25 C 312/2023-96 — Okresní soud Plzeň-město

1. Původní žalobce , jméno FO, se domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 34 107 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné sazbě za dobu od 20. 6. 2023 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že dne 23. 3. 2023 uzavřel se žalovanou kupní smlouvu na byt číslo , právnická osoba, , v níž žalovaná prohlásila, že na bytě neváznou žádné dluhy kromě zmíněných v kupní smlouvě. V návaznosti na dopis, který mu byl doručen od předsedy společenství vlastníků, původní žalobce zjistil, že na předmětném bytě vázly dluhy, které následným převodem (s právními účinky vkladu ke dni 5. 4.) přešly na něj. Tyto dluhy vůči společenství vlastníků následně uhradil. Ani přes předžalobní výzvu ze dne 12. 6. žalovaná dlužnou částku původnímu žalobci nezaplatila, nárok na plnění neuznala.2. Při ústním jednání současná žalobkyně doplnila, že dluh žalované se sestává z dluhů za radiátory, které se ve společných částech domu měnily, a to ve výši 27 344 Kč, dále pak z dlužné úhrady do fondu oprav za měsíce duben a květen roku 2023 v jednotkové ceně 2 810 Kč (celkem 5 620 Kč), dále kapitalizovaný úrok z prodlení v celkové výši 1 031 Kč (65 Kč + 30 Kč + 889 Kč + 47 Kč) jak bylo vyčísleno předsedou výboru společenství č.p. , právnická osoba, ze dne 20. 6. 2023. K tomu původní žalobce připočetl i částku 112 Kč, která byla vyčíslena v dopise předsedy výboru ze dne 1. 3. 2023 a představovala kapitalizovaný úrok z prodlení za dluh s úhradou za radiátory ve výši 27 344 Kč od 1. 4. 2023 do 11. 4. 2023. Celkem tak dlužná částka, kterou původní žalobce za žalovanou zaplatil dvěma částkami (27 456 Kč a 6 651 Kč), činila 34 107 Kč.3. Žalovaná se ve věci nevyjádřila. Listiny jí byly doručovány v souladu s § 45 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) na adresu zapsanou v registru obyvatel. Protože se žalovaná k ústnímu jednání nedostavila, svoji neúčast neomluvila, ani nepožádala o odročení jednání, soud postupoval dle § 101 odst. 3 o. s. ř. a věc projednal a rozhodl v její nepřítomnosti.4. Z listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Původní žalobce , jméno FO, uzavřel se žalovanou dne 24. 3. 2023 smlouvu kupní a smlouvu o úschově, na jejímž základě žalovaná, jakožto prodávající, převedla na původního žalobce, jakožto kupujícího, vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, s podílem na společných částech domu a pozemku v rozsahu , Anonymizováno, , vymezeném v budově č.p. , Anonymizováno, v , právnická osoba, , bytový dům stojící na parcele st. , Anonymizováno, , vše zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , za kupní cenu ve výši 520 000 Kč. V článku 5 této smlouvy žalovaná mj. prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, právo nájmu či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva. Na základě rozhodnutí o povolení vkladu byl proveden vklad do katastru nemovitostí vyplývající z této kupní smlouvy (smlouva kupní a smlouva o úschově z 24. 3. 2023, vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. , Anonymizováno, ). Dopisem ze dne 1. 3. 2023 předseda výboru společenství č.p. , jméno FO, žalované sdělil, že jí potvrzení o bezdlužnosti nelze zaslat, neboť u bytové jednotky č. , Anonymizováno, jsou evidovány dluhy do fondu oprav v celkové výši 55 454 Kč. V tomto dopise předseda výboru dále uvedl, že úrok z prodlení ke dni 11. 4. 2023 za dluh na úhradu za radiátory ve výši 27 344 Kč činí 112 Kč. Dopisem ze dne 20. 6. 2023 shodná osoba sdělila původnímu žalobci, že u bytové jednotky číslo , Anonymizováno, eviduje dluhy k tomuto dni ve výši 6 651 Kč, sestávající se z dluhu do fondu oprav za dva měsíce v jednotkové výši 2 810 Kč, dále kapitalizovaného příslušenství ve výši 47 Kč, 45 Kč, 30 Kč a 889 Kč. Dále byl zjištěn i dluh za radiátory ve výši 27 344 Kč, splatný do 31. 3. 2023. Evidovaná platba ve výši 28 110 Kč byla připsána dne 25. 4. 2023, což odpovídá dluhu do fondu oprav za období do března roku 2023 (označené dopisy). Původní žalobce zaplatil na účet společenství vlastníků dne 20. 6. 2023 částku 27 456 Kč (označenou jako dluh za topení) a téhož dne i částku 6 651 Kč (variabilní symbol , var. symbol, ). Celkem tak původní žalobce zaplatil částku 34 107 Kč (potvrzení o provedení transakce). Původní žalobce vyzval žalovanou k úhradě dluhu v celkové výši 27 344 Kč dopisem ze dne 12. 6. 2023 (předžalobní upomínka a včetně podací stvrzenky). Původní žalobce dne 8. 9. 2023 zemřel, pohledávka za žalovanou přešla na základě usnesení Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 9. 4. 2025 č.j. 30 D 1036/2023-378 na pozůstalou , Jméno žalobkyně, (současná žalobkyně). Usnesením Okresního soudu Plzeň-sever ze dne 11. 4. 2025 č.j. 9 C 947/2023–59 bylo rozhodnuto o tom, že na straně žalobce bude pokračováno s dědičkou původního žalobce.5. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.6. Podle § 1186 odst. 2 o. z. při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na toto plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.7. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.8. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba je v převážné části důvodná. Mezi původním žalobcem a žalovanou byla platně uzavřena v souladu s § 2079 a násl. o. z. kupní smlouva, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva ke shora označené bytové jednotce. V této kupní smlouvě žalovaná mj. prohlásila, že na převáděné jednotce neváznou žádné dluhy. Společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) však dopisy ze dne 1. 3. 2023 a 20. 6. 2023 sdělilo, že žalovaná dlužila jak jednotlivé měsíční příspěvky do fondu oprav za výše označená období (v dopise ze dne 1. 3. 2023 šlo o dluhy za měsíce srpen 2022 až březen 2023 a dále mimořádný fond oprav ve výši 3 474 Kč, splatný dne 31. 7. 2022, v dopise ze dne 20. 6. 2023 byly uvedeny mj. dluhy za duben a květen roku 2023), tak dále částku 27 344 Kč, kterou měl povinnost uhradit každý vlastník jednotky SVJ v souvislosti s opravou radiátorů, které se v nemovitosti měnily, přičemž splatnost částky 27 344 Kč nastávala dne 31. 3. 2023. Rovněž tak žalovaná dlužila za úroky z prodlení, neboť své povinnosti neplnila řádně a včas. Jak bylo v řízení prokázáno předloženými potvrzeními o provedení transakce, původní žalobce tak celkem za žalovanou zaplatil částku 34 107 Kč. S převodem bytové jednotky přešly na původního žalobce i dluhy převodce, jak vyplývá z výše citovaného § 1186 odst. 2 o. z. Dluh žalované vůči SVJ, který přešel ze zákona na kupujícího (původního žalobce), nebyl prodávající (žalovanou) při uzavírání smlouvy řádně deklarován, ačkoli kupujícímu bylo výslovně v předmětné kupní smlouvě prodávající (žalovanou) prohlášeno, že na jednotce žádné dluhy neváznou. Takové jednání je v rozporu se zásadou poctivosti dle § 6 o.z. a zakládá odpovědnost za škodu dle § 2913 odst. 1 o.z., neboť žalovaná odpovídá za škodu, kterou způsobila porušením smluvní povinnosti. Výslovné prohlášení žalované, že na jednotce neváznou žádné dluhy, ačkoliv dluh vůči SVJ přesto existoval, zapříčinilo vznik právní vady na převáděné nemovitosti. Původní žalobce tak měl možnost požadovat slevu z kupní ceny, domáhat se náhrady škody, případně odstoupit od smlouvy, pokud by se jednalo o vadu podstatnou. Podle již zmíněného § 1186 odst. 2 o. z. dluh vůči SVJ přešel na původního žalobce, jakožto kupujícího, a to ze zákona bez ohledu na to, zda o něm věděl. Měl však právo se zároveň domáhat zaplacení této částky od žalované, která svoji povinnost porušila, když daný dluh SVJ neuhradila. Současná žalobkyně vstoupila do práv původního žalobce v souladu s § 107 odst. 1, 2 o. s. ř. ve spojení s § 1670 o.z. a § 2009 odst. 2 o.z. (a contrario), kdy pohledávka za žalovanou na ni přešla, neboť původní žalobce zemřel a veškerý majetek původního žalobce nabyla současná žalobkyně, jakožto dědička, která se tak stala věřitelem i předmětné pohledávky.9. Původní dluh ve výši 28 110 Kč za nehrazené příspěvky do fondu oprav do března roku 2023, byl žalovanou zaplacen dne 25. 4. 2023. Zbývající část z původně uvedené částky 55 454 Kč, jež se navýšila i o kapitalizované příslušenství a další dluh na příspěvky do fondu oprav, již žalovaná nezaplatila. Původní žalobce však zaplatil za žalovanou úrok z prodlení vyšší, než