35 C 142/2021-90 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu 30. 12. 2021 po žalované domáhá zaplacení částky 527 741,04 Kč z titulu smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalované ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 2. 5. 2018, kterou bylo ujednáno budoucí uzavření kupní smlouvy o prodeji jednotky [anonymizováno] (aktuálně [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) a souvisejícího parkovacího stání za kupní cenu 6 317 800 Kč (dále též jen smlouva o smlouvě budoucí). Žalovaná se touto smlouvou zavázala stavbu, v níž se měla jednotka nacházet, dokončit a zajistit její kolaudaci do 30. 9. 2018. V případě prodlení s dokončením stavby o více než 90 dnů se žalovaná zavázala žalobci uhradit smluvní pokutu ve výši 0,02 % denně z již uhrazené části kupní ceny počínaje 91. dnem prodlení. Kolaudační rozhodnutí týkající se předmětné stavby pak bylo vydáno až dne 11. 6. 2020 a právní moci nabylo dne 15. 6. 2020. Žalobce na kupní cenu uhradil dne 21. 3. 2018 částku 126 000 Kč, dne 9. 5. 2018 částku 1 191 800 Kč a dne 12. 4. 2019 částku 4 500 000 Kč. Přesto k předpokládanému datu jednotku nevlastnil a nemohl ani v rámci zdanění svých příjmů v letech 2019 a 2020 uplatit odpočet úroků z daňového základu. Smluvní pokutu pak vyčíslil za období od 30. 12. 2018 do 15. 6. 2020 a dne 15. 12. 2021 žalovanou vyzval k její úhradě. 2. Žalovaná požadovala zamítnutí žaloby. Uvedla, že stavba předmětné budovy byla do dohodnutého termínu fakticky dokončena a již před kolaudačním rozhodnutím byla žalobci předána k užívání na základě nájemní smlouvy. Ve věci argumentovala tím, že smluvní pokuta neutvrzovala žádný konkrétní závazek žalované, když ve smlouvě je uveden pouze předpokládaný termín dokončení stavby ani není stanovena částka, z níž má být smluvní pokuta určena, a pro neurčitost tak byla smluvní pokuta sjednána neplatně. Dále měla za to, že se zavázala stavbu dokončit a nikoliv zajistit rovněž její kolaudaci. Měla s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 20219 ve věci sp. zn. 33 Cdo 118/2019 za to, že taková její povinnost by byla nesplnitelná, neboť soukromá osoba se nemůže zavázat k něčemu, co patří do pravomoci státního orgánu. Konečně pak měla vzhledem k předání jednotky do užívání žalovanému ještě před kolaudací za to, že na straně žalovaného nemohla vzniknout škoda a smluvní pokuta neplní žádnou ze svých funkcí. Namítala rovněž, že sám žalobce byl v prodlení s úhradou splátek kupní ceny, proto nemohla být v prodlení žalovaná. Ve smlouvě o smlouvě budoucí si účastníci ujednali, že pro případ prodlení žalobce s úhradou jakékoliv části záloh na kupní cenu se o dobu prodlení posouvají termíny plnění povinností pro žalovanou. Druhá část zálohy na kupní cenu ve výši 3 032 900 Kč měla být uhrazena do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, tj. do 1. 6. 2018 (přičemž částka 1 191 800 Kč měla být hrazena z vlastních zdrojů žalobce a zbývající částka 1 841 100 Kč prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba]). Třetí část zálohy na kupní cenu ve výši 2 658 900 Kč měla být podle smlouvy o smlouvě budoucí uhrazena do 30. 6. 2018 a čtvrtá část (doplatek) ve výši 500 000 Kč měla být uhrazena do 10 dnů po vydání kolaudačního souhlasu a výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího, že vlastníkem předmětného bytu a garážového stání je žalobce. Žalobce na druhou splátku uhradil v termínu pouze částku 1 191 800 Kč. [příjmení] druhé splátky a třetí splátku uhradil až dne 15. 4. 2019. Zajistit splacení kupní ceny pak bylo výlučnou povinností žalobce. Tato jeho povinnost byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 0,05% denně za každý den prodlení. Vzájemným návrhem se pak žalovaná po žalobci domáhala zaplacení částky 629 695,70 Kč představující smluvní pokutu za prodlení zaplacením kupní ceny. 3. Žalobce namítal, že na jeho straně nemohlo dojít k prodlení se zaplacením kupní ceny, neboť mu ve splnění této povinnosti bránilo prodlení žalované. Kupní cena měla být částečně hrazena hypotečním úvěrem, který měl být zajištěn zástavním právem na uvedené jednotce. Žalovaná se zavázala poskytnout žalobci součinnost k uzavření zástavní smlouvy a k podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Předpokladem podání tohoto návrhu bylo prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Zástavní smlouva byla uzavřena dne 1. 3. 2019, prohlášení vlastníka je datováno dnem 8. 4. 2019. Je pak evidentní, že bez vzniku zástavního práva, nemohl být úvěr poskytnut. [příjmení] to se účastníci dohodli na změně smlouvy, pokud jde o termíny splatnosti kupní ceny. Úhrada poslední splátky kupní ceny ve výši 500 000 Kč pak byla mj. podmíněna předáním výpisu z katastru nemovitostí ohledně předmětné jednotky, kde bude jako výlučný vlastník uveden žalobce. V neposlední řadě žalobce namítal, že mu vzniklo právo odepřít plnění ve smyslu ust. § 1912 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Vzájemný návrh pak navrhoval v celém rozsahu zamítnout 4. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění: [právnická osoba], [IČO] (dále i jen [anonymizováno]), jako zprostředkovatelem a žalobcem jako zájemcem (budoucím kupujícím) byla dne 21. 3. 2018 uzavřena písemná smlouva o rezervaci koupě stavby bytové jednotky, která byla v době uzavření rezervační smlouvy ve fázi hrubé stavby, přičemž [anonymizováno] informovala žalobce, že vlastníkem stavby je žalovaná a předběžný termín dokončení stavby včetně zajištění kolaudačního souhlasu stavebního úřadu je do 30. 9. 2018. Žalobce ve smlouvě potvrdil zájem o koupi nemovitosti (dokončené a zkolaudované bytové jednotky [anonymizováno]) a to za kupní cenu ve výši 6 317 800 Kč. Žalobce jako zájemce se smlouvou zavázal, že do 2 měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy uzavře s vlastníkem kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní se shodným závazkem. Rezervační lhůta byla sjednána v délce 2 měsíců. Žalobce jako zájemce se zavázal složit do tří dnů od uzavření smlouvy rezervační depozitum ve výši 126 000 Kč, které mělo být započítáno na úhradu kupní ceny. V čl. 3 smlouvy (pod rubrikou Uzavření kupní smlouvy) bylo ujednáno, že podmínkou uzavření kupní smlouvy je úhrada kupní ceny, a to z vlastních zdrojů zájemce nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. Bylo ujednáno, že v případě financování zbývající části kupní ceny prostřednictvím banky jako poskytovatele úvěru bude vyplacena tato část kupní ceny na účet vlastníka dle smlouvy budoucí, eventuálně kupní smlouvy, dle podmínek banky. [příjmení] /který nebyl účastníkem rezervační smlouvy/ se zavázal poskytnout součinnost k uzavření zástavní smlouvy a k podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Pro případ, že do konce rezervační lhůty nebude uzavřena smlouva o úvěru s poskytovatelem úvěru lze během rezervační lhůty namísto smlouvy kupní uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a následně ve lhůtě v ní sjednané samotnou kupní smlouvu. V takovém případě není zájemce povinen hradit smluvní pokutu z titulu neuzavření kupní smlouvy (viz Smlouva o rezervaci koupě nemovitosti z 21. 3. 2018). 5. Částku 126 000 Kč uhradil žalobce žalované dne 21. 3. 2018 (viz potvrzení o platbě). 6. Účastníci mezi sebou dne 2. 5. 2018 písemně uzavřeli smlouvu, kterou se zavázali uzavřít kupní smlouvy o prodeji jednotky [anonymizováno] o předpokládané velikosti [výměra] (aktuálně [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) a souvisejícího parkovacího stání za kupní cenu 6 317 800 Kč. První část kupní ceny ve výši 126 000 Kč byla ke dni podpisu této smlouvy uhrazena v souladu se Smlouvou o rezervaci koupě nemovitosti. Druhá část ve výši ve výši 3 032 900 Kč měla být uhrazena do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, tj. do 1. 6. 2018 (přičemž částka 1 191 800 Kč měla být hrazena z vlastních zdrojů žalobce a zbývající částka 1 841 100 Kč prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba]). Třetí část zálohy na kupní cenu ve výši 2 658 900 Kč měla být uhrazena z hypotečního úvěru do 30. 6. 2018. Doplatek kupní ceny ve výši 500 000 Kč měl být uhrazen z hypotečního úvěru do 10 kalendářních dnů po předložení kolaudačního souhlasu a výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího, že vlastníkem předmětného bytu a garážového stání je žalobce a který bude prost všech omezení vyjma zástavního práva banky. Zajištění zaplacení kupní ceny bylo výlučnou povinností žalobce ([číslo listu]). Nicméně smlouva předvídala, že žalovaná bude zřizovat zástavní právo k příslušným jednotkám za účelem poskytnutí hypotečních úvěrů budoucím kupujícím ve prospěch bank ([číslo listu]). Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že v souladu se stavebním povolením ze dne 29. 8. 2017 přestavuje hospodářský objekt [ulice] na polyfunkční dům, ve kterém se budou nacházet jednotky, včetně jednotky označené v projektu jako [anonymizováno] ([číslo listu]). V době podpisu smlouvy nebyl vydán kolaudační souhlas a ne