12 C 238/2021-68 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 21. 6. 2021, domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil žalobce vlastníkem jednotky [číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Svůj návrh odůvodnil tím, že dne 20. 11. 2020 byla mezi žalovaným jako kupujícím a žalobcem jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, jiného nebytového prostoru, [číslo] v budově [adresa] v [katastrální uzemí], obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], na základě které byl žalovaný povinen uhradit kupní cenu ve výši 1 000 000 Kč do advokátní úschovy JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], advokáta, a to ve lhůtě do tří pracovních dnů od předložení dokladu, z něhož plyne právo vlastníka jednotky výlučně užívat parkovací stání [číslo] v budově [adresa]. Nejpozději dne 25.11.2020 byla žalovanému poskytnuta kopie kupní smlouvy ze dne 26. 6. 2013, uzavřené mezi [právnická osoba], s.r.o., [IČO], jako prodávajícím, a žalobcem jako kupujícím, přičemž předmětem smlouvy byl převod nemovitostí. Žalovaný však uvedenou kupní smlouvu neuznal jako doklad o právu výlučného užívání parkovacího stání [číslo] nejpozději od 30.11.2020 byl proto v prodlení s úhradou kupní ceny ve výši 1 000 000 Kč. K úhradě ze strany žalovaného došlo teprve dne 20.1.2021 a následně dne 25.1.2021 došlo k podání návrhu na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalovaného. V důsledku uplynutí doby, na níž byla původně sjednána úschova kupní ceny u schovatele, došlo k vrácení kupní ceny z úschovy žalovanému dne 5.2.2021. Žalobce proto dopisem ze dne 8.2.2021 od kupní smlouvy odstoupil a kupní smlouva coby vkladová listina pozbyla platnosti s účinky ex tunc, tj. od počátku, přičemž žalobce vzal podaný návrh na vklad zpět, a to podáním učiněným osobně na podatelně katastrálního úřadu dne 8.2.2021. Přesto [stát. instituce], vyhověl původnímu návrhu na vklad podanému dne 25.1.2021, a vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaného povolil. Ve vztahu žalobce a žalovaného tak došlo k situaci, kdy je žalovaný zapsán v evidenci katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, a to aniž by byla kupní smlouva, na jejímž základě vklad katastr nemovitostí povolil, platná, nebo aniž by žalovaný nabídl žalobci jakoukoliv formu odpovídajícího finančního vypořádání. Žalobce tak nemá ani předmětné nemovitosti, ani finanční prostředky z jejich zamýšleného prodeje, a žalovaný nečiní vůbec žádné kroky vedoucí k nápravě, a naopak se i za této situace dožaduje předání předmětných nemovitostí. 2. Žalovaný nárok žalobce neuznal, když ve svém vyjádření ze dne 7.10.2021 uvedl, že předmět převodu dle kupní smlouvy byl již v rámci inzerce označován jako parkovací stání se skladovým prostorem, přičemž záměrem žalovaného bylo tedy nejen získání vlastnického práva k nebytové jednotce, nýbrž též i získání (kromě jiného) práva užívat parkovací stání [číslo] nacházející se v 1. PP budovy [adresa]. Žalovaný zásadně nesouhlasil stvrzením žalobce o tom, že žalovanému údajně byla poskytnuta„ kopie kupní smlouvy ze dne 26.6.2013“, neboť dne 25.11.2020 (resp. v období do 25.11.2020) obdržel ze strany zástupkyně žalobce pouze„ fragment kupní smlouvy“, tedy její neúplný sken v rámci přílohy e- mailu od paní [jméno] [příjmení], v němž ovšem zcela chyběla zásadní příloha, která by definovala umístění parkovacího stání [číslo]. Nekompletnost skenu kupní smlouvy ze dne 26.6.2013 byla potvrzena přímo zástupkyní žalobce v e-mailu ze dne 26.11.2020 a současně bylo ze strany zástupkyně žalobce sděleno, že žalobce zajistí„ ověřenou kopii“ kupní smlouvy, kterýžto příslib považoval žalovaný za logický, a to s ohledem na panující pochybnosti ohledně podoby dokumentu prokazujícího oprávnění užívat parkovací stání [číslo]. V rámci vlastní iniciativy žalovaný u příslušného katastrálního úřadu následně zajistil vyhotovení kopie nabývacího titulu – kupní smlouvy, bohužel ani tento postup z právního hlediska neodstranil nejasnosti ve věci, jelikož ve sbírce listin katastrálního úřadu se nachází kupní smlouva ze dne 26.6.2013 s jinými přílohami, než jak byly žalovanému zaslány ze strany zástupkyně žalobce (dokument obstaraný ze strany katastrálního úřadu v příloze obsahuje rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu ve prospěch třetí osoby — pana [příjmení]). Žalovanému se tak různými cestami dostaly do rukou různé verze kupní smlouvy ze dne 26.6.2013, které se lišily právě v tom, zda a jaké přílohy obsahovaly. Stalo se tak pochybným, zda kupní smlouva v originálním podepsaném znění obsahovala konkrétní přílohy týkající se identifikace parkovacího stání [číslo] což logicky vedlo k požadavku na předložení originálu nebo ověřené kopie kompletní kupní smlouvy se všemi jejími přílohami. Jakkoli byl zástupkyní žalobce vyjádřen příslib o zajištění takové úředně ověřené kopie kupní smlouvy ze dne 26.6.2013 náležející žalobci, zástupkyně žalobce tento slib nesplnila. Žalovaný rovněž nesouhlasil s tvrzením žalobce o tom, že by v důsledku odstoupení od kupní smlouvy, učiněného žalobcem v rámci dopisu ze dne 8.2.2021, mělo dojít k jejímu zániku coby vkladové listiny, resp. že by v důsledku tohoto postupu žalobce měla kupní smlouva zaniknout, neboť obsažené odstoupení od kupní smlouvy považuje za neplatné, a to zejména (nikoliv však výlučně) z důvodu neexistence prodlení žalovaného s úhradou kupní ceny dle kupní smlouvy. Žalovaný po dobu trvání kupní smlouvy nebyl (v žádném časovém okamžiku) v prodlení s úhradou kupní ceny, jelikož mu (nejméně do okamžiku údajného odstoupení od kupní smlouvy žalobcem) nebyl ze strany žalobce předložen doklad, z něhož plyne právo vlastníka jednotky výlučně užívat parkovací stání [číslo] v budově [adresa]. Závěrem žalovaný uvedl, že dle jeho názoru je kupní smlouva stále platným a účinným právním jednáním, což bylo žalobci ze strany žalovaného vícekrát sdělováno. Z tohoto důvodu žalovaný trval na tom, aby žalobce splnil svůj závazek z kupní smlouvy, tj. aby předal předmět převodu dle kupní smlouvy do dispozic žalovaného s tím, že do splnění této povinnosti žalovaný uplatnil zadržovací právo k částce odpovídající kupní ceně dle kupní smlouvy, kterou má žalovaný ve svém držení. 3. Mezi účastníky bylo učiněno nesporným uzavření kupní smlouvy ze dne 20.11.2020, přičemž mezi účastníky kupní smlouvy byl jako místo plnění ujednán účet úschovy specifikovaný ve Smlouvě o advokátní úschově uzavřené mezi žalobcem na straně„ Příjemce“, žalovaným na straně„ Složitele“ a JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno] na straně„ Schovatele“ ze dne 20.11.2020, kterého vybral žalobce. K úhradě částky kupní ceny dle kupní smlouvy ze strany žalovaného došlo ke dni 20.1.2021, avšak v důsledku uplynutí doby, na níž byla původně sjednána úschova kupní ceny u schovatele, došlo dne 5.2.2021 k vrácení kupní ceny z úschovy žalovanému v souladu s citovanou smlouvou o advokátní úschově. Dopisem ze dne 8.2.2021 žalobce od kupní smlouvy odstoupil. <b>4. Při svém rozhodování ve věci tak soud vycházel ze skutkových zjištění, učiněných na základě provedených důkazů při jednání dne 31.3.2022 a dne 14.6.2022.</b> 5. Z kupní smlouvy ze dne 20.11.2020 s úředně ověřenými podpisy prodávajícího a kupujícího vzal soud za prokázané, že předmětem převodu je v čl. I odst. 1.1 uvedená jednotka [číslo] se spoluvlastnickými podíly, kdy k jednotce má náležet právo vlastníka výlučně užívat parkovací místo [číslo] nacházející se v podzemním parkovišti v prvním podzemním podlaží budovy. Parkování s parkovacím místem [číslo] má být umístěno v části budovy [adresa], kterému svědčí spoluvlastnický podíl pouze pro určité vlastníky jednotek v budově a pro žalovaného se má tedy jednat o spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] k celku na společných částech budovy; v čl. V. je pak stanovena kupní cena za předmět převodu ve výši 1 000 000 Kč, která měla být uhrazena žalovaným jako kupujícím z vlastních zdrojů do advokátní úschovy u advokáta JUDr. [jméno] [příjmení] na konkrétní účet vedený u [anonymizováno] bank Czech Republic and [právnická osoba] a to ve lhůtě do pěti (5) pracovních dnů poté, co bude schovateli předložen originál nebo úředně ověřená kopie výpisu z příslušného listu vlastnictví předmětu převodu. 6. Ze smlouvy o advokátní úschově ze dne 20.11.2020 se podává, že smlouvy byla uzavřena mezi žalobcem jako příjemcem, žalovaným jako složitelem, a schovatelem advokátem JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], kdy JUDr. [jméno] [příjmení] byl advokátem navrženým pro úschovu ze strany žalobce a rovněž připravoval smluvní dokumentaci. Podle čl. III odst. 1 a čl. V odst. 1, ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí došlo až sdělením účastníků dne 6.5.2021 s ohledem na čl. V odst. 2 a zejména na část věty„ s výjimkou splnění„ a čl. V odst. 3, kde je stanovena lhůta do 31.1.2021, kdy dle sdělení účastníků nedošlo k dodatku smlouvy o advokátní úschově ani dodatku smlouvy k