9 C 530/2018-123 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 20.12.2018 domáhá, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit jí částku 1 792 800 Kč s příslušenstvím, a to z titulu bezdůvodného obohacení. K odůvodnění uvedla, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, způsob využití zeleň, o výměře 4 980 m2; [katastrální uzemí], obec Praha zapsaný na [list vlastnictví] vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Na pozemcích se nachází veřejná zeleň, park užívaný veřejností, který je užíván bez souhlasu žalobce jako veřejné prostranství. Žalobkyně vyzvala hlavní město Prahu dopisem ze dne 25.7.2017, aby hradilo nájem za užívaný pozemek. V odpovědi ze dne 31.10.2017, sp.zn. S-MHMP [číslo] 2017 bylo žalobkyni mimo jiné sděleno, že povinným subjektem k vydání bezdůvodného obohacení je [název žalované]. Dle žalobkyně je pozemek v rozporu s vůlí žalobkyně užívány jako veřejné prostranství a slouží k veřejnému, obecnému účelu v podobě zelené plochy užívané veřejností k venčení psů, sportu, procházkám a odpočinku. Žalobkyně vyzvala před podáním žaloby žalovanou k plnění prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 31.3.2018. K odůvodnění výše nároku žalobkyně uvedla, že výše bezdůvodného obohacení spočívající v užívání nemovitosti bez právního důvodu lze určit peněžitou částkou, která odpovídá finančním částkám obvykle vynakládaným v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla formou nájmu. Náhrada se poměřuje s obvyklou výší nájemného, jejíž výši stanoví obecně závazný cenový předpis, Věstník Ministerstva financí vydaný dle § 10 zákona č. 526/1990Sb., Nájemné je cenou regulovanou, kterou obsahuje Výměr Ministerstva financí č. 01/2016 ze dne 27.11.2015, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Názor, že bezdůvodné obohacení za užívání pozemků užívaných jako veřejné prostranství se řídí cenovým výměrem Ministerstva financí, potvrdil Nejvyšší soud ČR v rozsudku č.j. [spisová značka] ze dne 1.3.2017. 2. S odkazem na výměr Ministerstva financí č. 01/2016 ze dne 26.11.2015, který stanoví na straně 3 nájemné pozemků z pozemků veřejné infrastruktury, na kterých není provozována podnikatelská činnost a slouží zejména jako občanské vybavení v Praze na 120 Kč/1m2 pozemku, žalobkyně požaduje vydání bezdůvodného obohacení za období od 21.12.2015 od 20.12.2018 za užívání pozemku při ceně 120 Kč/m2 a celkové výměře 4 980 m2, kdy se jedná o částku 1 792 800 Kč (tj. nájem 120 Kč/m2 za rok při výměře 4 980 m2, tj. 597 600 Kč za rok). 3. Žalobkyně rovněž požaduje zákonný úrok z prodlení z částky 1 792 800 Kč od 1.9.2015 do zaplacení. 4. Žalovaná v podání ze dne 27.3.2019 k žalobě uvedla, že nárok žalobou uplatněný je v rozporu s dobrými mravy, kdy žalobkyně koupila pozemek ve veřejné dražbě s plným vědomím, že funkční využití pozemku je v souladu s aktuálním územním plánem hl.m. [obec] ostatní plochy, zeleň, a tato situace se ani ve střednědobém horizontu velmi pravděpodobně nezmění. Žalovaná poukázala na čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, podle kterého nesmí být vlastnictví zneužito na újmu práv druhých.. Předmětný pozemek je v souladu s územním plánem hl.m. [obec] dlouhodobě funkčně určený jako veřejná zeleň ve prospěch kvality života všech občanů městské části, resp. hl.m. [obec], neměl být správně zcizen soukromé osobě, která by na tom finančně profitovala, naopak měl zůstat ve vlastnictví státu, příp. měl být převeden bezúplatně do vlastnictví hl.m. [obec], tak jako v obdobných případech. Žalobkyně dlouhodobě nezajišťuje ani neprovádí údržbu předmětného pozemku, na což byla opakovaně upozorňována odborem životního prostředí žalované. 5. Ve věci bylo nařízeno na den 30.9.2019 ústní jednání, při kterém strany sporu označily za nespornou skutečnost, že žalovaná k žalobě uvedla, že předmětný pozemek je svým charakterem veřejným prostranstvím, městskou zelení, který je užíván jako park. 6. Ohledně nároku na zaplacení žalované částky strany setrvaly na svých stanoviscích, smírné vyřešení sporu tak nebylo možné. 7. Zástupce žalované trval na námitce rozporu s dobrými mravy a nesouhlasil s výší bezdůvodného obohacení, tak jak je nárok uplatněn žalobou a navrhl vypracování znaleckého posudku za účelem zjištění obvyklé ceny v místě a čase. Soud by měl přihlédnout k výši kupní ceny, za jakou žalobkyně pozemek nabyla. Ohledně cen za obdobné pozemky obdobného charakteru zástupce žalované demonstrativně uvedl nabývací tituly na obdobné pozemky - vnitroblok ulic [ulice] a [anonymizována dvě slova], vkladové číslo řízení u Katastrálního úřadu [spisová značka] a [spisová značka], kdy byly tyto vnitrobloky prodány vlastníkům domů v okolí za 600 Kč m2. Dále uvedl situaci, kdy městská část kupovala pozemky jakožto veřejné prostranství u divadla [anonymizováno] ve [část obce] - kupní smlouva číslo 2017 [číslo] z 14. 12. 2017, vkladové [číslo] kde byl zpracováván znalecký posudek číslo [spisová značka] z 16. 11. 2016, kdy byly pozemky oceněny v rozmezí 500 až 600 Kč za m2. Jedná se o obdobně využitelné pozemky v obvodu [obec a číslo]. Zástupce žalované dále zmínil smlouvy, které městská část uzavřela s rodinou [příjmení] [jméno], avšak tyto smlouvy byly uzavírány v rámci širšího narovnání vztahů s těmito vlastníky (smlouva z 12. 10. 2010, [spisová značka], cena 1 600 Kč za m2. Částka 120 Kč za m2, tak jak jej nárokuje žalobkyně, neodpovídá realitě. 120 Kč za m2 je maximální částka v Praze, co lze za obdobné užívání obdržet, avšak to by se jednalo o pozemky na [anonymizováno] náměstí či [anonymizováno] náměstí. Zástupce žalované dále poukázal na řízení u zdejšího soudu pod sp.zn. [spisová značka], kdy byla stanovena částka bezdůvodného obohacení ve výši 105 Kč/ročně za m2. Pozemek, který je předmětem tohoto řízení, je z hlediska reálné ekonomické výnosnosti v nižší cenové úrovni. Určitě se nejedná o tak kvalitní veřejné prostranství jako je na [anonymizováno] náměstí (sp.zn. [spisová značka]). Nárok žalobou uplatněný je nepřiměřený, reálná ekonomická výnosnost je nižší. Dále se musí zohlednit i částky, které vynakládá obec na údržbu těchto pozemků. 8. Z provedeného dokazování soud zjistil: 9. Žalobkyně podniká v sektoru pronájem nemovitostí bytů a nebytových prostor (výpisem z OR na žalobkyni). 10. Žalobkyni svědčí vlastnické právo k pozemku p. [číslo] o výměře 4980 m², ostatní plocha zeleň, památkově chráněné území, kdy toto vlastnické právo je zaneseno na [list vlastnictví] vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, [katastrální uzemí], obec Praha, kdy nabývacím titulem byla kupní smlouva [číslo] z 24. 6. 2013, účinky k 14. 3. 2014 (výpisem z [list vlastnictví]) 11. Z cenového věstníku Ministerstva financí z 30. listopadu 2015, výměru Ministerstva financí, [číslo] ze dne 27. listopadu 2015, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, je na straně 3 bod 2, ke kterému se vztahuje tabulka s maximálním nájemným pro příslušnou obec, kdy pod pořadovým číslem 1 je uvedena lokalita Praha, maximální nájemné v Kč za m2, 120 Kč (výměrem MF [číslo] ze dne 27.11.2015). 12. Žalobkyně vyzvala k plnění Magistrát hl.m. [obec] podáním ze dne 28. 7. 2017, na které bylo žalobkyni odpovězeno podáním ze dne 31. 10. 2017, kde byla žalobkyně odkázána na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 7.5.2014, sp.zn. [spisová značka], kdy hl.m. Praha není povinným subjektem (výzvou ze dne 28.7.2017, odpovědí ze dne 31.10.2017). 13. Před podáním žaloby byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužného nájmu za období 31.3.2015 do 31.3.2018, která byla žalované doručena 16.4.2018 (předžalobní výzvou ze dne 31.3.2018 s otiskem podatelny Městské části [obec a číslo]). 14. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020, vypracovaného [celé jméno znalce], který byl zadán soudem, a znalci bylo uloženo, aby určil obvyklý nájem pozemku p. [číslo] za období 21.12.2015 do 20.12.2018 a aby posoudil reálné využití pozemku na výši obvyklého nájemného, soud zjistil, že výše místně obvyklého nájemného pozemku za období 21. 12. 2015 do 20. 12. 2018 je reprezentováno částkou 1 621 550 Kč, kdy znalec na straně 12 posudku uvedl, jakým způsobem vybral metodu pro stanovení místně obvyklého nájemného, kdy s ohledem na charakter pozemku nemohla být použita metoda nákladová, protože pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, a nelze určit vztah mezi investovanými náklady a nájmem. Zároveň nelze použít porovnání s ohledem na lokaci a typ pozemku, kdy nelze dohledat dostatečnou cenovou dokumentaci o skutečně uzavřených tržních nájmech porovnatelných pozemků. Veřejné parky se pronajímají ojediněle a často na jiných než tržních principech. Znalec jako optimální zvolil metodu stanovení místně obvyklého nájemného na základě tzv. simulovaného nájemného, poměru ceny obvyklé pozemku a odpovídajícího procentního poměru nájmu. U výnosové metody – simulované nájemné je místně obvyklé nájemné odvozeno tzv. simulací jako procentní poměr z ceny obvyklé aktiva, v tomto případě pozemku. V souladu se Sdělením Ministerstva financí [číslo jednací] k oceňov