14 C 158/2022-142 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobci se žalobou ze dne 14. 4. 2022 domáhali vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalované uloženo zaplatit jim částku 637 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % z částky 637 500 Kč jdoucím od 2. 4. 2022. Žalobci s žalovanou uzavřeli dne 1. 9. 2017 smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky („ [anonymizováno]“), kterou se žalovaná zavázala zajistit výstavbu bytové jednotky, jež následně bude předmětem kupní smlouvy mezi žalobci a žalovanou. Ještě před podpisem [anonymizováno] zaplatili žalobci dne 6. 3. 2017 rezervační poplatek v částce 100 000 Kč, který byl následně dle [anonymizováno] započten uzavřením [anonymizováno] na úhradu kupní ceny. Strany ujednaly, že jsou žalobci oprávněni od [anonymizováno] odstoupit v situaci, kdy kolaudační rozhodnutí na bytovou jednotku nebude vydáno do 20 měsíců od podpisu [anonymizováno], tj. do 1. 5. 2019. Kolaudační rozhodnutí vydáno nebylo, pročež dne 23. 3. 2022 zaslali žalobci žalované dle čl. 3 Smlouvy odstoupení od SOSB. Společně s odstoupením vyzvali žalovanou k vrácení částky 100 000 Kč, neboť odstoupením odpadl důvod, na jehož základě žalobci žalované zálohu ve výši 100 000 Kč zaplatili. Žalovaná však částku 100 000 Kč nevrátila, čímž se bezdůvodně obohatila. V [číslo listu] [anonymizováno] si strany dále ujednaly smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení v případě, že nebude vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí do 12 měsíců ode dne podpisu smlouvy, tj. do 1. 9. 2018. S ohledem na to, že k vydání kolaudačního rozhodnutí nedošlo, je žalovaná se splněním své povinnosti ode dne 2. 9. 2018 v prodlení a žalobcům vzniklo právo požadovat po ní smluvní pokutu ve sjednané výši. Žalobci smluvní pokutu uplatnili za dobu od 14. 4. 2019 do 24. 3. 2022 v celkové výši 537 500 Kč dopisem ze dne 23. 3. 2022, avšak žalovaná na ni do dnešního dne nic nezaplatila. Žalovaná částka tedy sestává z 100 000 Kč uhrazené části kupní ceny, 537 500 Kč smluvní pokuty za období od 14. 4. 2019 do 24. 3. 2022 a zákonného úroku z prodlení ve výši 11,75 % z obou uvedených částek od 2. 4. 2022 do zaplacení. K následné obraně žalované žalobci doplnili, že nedošlo k žádnému zápočtu zálohy 100 000 Kč vůči pohledávkám žalované za žalobci z pozdějšího projekčních či jiných pracích. Úhrada takových prací nebyla sjednána, neexistovaly pohledávky, které by žalovaná mohla takto úspěšně započíst a nebyl proveden řádný zápočet. Účastníci spolu nejednali o žádné smlouvě, jejímž jediným předmětem, by bylo zhotovení projektové dokumentace a souvisejících prací, za tyto činnosti nebyla sjednána žádná odměna ani záloha. O projektové dokumentaci bylo jednáno výhradně v souvislosti se smlouvou o dílo s předpokladem, že jakékoli činnosti a práce s tím související budou předmětem celkové ceny díla, účastníci jednali o tzv. stavbě na klíč. K vyřizování nové projektové dokumentace žalovanou zmocnili právě v souvislosti se zamýšlenou smlouvou o dílo, k jejímuž uzavření však nedošlo. Navíc by právo na zaplacení pohledávek takto uplatňovaných ze strany žalované bylo promlčeno. Pokud jde o ukončení [anonymizováno], k tomuto došlo až na základě odstoupení žalobců od smlouvy ke dni 24. 3. 2022. K dřívějšímu ukončení nemohlo dojít na základě ústní dohody na schůzce v září 2019, jak tvrdí žalovaná, tam se totiž strany [anonymizováno] vůbec nezabývaly a nemohly se tady ani dohodnout na její změně či zrušení. (K tomu nemohlo ani ústní formou dojít s ohledem na sjednanou výhradu písemné formy, neboť nedošlo k žádnému ujednání stran opuštění povinnosti písemné formy pro změny či zrušení [anonymizováno]). K zániku [anonymizováno] nedošlo ani v důsledku nemožnosti plnění převodem pozemku, na němž měla být žalovanou zhotovena bytová jednotka, do vlastnictví žalobců, či uzavřením kupní smlouvy stran pozemku (smlouva byla uzavřena dne 17. 3. 2020, ale k faktickému převodu pozemku došlo až dne 12. 6. 2020). Žalovaná stále mohla svůj závazek ze smlouvy za pomoci žalobců splnit. Skutečnost, že spolu účastníci jednali o uzavření nové smlouvy o dílo, na základě které by žalovaná zhotovila na pozemku jinou než původně zamýšlenou výstavbu, považují žalobci pro posouzení věci za bezpředmětnou. Smluvní pokutu považují za souladnou s dobrými mravy, neboť prodlením žalované jim vznikla škoda v řádech milionů korun v souvislosti s rapidním růstem cen v průběhu předmětné doby. K předání bytové jednotky mělo dojít již v roce 2018, avšak až v roce 2019 se žalobci (přes třetí osobu) dozvěděli o tom, že výstavba uskutečněna nebude. Následně jednali s žalovanou o uzavření nové smlouvy o dílo na samostatnou stavbu na předmětném pozemku, jednání se v důsledku liknavosti žalované protahovalo, nakonec pro nečinnost žalované k uzavření nedošlo a žalobci si nechali zhotovit nemovitost ze strany jiné společnosti. Byla to žalovaná, kdo porušil své smluvní povinnosti s tím, že jednala jako profesionál ve svém oboru. Dle [anonymizováno] by navíc byla povinna nahradit žalobcům i částku 255 246 Kč za smluvní pokutu za nedodržení podmínek úvěru, žalobcům se však podařilo vyjednat, že banka nebude pokutu požadovat. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že mezi účastníky došlo v září 2019 k ústní dohodě, která nahradila původní závazek ze [anonymizováno] (žalobci nesporovali, že s žalovanou jednali o zakoupení pozemku a výstavbě rodinného domu, ačkoli původně dle [anonymizováno] měl být na pozemku parc. [číslo] v [anonymizováno] [obec] ve vlastnictví tehdejšího spoluinvestora vystaven dvojdomek a žalobcům do vlastnictví převedena jen jedna jednotka). Obě strany tak od září 2019 jednaly fakticky tak, že se necítily být vázány [anonymizováno], ačkoliv tato písemně zrušena nebyla. Žalobci udělili žalované písemná zmocnění k realizaci nového závazku a komunikovali s žalovanou stran projektové dokumentace, kterou žalovaná vyhotovila a použila pro získání stavebního povolení ve prospěch žalobců a následně podle jí byla zahájena výstavba rodinného domu. Za uvedenou činnost žalobci žalované nikdy nezaplatili. Částku 100 000 Kč původně sloužící jako rezervační poplatek započetla žalovaná na přípravné (projekční) práce na novém projektu, a to dle dohody stran. Součástí dohody byl rovněž zápočet žalobci uhrazené rezervační zálohy ve výši 100 000 Kč na cenu projekčních prací (nemohlo se jednat o zálohu na samotnou výstavbu domu, neboť k uzavření smlouvy o dílo mezi účastníky nikdy nedošlo). Nedoplatek sjednané ceny žalovaná uplatňuje jako kompenzační námitku. Žalovaná nejprve uváděla, že se jedná o částku 275 000 Kč za projektovou dokumentaci, inženýring, zastoupení při jednáních týkajících se přípravy výstavby s orgány veřejné moci pro zajištění stavebního povolení, o které měl být žalobce informován ze strany jednatele žalované, následně žalovaná připustila, že tato částka nebyla doúčtována, neboť žalobkyně ji s ohledem na průtahy na své straně byla připravena odepsat. (Žalovaná dále tvrdila pohledávku 16 000 Kč za rezervování příkonu pro stavbu rodinného domu, kterou však z pozdější argumentace vypustila). Po poučení soudem žalovaná vyčíslila svou pohledávku na 293 000 Kč (náklady na přípravu projektové dokumentace 223 000 Kč a 70 245 Kč představující ½ mzdových nákladů p. [příjmení] za období 3 měsíců, ve kterých administrovala plnění žalovaného a připravovala podklady pro závazná stanoviska). Na schůzce v září 2019 se se dle žalované strany dohodly na zápočtu těchto částek oproti záloze 100 000 Kč, a to tak, že mělo dojít ke zrušení [anonymizováno] a dohodě, že 100 000 Kč nebude žalobcům vráceno, ale bude použito na úhradu dohodnuté zálohy na cenu projekčních prací. Projektová dokumentace byla vyhotovena v adekvátním rozsahu a kvalitě, o čemž vypovídá i skutečnost, že bylo vydáno stavební povolení. Tvrzení žalobců stran promlčení pohledávky žalované za žalobci považuje žalovaná za účelové, neboť splatnost pohledávky se neodvíjí od splatnosti na fakturách od dodavatelů žalované, ale od ujednání mezi účastníky. Žalobci se s žalovanou dohodli, že doplatek za projekční práce bude vyúčtován po předání projektové dokumentace. K předání došlo v polovině roku 2021 a k vyúčtování prací v polovině roku 2023, pročež pohledávka za žalobci promlčená není. Uplatněnou smluvní pokutu považuje žalovaná za rozpornou s dobrými mravy, neboť dohodou stran došlo k nahrazení původního závazku ze smlouvy novým závazkem a až po ukončení veškeré vzájemné spolupráce přistoupili žalobci k uplatnění smluvní pokuty. Pokud by nedošlo k zániku závazku z důvodu dohody stran s ohledem na absentující písemnou formu, má žalovaná za to, že by k zániku závazku ze [anonymizováno] došlo ke dni 17. 3. 2020, kdy žalobci uzavřeli kupní smlouvu ohledně pozemku, čímž se stali jeho vlastníky a nastala tak následná nemožnost plnění. Žalovaná totiž již nemohla nikterak svůj původní závazek splnit, když nemohla provést výstavbu, vymezení dvojdomku a převést bytovou jednotku na žalobce. Pokud by žalovaná skutečně výstavbu provedla, byli by vlastníky nemovitosti žalobci a nikoliv žalovaná