2 C 216/2023-82 — Okresní soud Plzeň-jih

1. Žalobkyně ke zdejšímu soudu podala postupně dvě žaloby. Žalobou podanou dne , datum, se domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výpověď nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, je neplatná. Další žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že je neplatná i výpověď z nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, . Obě žaloby byly odůvodněny tím, že žalobkyně se žalovanou uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu č. , hodnota, , jejímž předmětem byl nájem budovy č.p. 1 na pozemku p. č. st. 1/1, budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/4, budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/2 , budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/3, pozemek p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , hodnota, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , pro k.ú. , adresa, , v obci , adresa, . Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni výpověď z uvedené nájemní smlouvy s odůvodněním, že žalovaná předmět nájmu užívá v rozporu s nájemní smlouvou, jelikož žalobkyně na předmětu nájmu nezákonně uskladňuje demoliční a stavební odpad. Podle žalované se jednalo o černou skládku, čímž žalobkyně měla porušit čl. II. a čl. IV. odst. 1 písm. a), c), e) nájemní smlouvy. S tímto však žalobkyně nesouhlasí. Dne , datum, žalované emailem sdělila, že výpovědní důvody neodpovídají skutečnému stavu, neboť materiál nacházející se na předmětu nájmu není odpadem ale stavebním materiálem, který je z místa průběžně odvážen k dalšímu zpracování. Tento postup je dle žalobkyně plně v souladu se smlouvou o nájmu, když předmětem podnikání žalobkyně coby nájemce je stavební činnost. Dne , datum, žalované zaslala námitky proti výpovědi spočívající v tom, že sporný materiál není odpadem a výpověď je neurčitá, když není ve výpovědi specifikováno, kde se materiál měl nacházet. Mezi stranami poté probíhala komunikace o eventuální úpravě nájemního vztahu, když žalobkyně měla a stále má zájem v nájemním vztahu se žalovanou pokračovat. Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni výzvu k vyklizení předmětu nájmu spolu s rozšířením výpovědi z nájemní smlouvy o výpovědní důvod spočívající v neoprávněném poskytnutí předmětu nájmu do podnájmu dalším minimálně dvěma subjektům. Žalobu ze dne , datum, pak nad rámec výše uvedeného žalobkyně odůvodnila tím, že výpověď nájemní smlouvy daná žalovanou dne , datum, je rovněž neplatná, neboť rovněž nebyly naplněny výpovědní důvody. Uvedená výpověď byla odůvodněna tím, že žalobkyně měla dát předmět nájmu do podnájmu panu , jméno FO, – , Anonymizováno, , IČO , IČO, , a dále společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, . Proti této výpovědi žalobkyně podala dne , datum, námitky spočívající v tom, že panu , jméno FO, byl předmět nájmu dán do podnájmu se souhlasem žalované, a jelikož je pan , jméno FO, podnikající fyzickou osobou, má ze zákona sídlo svého podnikání v místě svého trvalého bydliště, tedy v místě nájmu. Samotnou podnikatelskou činnost zde však fakticky neprovádí. Ve vztahu ke společnosti úklidy.cz pak z výpovědi není zřejmé, odkud žalovaná dovozuje, že žalobkyně tomuto subjektu předmět nájmu dala do podnájmu, když v místě nájmu není hlášeno sídlo ani provozovna jmenovaného subjektu a zároveň zde fakticky žádná podnikatelská činnost jmenovaného subjektu neprobíhá.2. Žalovaná se k oběma žalobám vyjádřila a v obou případech se žalobami nesouhlasila a navrhla jejich zamítnutí, když obě výpovědi z nájemní smlouvy č. , hodnota, považuje za platné. Žalovaná uvedla, že žalobkyně sice řádně plnila peněžní část nájemného, avšak opakovaně porušovala další ujednání smlouvy. I přesto že žalovaná žalobkyni opakovaně nejprve ústně a později i emailem na toto chování upozorňovala, žalovaná přes přísliby nápravu nezjednala. Za nejzávažnější žalovaná považovala hromadění stavebního a demoličního odpadu žalobkyní na pozemku žalované. Odpad obsahoval různé příměsi, jako plasty, papír a další neidentifikovatelné složky uzavřené v pytlích. Žalovaná na toto škodné chování jednatele žalobkyně upozornila emailem ze dne , datum, a stanovila lhůtu k likvidaci daného odpadu do , datum, . Žalobkyně však emailem ze dne , datum, odpověděla, že navezený materiál má zájem třídit, drtit a odvážet k dalšímu použití na jiné stavby s tím, že veškerý navezený materiál bude odklizen nejpozději do , datum, a poté bude moci proběhnout avizovaná kontrola. Žalovaná se rozhodla v rámci zachování dobrých vztahů tento termín akceptovat, přestože se jednalo o dlouhý časový úsek a navezený materiál mohl znehodnotit pozemek. Při provedené kontrole na konci března však žalovaná zjistila, že žalobkyně nahromaděný materiál/odpad z předmětu nájmu neodvezla. Protože žalobkyně ignorovala vzájemné domluvy již v minulosti a žalovaná nechtěla, aby navezený materiál, který je dle žalované odpad, na předmětu nájmu i nadále zůstával, nezbylo žalované než nájemní vztah z důvodu dlouhodobého porušování smlouvy žalobkyní ukončit, a proto dne , datum, žalobkyni zaslal výpověď z nájemní smlouvy, kterou patřičně odůvodnila. Žalovaná je přesvědčena, že odpad byl ve výpovědi dostatečně specifikován, když tento byl umístěn v různých částech předmětu nájmu a z chování a vyjádření žalobkyně je zřejmé, že si byla jednoznačně vědoma toho, o jaký materiál se jedná. Po doručení výpovědi žalobkyni žalovaná zjistila, že od jednatele společnosti , právnická osoba, a , právnická osoba, ., že si od žalobkyně úplatně pronajímají v předmětu nájmu garáž, k čemuž žalovaná nedala svolení a ani o tomto nevěděla. Navíc žalobkyně umožnila v předmětu nájmu podnikat panu , jméno FO, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , opět bez souhlasu žalované. S ohledem na uvedené žalovaná dne , datum, rozšířila výpověď o další výpovědní důvod. Přesto byla žalovaná nadále ochotna se žalobkyní jednat o možnosti trvání dalšího nájemního vztahu, pokud by nové smluvní podmínky reflektovaly vzniklé problémy a zajistily dostatečnou možnost obrany žalované proti škodnému chování žalobkyně. Dále z vyjádření žalované vyplynulo, že se na ni obrátil jednatel společností , právnická osoba, a , právnická osoba, ., pan , jméno FO, , s informací, že si od žalobkyně od roku 2013 pronajímají garáž v předmětu nájmu, o čemž žalovaná nevěděla. V průběhu obhlídky na místě pak žalovaná zjistila, že žalobkyně v předmětu nájmu umožnila podnikat panu , jméno FO, , o čemž rovněž žalovaná do té doby nevěděla. Jediná adresa uvedená na plakátech pana , jméno FO, je přitom adresa předmětu nájmu a z živnostenského rejstříku je zřejmé, že pan , jméno FO, zde měl hlášené nejen sídlo ale i svou provozovnu, z čehož vyplývá, že zde podnikatelskou činnost vykonává., právnická osoba, ohledem na skutečnost, že se obě žaloby týkají týchž účastníků a sporu z téže nájemní smlouvy, považuje soud řízení o obou žalobách za velice úzce související, když s největší pravděpodobností by bylo prováděno dvakrát téměř shodné dokazování, a proto z důvodu procesní ekonomie soud obě řízení spojil ke společnému projednání a rozhodnutí. Zákonné podmínky pro tento postup byly splněny a z hlediska časového i finančního je tento postup nejefektivnějším.4. Při ústních jednáních konaných , datum, , , datum, a , datum, soud provedl účastníky navržené důkazy a zjistil následující skutečnosti.5. Dle nájemní smlouvy č. , hodnota, došlo mezi účastníky dne , datum, k uzavření nájemní smlouvy, na jejímž základě byla žalobkyně coby nájemce oprávněna užívat předmět nájmu za účelem podnikání. Předmětem nájmu byla budova č.p. 1 na pozemku p. č. st. 1/1, budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/4, budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/2 , budova bez č.p. na pozemku p. č. st. 1/3, pozemek p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , hodnota, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , pro k.ú. , adresa, , v obci , adresa, . Předmětem podnikání žalobkyně pak dle čl. II. byla stavební činnost. Povinnosti nájemce pak byly sjednány zejména v čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy. Podle čl. IV. odst. 1 písm. a) byla žalobkyně povinna udržovat předmětné prostory v souladu s ustanovením této smlouvy a v záležitostech touto smlouvou neupravených v souladu s obecně platnými právními předpisy. Podle čl. IV. odst. 1 písm. c) byla povinna na svůj náklad zajišťovat obvyklou údržbu a úklid předmětu nájmu a jeho nejbližšího okolí. Podle čl. IV. odst. 1 písm. d) byla povinna odsouhlasit předem s pronajímatelem umísťování jakýchkoli štítů, návěstí, informačních tabulek vně i uvnitř předmětu nájmu a podle písm. e) byla povinna nakládat s odpady v souladu se zákonem o odpadech a platném znění a jeho prováděcími předpisy. Podle čl. V. odst. 3 písm. a) byla žalovaná oprávněna vypovědět písemně nájemní smlouvu s uvedením důvodu ve lhůtě 3 měsíců, jestliže žalobkyně porušovala povinnosti stanovené v čl. IV. odst. 1 písm. a) – f) nebo podle čl. V. odst. 3 písm. d), jestliže žalobkyně bez souhlasu