvrdil, že by žalovaný pozemky užíval na rámec spoluvlastnického podílu.4. Soud ve věci rozhodl mezitímním rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , kterým rozhodl, že návrh žalobce je po právu, a že o výši žalobcova návrhu a o náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto samostatným rozsudkem. Citovaný rozsudkem pak byl potvrzen rozsudkem odvolacího soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Žalovaný a vedlejšího účastník na straně žalované podali dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, které Nejvyšší soud odmítl usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, .5. Důkazy v řízení provedenými soud zjistil následující skutečnosti rozhodné pro posouzení věci. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ze dne , datum, stanovil obvyklé nájemné za užívání předmětných pozemků v rozhodnému období ve výši , částka, . Podklady pro tento znalecký posudek byl mj. soudní spis sp. zn. , spisová značka, , místní šetření, informace získané z katastru nemovitostí, z databáze znalce a z internetu. Znalec hodnotil předmětné pozemky jako velmi specifické pozemky, nepravidelného tvaru, nezastavěné a aktuálně nevhodné pro výstavbu, nacházející se v širším centru Prahy. V daném případě se jedná o omezeně srovnatelné pozemky, u kterých se zpravidla najde jen velmi málo srovnatelných prodejů pozemků a u těchto prodejů je navíc velký rozptyl kupních cen. Znalec stanovil cenu předmětných pozemků za použití porovnávací metody (porovnání realizovaných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě v daném časovém období), výše obvyklého nájemného byla stanovena v rámci intervalu 1-5% z obvyklé ceny pozemků za rok na základě odborné úvahy znalce ve výši 3 % z ceny předmětných pozemků za rok. Jako srovnatelné pozemky znalec nevolil primárně pozemky stavební. Pokud se týče prvního použitého srovnatelného pozemku, jedná se o malý pozemek zařazený do plochy OV-všeobecně obytné, který je reálně nevyužitelný pro výstavbu, proto byl do srovnání zařazen. Pokud se týče druhého použitého srovnatelného pozemku, jedná se o funkčně izolační zeleň se sběrnou komunikací městského významu. Pokud se týče třetího použitého srovnatelného pozemku, tento je funkčně zařazen do PS-sady, zahrady, vinice. Znalec prováděl šetření ohledně srovnatelných pozemků v katastru, když našel pouze 3 shora zmiňované srovnatelné pozemky, prodeje funkčně nestavebních pozemků v rozhodném období byly velmi omezené. Interval 1-5% z obvyklé ceny pozemku za rok nikde v relevantním právním předpise uveden není. Pouze prováděcí vyhlášky k oceňovacímu zákonu tento interval uvádí, avšak v daném případě nebylo úkolem znalce oceňovat podle oceňovacího zákona (stanovení zjištěné ceny). Interval 1-5% je poměrně široce popsán v oceňovací literatuře, např. Prof. Bradáčem (Teorie oceňování nemovitostí) a konkrétní procento by vždy mělo být založeno na poměru nájmu vůči reálné hodnotě pozemku. Historicky byl tento interval širší, byl až do výše 10% z ceny pozemku a s tímto procentem v řadě případů pracovalo i hlavní město , adresa, . Tak jak se plynutím času zvyšovala hodnota pozemku, docházelo i k pohybu tohoto intervalu. V současné době se výší 5% oceňuje obvyklé nájemné u stavebních pozemků, spodní procentní hranice je dána pro pozemky omezeně využitelné až nevyužitelné, většinou v méně atraktivních lokalitách. I v současné době u velmi hodnotných pozemků generujících vysoký výnos lze stanovit obvyklé nájemné procentem vyšším než 5%. Znalec zvolil princip simulovaného nájemného proto, že nebyl schopen nalézt srovnatelné platné historické nájemní smlouvy. Metoda simulovaného nájemného je standardizovanou metodou, kterou znalci používají. Znalec musí postupovat nezávisle, nemůže převzít nějaký postup při oceňování, který si vydal nějaký subjekt (např. úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových). Interval 1-5%, ze kterého znalec vycházel, je zcela obvyklý a v současné době na trhu používaný interval. Protože hodnoty a stavy nemovitostí nejsou stejné, je používán interval 1-5%, jedná se o interval obecně používaný znalci. V daném případě znalec použil koeficient 3% proto, že se jedná o pozemky na území Prahy, v širším centru Prahy s využitím dle územního plánu. Pro zvolení konkrétního koeficientu neexistuje žádná exaktní matematická metoda, je to věcí odborné úvahy znalce (znalecký posudek č. , č. účtu, ze dne , datum, , vyjádření znalce z , datum, a z , datum, , výpověď znalce ing. , jméno FO, ).Z ostatních důkazů provedených v tomto řízení soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro posouzení věci.6. Lze učinit následující závěr o skutkovém stavu. Zdejší soud v mezitímním rozsudku uvedeném v bodu 3. odůvodnění uzavřel, že žalovanému v rozhodném období vzniklo bezdůvodné obohacení, které je žalovaný povinen žalobci dle § 2991 odst. 1 a § 2999 o.z. vydat, resp. poskytnout peněžitou náhradu. Vzhledem k tomu, že užívání předmětných pozemků nad rámec spoluvlastnického podílu ze strany žalovaného nelze vrátit, je žalovaný povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Judikatura Nejvyššího soudu (která je použitelná i za účinnosti zák. č. 89/2012 Sb.) je jednotná v závěrech, že majetkovým vyjádřením prospěchu získaného subjektem, je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání obdobné věci, kdy výše náhrady se poměřuje s obvyklou hladinou nájemného, kterou by byl nájemce za obvyklých okolností povinen plnit, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2323/2017, 26 Cdo 2534/2018, 26 Cdo 5577/2016, 33 Odo 1785/2006, sp. zn. 30 Cdo 933/2007, sp. zn. 26 Cdo 3663/2007, sp. zn. 28 Cdo 1959/2008).Institut bezdůvodného obohacení vyjadřuje zásadu občanského práva, že nikdo se nesmí bezdůvodně obohatit na úkor jiného, a pokud k tomu dojde, je povinen takto získaný prospěch vrátit. Předpokladem vzniku bezdůvodného obohacení je, že jednomu z účastníků se dostalo majetkové hodnoty (došlo ke zvýšení aktiv jeho majetkového stavu), a to na úkor toho, jehož majetkový vztah se tímto snížil, případně nedošlo k jeho očekávanému rozmnožení (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 434/2007). Aktivní věcná legitimace k uplatnění práva na vydání bezdůvodného obohacení tak svědčí subjektu, na jehož úkor bylo bezdůvodné obohacení získáno a v jehož majetkové sféře došlo ke zmenšení hodnot; pasivně legitimován je pak ten, kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatil, tj. ten, jehož majetek se na úkor jiného neoprávněně zvětšil, případně, u něhož nedošlo ke zmenšení majetku, které mělo po právu nastat (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 318/2019, 28 Cdo 1532/19, 28 Cdo 154/2020). Vznik bezdůvodného obohacení je spojován se současným vznikem závazku, na jehož základě je povinen ten, kdo se obohatil, vydat předmět obohacení, a zároveň ten, na jehož úkor se tak obohatil, je oprávněn požadovat vydání všeho, oč se povinný obohatil. Pod jednu ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení, a to plnění bez právního důvodu, lze subsumovat i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka, bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. V takovém případě prospěch vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil a jehož majetkový prospěch se tudíž nezmenšil, ačkoliv by se tak za obvyklých okolností stalo (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4250/2014, 28 Cdo 4558/2014, 28 Cdo 2509/2012, nález Ústavního soudu III. ÚS 3822/2015).Vzhledem k tomu, že soud již pravomoc