17 C 218/2022 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobkyně se domáhala určení výše nájemného k bytu [číslo] ve čtvrtém nadzemním podlaží domu [adresa] stojícího na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] a obci [obec], a to na částku 10 000 Kč měsíčně. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalovaný uzavřel s právním předchůdcem žalobkyně panem [jméno] [příjmení] dohodu o užívání předmětného bytu dne 20. 2. 2001 a strany si sjednaly nájemné ve výši 130 000 Kč na dobu 99 let, což odpovídá měsíčnímu nájemnému ve výši 109,45 Kč. Žalobkyně následně nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 21. 11. 2003 vlastnictví k domu, v němž je umístěn byt. Dne 21. 2. 2022 učinila žalovanému návrh na zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ), neboť sjednané nájemné nelze považovat za nájemné běžné v místě a čase. Ten jej neakceptoval. 2. Žalovaný ve své reakci na žalobu uvedl, že skutečně uzavřel nájemní smlouvu na dobu 99 let, za což uhradil nájemné ve výši 130 000 Kč Vedle toho se na své náklady podílel na zvelebení bytové jednotky, aby byla schopna běžného užívání, jelikož v době, kdy byla převzata žalovaným, byla neobyvatelná. Nechal provést nové rozvody topení, vody a elektřiny, a to na základě dohody ze dne 1. 3. 2001 s předchozím vlastníkem bytu. Do nájemného ve výši 130 000 Kč tak náklady na rekonstrukci bytu nebyly promítnuty. Dle jeho názoru není na místě jakkoliv jednostranně zvyšovat nájemné a je nutné respektovat dispoziční zásadu smluvních partnerů, na kterých se původně dohodli. [obec] respektování smluvního závazku v soukromoprávních vztazích má přednost před jednostranným zájmem současné vlastnice. 3. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalobkyně je vlastnicí celého domu na základě kupní smlouvy ze dne 21. 11. 2003, v němž se předmětný byt nachází, ani to, že 20. 2. 2001 pan [jméno] [příjmení], právní předchůdce žalobkyně, a žalovaný uzavřeli dohodu o užívání předmětného bytu. 4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti. Pan [příjmení] [příjmení], označený jako majitel a žalovaný, označený jako uživatel uzavřeli dne 20. 2. 2001 dohodu o užívání bytu o velikosti 1 + 1 ve čtvrtém patře domu na adrese [adresa žalovaného]. Strany se dohodly na tom, že smlouva se uzavírá na dobu 99 let a nájemné ve výši 130 000 Kč pokrývá celou dobu nájemního vztahu. Strany se dále dohodly na tom, že žalovaný má právo na bezúplatný převod bytu do osobního vlastnictví po zápisu jednotlivých bytů do katastru nemovitostí. Již 1. 3. 2001 strany uzavřely dodatek k dohodě o užívání bytu, podle něhož se žalovanému odpouští nájemné za společné prostory ve výši 470 Kč měsíčně do konce roku 2001, a to pro větší investice žalovaného do rekonstrukce elektrických rozvodů v bytě. 5. Soud tedy učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalovaný se s původním vlastníkem nemovitosti panem [jméno] [příjmení] dohodl dne 20. 2. 2001 na tom, že bude užívat předmětný byt po dobu 99 let za smluvenou úplatu 130 000 Kč, která má pokrýt celou sjednanou dobu. Zároveň strany pamatovaly na to, že dojde-li ke vzniku bytových jednotek v domě a zápisu této skutečnosti do katastru nemovitostí, vznikne žalovanému právo na bezúplatný převod bytu do jeho vlastnictví. Do tohoto smluvního vztahu vstoupila žalobkyně jako současná vlastnice na základě kupní smlouvy ze dne 21. 11. 2003. 6. Podle § 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném ke dni 20. 2. 2001 (dále jen o.z.) nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Podle odstavce 2 téhož paragrafu není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. 7. Podle § 3074 odst. 1 OZ nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle odstavce 2 téhož paragrafu ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně. 8. Podle § 2249 odst. 1 OZ neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 9. Po právním posouzení dospěl soud k závěru, že žalovaný a právní předchůdce žalobkyně planě uzavřeli nájemní smlouvu k předmětnému bytu v souladu s § 686 odst. 1 o. z. Strany si sjednaly dobu nájmu na 99 let a kapitalizovali nájemné za tuto dobu částkou 130 000 Kč. Smlouva má zároveň rysy smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která žalovanému umožňovala po splnění podmínky rozdělení domu na bytové jednotky požadovat po vlastníkovi bytu uzavřít smlouvu o převodu této bytové jednotky, přičemž podle smyslu smlouvu (nikoli jejího výslovného znění, podle něhož mělo jít o bezúplatný převod) by kupní cenu představovala již zaplacená částka 130 000 Kč. 10. Z toho, jak je smlouva koncipována je zřejmé, že vůlí stran bylo umožnit žalovanému nerušeně užívat byt po dobu přesahující pravděpodobně délku jeho života za smluvenou částku 130 000 Kč a zároveň mu umožnit nabýt za tuto částku byt do vlastnictví. To, co tomu bránilo, byla evidentně skutečnost, že dům nebyl ke dni uzavření smlouvy rozdělen na bytové jednotky podle tehdy účinného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. 11. Vůle stran podle znění smlouvy naopak nesměřovala k úpravě klasického střednědobého nájemního poměru, v němž bude možné nájem vypovědět, nájemné zvyšovat a podobně. Jelikož vztah nájemce a pronajímatele nijak nesvazovala tehdy ještě doznívající regulační pravidla (nájemní poměr byl uzavřen až 20. 2. 2021), mohli si u tohoto extrémně dlouhého nájemního poměru dohodnout například valorizační doložku navyšující sjednané nájemné o inflaci. To však strany neučinily. Rozhodující skutečností mohl být fakt, že hlavním cílem dohody mezi žalovaným a tehdejším vlastníkem nemovitosti bylo prodat žalovanému předmětný byt, jakmile to bude možné a to za cenu 130 000 Kč a zároveň upravit vztah žalovaného k bytu do doby, než se tak stane. Žalovaný tak měl jistotu nerušeného užívání bytu (nejdéle však na 99 let) za již zaplacené nájemné do doby převodu vlastnictví, přičemž nájemné by pak bylo kupní cenou. 12. Byť vztah mezi stranami byl založen smlouvou uzavřenou ještě podle tehdy účinného o.z., řídí se jejich současný smluvní vztah v souladu s přechodnými ustanoveními dle § 3074 odst. 1 OZ aktuální právní úpravou v OZ. Podle § 3074 odst. 2 OZ lze i u tohoto vztahu aplikovat ustanovení § 2249 odst. 1 OZ, tedy domáhat se zvýšení nájemného do jeho obvyklé výše v případě, že si strany neujednaly možnost zvyšování, ledaže by takovou možnost výslovně vyloučily. 13. Zde bylo zapotřebí interpretovat vůli stran při uzavírání smluvního vztahu téměř 13 let před tím, než se stalo účinným ustanovení OZ, které to umožňuje. Zjišťování vůle stran mělo své limity. Žalobkyně nebyla původní smluvní stranou a do smluvního vztahu jen vstoupila. Žalobce, který dnes trpí závažnou psychiatrickou diagnózou, nic konkrétního k tehdejší vůli stran neuvedl, nicméně sdělil, že by mělo být respektováno, na čem se strany dohodly. 14. Vůli stran tak více méně bylo možné zjistit hlavně z dohody samotné. Z té je zřejmé, že si strany chtěli otázku platby za užívání bytu (a jeho případný pozdější převod) vyřešit jednou pro vždy jednorázovou úhradou částky 130 000 Kč a lze se tak domnívat, že kdyby v té době byla účinná právní úprava dnes zakotvená v § 2249 OZ, strany by navyšování nájemného výslovně vyloučily. A protože výslovné vyloučení možnosti navyšování nájemného je zákonnou překážkou pro takové navýšení soudem, nemohla být žalobkyně se svou žalobou úspěšná a soud ji proto zamítl. 15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle něhož žalovanému náleží náklady řízení v plné výši, jelikož byl ve věci zcela úspěšný. O odměně advokáta bylo rozhodnuto podle § 151 odst. 2 o.s.ř. věty prvé za středníkem, neboť zrušení vyhlášky č. 484/2000 Sb., která upravovala paušální odměnu advokátů, nálezem Ústavního soudu ke dni 7. 5. 2013, lze považovat za zvláštní okolnost, která užití vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu při stanovení odměny advokáta odůvodňuje. Náklady řízení jsou tak tvořeny odměnou advo