14 C 510/2017-218 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou, doručenou soudu dne 21. 12. 2017, žalobkyně uplatnila požadavek na slevu z nájemného ve výši 4 000 Kč měsíčně počínaje měsícem říjnem 2016 až do úplného odstranění závad a vrácení celého nájemného za měsíc září 2016 ve výši 18 500 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně se dne 1. 9. 2016 nastěhovala do bytu [číslo] na adrese [adresa], a to na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanými dne 24. 8. 2016. Při nastěhování bylo postupně zjištěno množství závad a dále, že byt je špinavý a nevyklizený, žalovaní plánují malovat a opravovat podlahy, i přesto se žalobkyně musela nastěhovat. Žalovaní přislíbili vrácení nájemného za měsíc září 2016, poté je snížili na polovinu, a nakonec vše popřeli. Žalovaní byli o všech závadách informováni telefonicky a ústně, následně písemně dne 15. 10. 2016. Žalovaní odstranili pouze některé závody, ty nejpodstatnější neodstranili. Jedná se o nefunkční nebo chybějící termoventily radiátorů, zápach vycházející z odpadu u sprchy, umyvadel, vany a dřezu, nefunkční hydromasážní vanu, vypadávání elektrojističů zásuvkových obvodů, zatékání do jedné místnosti a velké časové prodlevy při spuštění teplé vody. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby a popřeli existenci všech vytýkaných závad. Jedná se o byt o výměře 270,1 m² o osmi místnostech s příslušenstvím a nadstandardní zařízením a vybavením. Byt byl původně užíván samotnými žalovanými. V srpnu 2016 byl byt rekonstruován, byl nainstalován nový kotel [příjmení], byly položeny nové dřevěné podlahy v kuchyni a v obývacím pokoji, výměna digestoř. Část oprav přesáhla do měsíce září, nicméně s tím byla žalobkyně srozuměna a v nájemní smlouvě potvrdila, že si byt prohlédl a shledala jej způsobilým k bydlení. V předávacím protokolu potvrdila, že se stavem bytu souhlasí a souhlasí rovněž s nezbytnými opravami. Opravy neměly vliv na plnohodnotné užívání bytu. Žalobkyně záhy přestala hradit nájemné. Žalovaní se začali zajímat o žalobkyni a zjistili, že je v insolvenci a poslední byt narychlo opustila v katastrofálním stavu, v podstatě vybydlený. Žalovaní opakovaně žádali žalobkyni o umožnění prohlídky pronajatého bytu, což bylo v mnoha případech znemožněno. Žalovaní zjistili, že žalobkyně v bytě nevětrá, okna byla zamlžena, uvnitř chovala leguána a obecně byla zanedbávána základní údržba bytu. 3. U soudu bylo dále vedeno řízení pod sp. zn. 14 C 393/2017, v němž se žalovaní domáhali vůči žalobkyni vyklizení předmětného bytu. Uvedené řízení bylo zastaveno v důsledku zpětvzetí žaloby, neboť došlo ke skončení nájemního vztahu a žalobkyně podle předávacího protokolu dne 3. 7. 2020 byt předala žalovaným. V předávacím protokolem bylo mimo jiné uvedeno, že žalobkyně bere zpět svoji žalobu vedenou u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 14 C 510/2017 a navrhuje, aby řízení bylo zastaveno. Žalovaní tento protokol předložili soudu a považovali jej za zpětvzetí žaloby. Uvedený předávací protokol však byla listina sepsaná mezi stranami, která nebyla adresována soudu. Protože tak nešlo o podání adresované soudu, nemohl jej soud považovat za zpětvzetí žaloby. Na výslovnou výzvu soudu pak žalobkyně sdělila, že žalobu zpět nebere a dále trvala na projednání věci. 4. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi stranami došlo k uzavření smlouvy o nájmu bytu dle ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku. Podle ust. § 2265 odst. 2 občanského zákoníku má žalobkyně jako nájemce právo na slevu z nájemného, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bytu bez zbytečného odkladu a řádně. V předávacím protokolu ze dne 1. 9. 2016 si strany ujednaly, že žalobkyně byla seznámena se stavem bytu a souhlasí s nezbytnými opravami, které zajistí žalovaní, jedná se o opravu dřevěných podlah v kuchyni a obývacím pokoji a vymalování celého bytu. Pokud tedy žalobkyně musela strpět provádění těchto prací, s jejich provedením předem souhlasila, přičemž z dokazování vyplývá, že takto vyjmenované opravy trvaly v řádu dnů, nejvýše dvou týdnů (výslech příslušných řemeslníků, kteří opravy prováděli), nešlo tedy o nepřiměřený rozsah provádění oprav a nepřiměřený zásah do užívání bytu. 5. Pokud se jedná o chybějící nebo nefunkční termoventily na některých radiátorech, z dokazování nebylo zjištěno, že by se jednalo o závadu. Nefunkčnost ventilů z dokazování zjištěna nebyla, syn žalobkyně, svědek [celé jméno svědka], údajnou nefunkčnost ventilů neobjasnil. Skutečnost, že topné těleso není osazené termoventilem, není sama o sobě závadou, neboť je obecně známo, že termoventily na topném tělese v případě vytápění lokálním kotlem slouží k regulaci topného výkonu, nikoliv k zapínání a vypínání topení, termoventil funguje na principu termostaticky ovládaného přiškrcení množství protékajícího topného média a snížení topného výkonu. Jeho absence tak znamená jen to, že na daném topné těleso nelze snižovat topný výkon a samotná jeho absence tedy není vadou bytu. Žalobkyně při své účastnické výpovědi uváděla, že byl problém v zimních měsících byt vytopit, uváděl to i svědek [celé jméno svědka] a svědek [celé jméno svědka], zároveň však soud vyslýchal i předchozí uživatelku bytu, svědkyni [celé jméno svědkyně], která uvedla, že s vytápěním bytu v zimě nebyl problém, a i při nyní konaném místním šetření soud v chladném počasí zjistil, že celý byt je příjemně vytopený. Pokud se tedy žalobkyně potýkala s tím, že byt není zřejmě dostatečně vytopený, pak je spíše otázkou, zda žalobkyně a osoby společně s ní byt užívající správně používaly topný systém. 6. Pokud jde o tvrzený zápach z odpadu u sprchy, umyvadla, vany a dřezu, žalobkyně, svědek [celé jméno svědka] a svědek [celé jméno svědka] výskyt zápachu ve své výpovědi potvrdili. Dále soud vyslýchal i předchozí uživatelku bytu, svědkyni [celé jméno svědkyně], která naopak výskyt obtěžujícího zápachu nepotvrdila. Soud provedl místní šetření, kdy zjistil, že všechny uváděné odpady jsou funkční, odtékající voda jimi volně odchází pryč a žádný zápach v bytě při místním šetřením nebyl zaznamenán. Žalovaní dále předložili sdělení [právnická osoba] spol. s r.o., která 12. 10. 2021 provedla kontrolu odpadů v koupelně a na WC předmětného bytu, veškerá odpadní potrubí byla shledána jako funkční a provozuschopná, odpady jsou vybaveny standardními pachovými uzávěry, které fungují na principu stojící zbytkové vody. Při dalším nepoužívání je nutno odpady zalít dostatečným množstvím vody a je nutno provádět pravidelnou údržbu a čištění. Žalobkyně tvrzení o výskytu zápachu spojovala se svým vysloveným podezřením, že se jedná o závadu odpadů, taková závada však zjištěna nebyla. Po provedených výsleších soud připouští, že za dobu užívání bytu žalobkyní se v bytě mohl projevovat zápach, ovšem vzhledem k tomu, že v době předchozí i následující se zápach v bytě neprojevoval a neprojevuje, nabízí se spíše vysvětlení, že zápach v bytě byl vyvolán nesprávnou údržbou a čištěním, což podporuje i zjištění plynoucí z výslechu žalované, která popsala, nakolik byl byt v době jeho předání žalovaným znečištěn a jak byly zanesené výlevky odpadu. 7. Pokud jde o nefunkční hydromasážní vanu, z dokazování vyplynulo, že vana sama o sobě byla funkční a použitelná pro umývání a koupání, nefunkční byla pouze masážní funkce, respektive pouze jedna z těchto funkcí, neboť při následných opravách bylo zjištěno, že obnovení obou hydromasážních funkcí by bylo příliš nákladné, proto od něho žalovaní upustili. I když tak byo prokázáno, že jedna z nadstandardních funkcí vany nefungovala, dle názoru soudu se nejedná o vadu, která by ospravedlňovala slevu z nájemného, neboť základní funkce vany byla zachována a chybějící jedna nadstandardní funkce není závadou, která by žalobkyni omezovala v možnosti užívání bytu. Ostatně žalobkyně ani svědci na straně žalobkyně neuváděli, že by v bytě vanu napouštěli vodou. Pokud tomu tak bylo, pak absentující hydromasážní funkci vany nemohli ani zaznamenat. 8. Pokud jde o vypadávání elektrojističe zásuvkového obvodu, z výslechu žalobkyně, svědka [celé jméno svědka] a svědka [celé jméno svědka] vyplynulo, že při zapnutí více spotřebičů současně docházelo k vypadávání jističe. Z výslechu žalovaných a výslechu elektrikáře však bylo zjištěno, že nejpozději 3. 9. 2016 (dle předložené faktury za výměnu jističe) byla na objednávku žalovaných provedená výměna jističe zásuvkového okruhu, přičemž následně žádné časté či neobvyklé výpadky jističe nebyly žalovaným hlášeny. Soud proto považuje tuto vadu za odstraněnou a neodůvodňující přiznání slevy z nájemného. 9. Pokud jde o zatékání do jedné místnosti, dokazováním bylo zjištěno, že došlo k zatečení skrze střešní okno, nebylo však zjištěno, že by střešní okno bylo nefunkční, nebo že by netěsnilo. Předchozí uživatelka bytu nefunkčnost těsnění střešních oken vyloučila a uvedla, že za dobu jejího užívání bytu došlo k zatečení střešním oknem pouze jednou, bylo to však důsledkem toho, že před deštěm střešní okno neuzavřeli. Soud nyní prováděl v bytě místní šetření a v případě všech střešních oken nezjistil výsky