52 C 346/2023-194 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 9, dne , datum, domáhal na žalované zaplacení částky , částka, , z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobce je vlastníkem pozemku p. č. 1288/138, nacházející se v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , který je zapsán v katastru nemovitostí pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen „pozemek“). Část tohoto pozemku ve výměře cca 275 m2 využívá žalovaná, jelikož je na ní umístěn větrací komín pražského metra (výdech z metra), který je využíván k reklamním účelům, a pro příjezd k němu. Užíváním pozemku žalovanou, tak dochází na straně žalované k bezdůvodnému obohacení (dle ustanovení § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Žalovaná je proto povinna uhradit žalobci peněžitou náhradu ve výši obvyklého nájemného. Žalobce od žalované požaduje úhradu peněžité náhrady ve výši obvyklého nájemného, a to za 3 roky zpětně. Výše obvyklého nájemného byla určena znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , č. , Anonymizováno, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, který stanovil výši tržního nájemného v místě a čase obvyklého na , částka, za rok. Žalobce nyní požaduje náhradu za bezdůvodné obohacení žalovaného za období od , datum, do , datum, . Žalobce zároveň požaduje zákonný úrok z prodlení, a to ode dne následujícím po marném uplynutí lhůty pro úhradu uvedené ve výzvě žalobce (tedy od , datum, ) do zaplacení. K posudku č. , č. účtu, ze , datum, , který žalovaný předložil v průběhu sporu, žalobce namítal, že nenaplňuje zákonné náležitosti, stanovené občanským soudním řádem, když použitá znalecká kancelář nesplňuje kritéria znaleckého ústavu. Částka, ke které znalec (žalovaného) dospěl, má mít původ ve 4 srovnatelných pozemcích, avšak u každého pozemku jde o izolační zeleň, kde není možné budovat stavby (jen výjimečně). Posudek žalovaného, nelze použít ani pro výpočet nájemného, a to pro rozpor s právními předpisy, když používá srovnání s plochami pro setbu trávy a ocenění provádí postupem od zákona odlišným, když nebere fakticky zastavěný pozemek, jako stavební. K reviznímu znaleckému posudku, žalobce uvedl, že dává žalobci za pravdu v jeho nároku ve výši , částka, (tj. 87 % z žalovaných , částka, ). Žalobce pochopitelně nesouhlasí s názorem žalované, že by neměla být přiznávána částka tržního nájemného, neboť právě o tu se neplacením žalovaný obohacuje. Závěrem žalobce uvedl, že předmětem sporu je jen o část pozemku o výměře 275 m2 a vzhledem k umístění stavby uprostřed pozemku, je využití pozemku i ve zbylé části, dost omezené. Vzhledem k výše uvedenému, lze žalobě vyhovět ve výši , částka, s příslušenstvím a dále žalobce navrhoval, aby žalobci byla přiznána plná výše náhrady, když rozhodnutí o výši plnění, závisí na znaleckém posudku.2. Žalovaná potvrdila, že na části (v rozsahu cca 275 m2) pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaném na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, ve vlastnictví žalobkyně, je umístěn větrací objekt (, Anonymizováno, ) včetně příjezdové komunikace (dále „Výdech“). Výdech je součástí speciální dráhy metro, jejímž vlastníkem a provozovatelem je žalovaná. Za účelem stanovení tržní hodnoty a zjištěné ceny (pro vykoupení pozemku), si nechala žalovaná zpracovat znalecký posudek č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , znaleckým ústavem , právnická osoba, , IČO: , IČO, , z oboru ekonomika a stavebnictví, který tržní hodnotu celého Pozemku ocenil ve výši , částka, (, částka, /m2). Žalobce pak předložil svůj znalecký posudek č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , zpracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým byla stanovena výše tržního nájemného v místě a čase obvyklá ve výši , částka, ročně (tj. , částka, /rok/m2), který byl podkladem pro podání žaloby, se znaleckým posudkem (žalobce), pak žalovaný nesouhlasil. Žalovaná uvedla že Výdech není z dlouhodobého hlediska určen k reklamnímu využití a přesto, že na plochu Výdechu byla instalována reklama, žalovaná z ní nemá žádný zisk, protože reklama byla na Výdech umístěna bez platné smlouvy. Znaleckým posudkem č. , č. účtu, ze dne , datum, , Anonymizováno, , byla stanovena výše tržního nájemného v místě a čase obvyklá ve výši , částka, ročně (tj. , částka, /rok/m2). Žalovaný nesouhlasil, že by výpočet nájemného v jeho znaleckém posudku byl v rozporu s právními předpisy (zákonem č. 151/1997 Sb)., neboť stanovení výše bezdůvodného obohacení má vycházet z obvyklého nájemného. S tvrzením žalobce, který uvedl, že z ceny zjištěné je možné výnosovou metodou stanovit v čase a místě obvyklé nájemné, žalovaný nesouhlasil, neboť výnosovou metodou lze stanovit tržní výši (tržní hodnotu). A aby se jednalo o tržní hodnotu, musela by být i cena pozemku stanovena na základě tržních principů. Jako hlavní rozdíl mezi výše uvedenými způsoby zjištění obvyklého nájemného mezi oběma posudky účastníků je způsob, jakým byla stanovena hodnota pozemku. Znalecký posudek žalované splňuje definici ceny obvyklé a znalecký posudek žalobce využívá postup dle zákona a stanovuje hodnotu pozemku dle cenové mapy stavebních pozemků v hlavním městě Praze (v tomto případě to je , částka, /m2), která vychází z realizovaných cen (z jejich statistického vyhodnocení). Cenová mapa často nerozlišuje, zda je pozemek využitelný jako stavební či nikoliv. K reviznímu znaleckému posudku č. , hodnota, ze dne , datum, žalovaná uvedla ke stanovení tržní hodnoty, že se nejedná o pronájem pozemku parc. č. , Anonymizováno, (část o výměře 275 m2) v k.ú. , adresa, , obec , adresa, v rozsahu větrací šachty a příjezdové komunikace (dále jen „Pozemek“), ale o pronájem plochy na stavbě větrací šachty (dále jen „Šachta“), neboť ve výnosové metodě není uvažováno s náklady na realizaci "reklamního nosiče". Revizní znalecký posudek uvažuje s výnosy ve výši , částka, /rok (z reklamy), nikde však danou částku neodůvodňuje, pouze uvádí přehled nabídek jednotlivých reklamních agentur. K reviznímu znaleckému posudku a ke stanovení obvyklé ceny žalovaná uvedla, že vychází z hodnoty pozemku, kdy je stanovena porovnávací metodou s tím, a dále používá metodu simulovaného nájemného, tj. stejný postup jako v případě znaleckého posudku žalovaného č. , Anonymizováno, ze dne , datum, . Revizním znaleckým posudkem je chybně uveden předchozí znalecký posudek č. , Anonymizováno, (ten byl zadán za jiným účelem). Dále žalovaný namítal, že v revizním znaleckém posudku (viz str. 23) je v kontextu předmětného období (od , datum, do , datum, ) chybně uveden počet měsíců za r. 2020, kdy namísto 1 měsíce je uveden celý rok, tedy 12 měsíců. To má vliv na celkovou částku, kdy při započítání pouze 1 měsíce za r. 2020 se bude jednat o celkovou částku ve výši , částka, (, částka, + , částka, + , částka, + , částka, ) namísto v revizním znaleckém posudku je uvedena částka ve výši , částka, . Na základě výše uvedeného, by měl soud rozhodnout podle revizního znaleckého posudku, který stanovuje obvyklou cenu za užívání pozemku za předmětné období od , datum, do , datum, ve výši , částka, .3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je vlastníkem žalobou označeného pozemku, a že žalovaná užívala část pozemku 275 m² (ve vlastnictví žalobce) v období od , datum, do , datum, , a žalobci za užívání pozemku ničeho nehradila.4. Mezi účastníky byla sporná výše bezdůvodného obohacení za užívání žalobou označeného pozemku v období od , datum, do , datum, , když žalobce tvrdil, že bezdůvodné obohacení činilo výši , částka, a žalovaná tvrdila, že bezdůvodné obohacení by mělo činit výši , částka, .5. Z nesporných skutkových tvrzení žalobce i žalované a z výpisu z katastru nemovitostí, má soud prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , Anonymizováno, , druh pozemku ostatní plocha, nacházející se v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , který je zapsán v katastru nemovitostí pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen „pozemek“). , právnická osoba, má soud prokázáno, že žalovaná část pozemku 275 m², užívala v období od , datum, do , datum, , neboť žalovaná používání pozemku sama potvrdila.6. Na základě skutkových tvrzení žalobce, dále zejména ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, má soud prokázáno, že znalec stanovil výši tržního nájemného části pozemku parc. č. , Anonymizováno, (o výměře 275 m²) v místě a čase obvyklém na , částka, za rok.7. Na základě skutkových tvrzení žalované, dále zejména ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , znaleckou kanceláří , právnická osoba, , IČO: , IČO, , znaleckou kanceláří z oboru ekonomika a stavebnictví, má soud prokázáno, že účelem znaleckého posudku bylo stanovení tržní hodnoty a zjištěné ceny k pozemku parc. č. , Anonymizov