39 C 247/2022-72 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město dne 5. 10. 2022 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 2 824 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky [číslo] v [obec], [ulice a číslo] v [obec] [část obce]. Správu uvedeného domu vykonává společnost [právnická osoba] Žalobkyni jako vlastnice jednotky bylo doručeno vyúčtování služeb za jednotku s tím, že za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 měla přeplatek 2 824 Kč, za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 pak vznikl další přeplatek 1 046,75 Kč. Nicméně žalobkyni uvedená přeplatky vyúčtování vyplaceny nebyly na základě pokynu předsedkyně výboru SVJ, která tvrdí, že finanční prostředky mají být použity na nedoplatek za užívání nebytového prostoru v domě [obec], [ulice a číslo], který žalobkyně užívá. Žalobkyně doplňuje, že nájem uvedeného nebytového prostoru skončil v prosinci 2019. Žádné nedoplatky zde nevznikly. Žalobkyně opakovaně po výboru SVJ požadovala vyplacení zadržovaných přeplatků. Protože na to nebylo reagováno, obrátila se i na advokáta. Dne 26. 4. 2022 obdržela žalobkyně vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021. Z tohoto vyúčtování je patrné, že na toto období byl využit přeplatek ve výši 1 047 Kč za rok 2020. Dnem 26. 4. 2022 tedy považuje žalobkyně přeplatek za účetní období 2020 za vrácený, požaduje tedy pouze zaplacení úroků z prodlení za dobu od 1. 9. 2021 do 26. 4. 2022. Vyúčtování za rok 2019 zaplaceno nebylo, požaduje tedy jeho proplacení včetně úroků z prodlení. 2. Žalovaná se vyjádřila podáním doručeným soudu dne 26. 10. 2022 s tím, že se žalobou nesouhlasí. Uvádí, že žalobkyně byla nájemcem nebytových prostor v uvedeném domě, uzavřenou smlouvu ale nedodržovala. Na místo placení nájemného 2 000 Kč ročně platila pouze 500 Kč, bývalý předseda [příjmení] [jméno] [příjmení] nevykonával řádně uvedenou správu majetku. Také je řešeno jakési vytápění, které však není předmětem žaloby. Žalovaná také namítá, že žalobkyně neoprávněně přenechala prostor do užívání dalšímu subjektu, konkrétně [příjmení] českých turistů, neumožnila přístup pro kontrolu předmětu nájmu, také nepřiznávala skutečný stav osob v bytě. 3. Proti tomuto vyjádření se žalobkyně ohradila s tím, že nájem za nebytový prostor byl hrazen řádně. Pokud bylo stanoveno roční nájemné 2 000 Kč, náklady na otop původně sjednány nebyly, nicméně když se tak mělo stát, vstoupila žalobkyně do jednání s tehdejším předsedou výboru SVJ ing. [jméno] [příjmení] a dohodli se na tom, že nájemné bude hrazeno pouze 500 Kč ročně, žalobkyně však bude hradit náklady na otop podle ročního vyúčtování. Dodatek ke smlouvě ovšem nebyl uzavřen písemně. V žádném případě nebytový prostor nepřenechala do nájmu jiné osobě. Ohrazuje se také proti tomu, že by nepřiznala skutečný stav osob v bytě, pan [příjmení], o kterém žalovaná hovoří, se v bytě zdržuje jen občas na návštěvě. 4. Při jednání soudu 29. 11. 2022 uplatnila žalovaná vůči žalobkyni námitku započtení v podobě kompenzační námitky ve vztahu k částce 2 824 Kč s úrokem z prodlení a dlužnému úroku, když tvrdí, že za období od 1. 1. 2019 do 31. 3. 2020 nebylo řádně hrazeno nájemné z nebytových prostor, kdy dluh představuje částku 9 500 Kč. 5. Z listinných důkazů bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky [číslo] v [obec], [část obce] (informace o jednotce) pro uvedený dům vzniklo Společenství vlastníků jednotek dne 1. 12. 2027. Z listiny označené jako roční vyúčtování nákladů – opravné vyúčtování pro bytovou jednotku žalobkyně za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 bylo ověřeno, že oproti přijatým zálohám 50 040 Kč byla nastavena skutečná spotřeba 47 216 Kč, rozdíl ve prospěch žalobkyně tedy činil 2 824 Kč. Z vyúčtování za rok 2020 bylo zjištěno, že oproti zaplaceným zálohám 25 692 Kč vznikl náklad ve výši 24 645,25 Kč, čímž vznikl žalobkyni přeplatek 1 047 Kč. Z vyúčtování za rok 2021 pro tutéž bytovou jednotku bylo ověřeno, že záloha byla zaplacena ve výši 25 692 Kč, skutečný náklad představuje 27 386,48 Kč. K tomuto nedoplatku je zúčtován ve prospěch žalobkyně přeplatek za období minulých let 1 047 Kč a žalobkyni je tedy uloženo zaplatit nedoplatek 647 Kč. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 6. 2022 bylo ověřeno, že žalovaná byla vyzvána k vyplacení částek odpovídajících předloženým vyúčtováním v celkové výši 3 670,75 Kč. K otázce vyúčtování byla také předložena emailová korespondence vedená se správcovskou společností, která popsala důvody, které vedly k nevyplacení předchozích vyúčtování s tím, že se jednalo o pokyn SVJ, nicméně správcem bylo doporučeno, aby přeplatky byly uhrazeny (tedy vyplaceny žalobkyni). 6. K obraně žalované byla k důkazu provedena smlouva o nájmu nebytových prostor, která je datována 13. 3. 2012 s tím, že žalovaná dává do nájmu žalobkyni nebytový prostor ve druhém nadzemním podlaží domu v [obec], [ulice a číslo], kdy se jedná o jednu místnost určenou k relaxaci. Nájemní poměr je sjednáván na dobu neurčitou s nájemným ve výši 2 000 Kč ročně splatným ve čtvrtletních splátkách po 500 Kč. V článku XIV. bylo sjednáno, že změny podmínek smlouvy mohou být provedeny pouze písemnými dodatky. Z čestného prohlášení ze dne 28. 1. 2021 žalobkyně dovozovala snížení nájmu z částky 2 000 Kč ročně na 500 Kč ročně, v tomto prohlášení bývalý předseda výboru SVJ potvrzuje, že došlo k ústní dohodě o snížení nájemného s tím, že žalobkyně bude platit mimo nájemné ještě samostatně fakturovanou částku za teplo podle odečtu měřidla. Z přehledu předloženého žalovanou bylo ověřeno, že žalobkyně v roce 2019 uhradila celkem 2 000 Kč, když jsou uváděny platby dne 26. 3. 2019, 14. 5. 2019, 28. 8. 2019 a 4. 11. 2019. Provedené platby byly také doloženy výpisy [právnická osoba], kdy konkrétně se jedná o doklady o platbě 500 Kč 25. 3. 2019, 13. 5. 2019, 27. 8. 2019 a 2. 11. 2019. U těchto plateb je v potvrzení zmíněno ve zprávě pro příjemce, že se jedná o příspěvek za nebytový prostor [celé jméno žalobkyně] vždy za konkrétní čtvrtletí roku 2019. Další platba ve stejné výši pak proběhla 30. 1. 2020 s tím, že se jedná o platbu za první čtvrtletí roku 2020, dále je pak evidována platba 250 Kč dne 21. 2. 2020 taktéž s označením platba za nebytový prostor v prvním čtvrtletí roku 2020. Žalobkyně dále doložila potvrzení o provedení platby 2 211 Kč dne 16. 8. 2020 s tím, že se jedná o spotřebu energií v nebytovém prostoru v roce 2019 a platbu ve výši 965 Kč zaplacenou 28. 8. 2021, tentokrát z účtu [právnická osoba] s tím, že příjemce byl informován o tom, že se jedná o vyúčtování tepla za první čtvrtletí roku 2020. 7. Provedení dalších důkazů, konkrétně listin, které předložila žalovaná ve svém prvotním vyjádření, bylo zamítnuto pro nadbytečnost, tyto důkazy prováděny nebyly. 8. Soud doplňuje, že v rámci kompenzační námitky tvrdila žalovaná, že dodatek k nájemní smlouvě, který potvrzovalo prohlášení bývalého předsedy výboru Společenství, je neplatný, neboť nebyl proveden v písemné formě, navíc je také v rozporu s pravidly podepisování, které jsou uvedeny ve Stanovách společenství. Naposledy pak žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce namítla, že sice za rok 2020 bylo uhrazeno 2000 Kč, ovšem žalobkyně jako nájemkyně platby nespecifikovala, tyto tedy byly započteny na platby nájemného nejstarší. K těmto námitkám soud uvádí následující. Pokud byla vznesena kompenzační námitka s argumentem, že uplatňuje dluh na nájemném za období od 1. 1. 2019 do 31. 3. 2020, kdy mělo být hrazeno nájemné 500 Kč čtvrtletně, ale hrazeno nebylo ničeho a také nebylo uhrazeno 965 Kč jako dodávka tepla, tento argument byl jednoznačně vyvrácen listinnými důkazy. Bylo bez pochybností prokázáno (potvrzení o provedení jednotlivých transakcí), že v každém čtvrtletí roku 2019 bylo hrazeno 500 Kč, stejně tak bylo dokonce 750 Kč uhrazeno za první čtvrtletí roku 2020. Soudu byl také předložen doklad o zaplacení tepla za první čtvrtletí roku 2020 v částce 965 Kč. Tvrzení žalované o tom, že uvedené platby započetla na nejstarší platby nájemného (tedy za roky 2019 a 2020 je vykazován dluh), nemohlo obstát, neboť žalobkyně zcela jasně platby identifikovala, jak vyplynulo z prohlášení o provedení transakce z internetového bankovnictví. Podle § 1933 odst. 1 občanského zákoníku je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný. Toto ustanovení však ze strany žalované nemohlo být použito, a to z toho důvodu, že žalobkyně zcela jednoznačně určila, jakým způsobem mají být platby, které zasílá, použity. Je tedy zřejmé, že dluh, který byl použit jako kompenzační námitka, neexistuje. Pro úplnost soud sděluje, že i pokud by platby nebyly specifikovány, soud považuje za platně sjednaný i dodatek k nájemní smlouvě, kterým došlo ke snížení nájemného. Je pravdou, že ve smlouvě o nájm