10 C 131/2022-55 — Okresní soud v Přerově

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení vlastnického práva k nemovitostem - pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, která stojí na pozemku p. [číslo] dále pozemku p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], k. ú. [obec] u [obec] s odůvodněním, že žalobce na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] ve znění dodatku [číslo] převedl vlastnické právo k těmto nemovitostem na žalovaného za kupní cenu [částka] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Žalobce byl žalovaným uveden v omyl ohledně výše kupní ceny a rovněž ze strany [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [právnická osoba], s níž žalobce uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu týkající se prodeje nemovitostí. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] využili nezkušenosti, důvěřivosti a lehkomyslnosti žalobce, když ho ujistili, že kupní cena ve výši [částka] je vyšší než cena obvyklá. Žalovaný se na tomto omylu podílel, když žalobce v jeho přesvědčení utvrdil a jeho omylu využil, neboť si byl velmi dobře vědom, že kupní cena je nepřiměřeně nízká. Obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy činí [částka]. Žalobce prodal nemovitosti za 41,38 % ceny obvyklé v místě a čase. Žalobce s odkazem na ustanovení § 1796 o.z. uvádí, že žalovaný využil nezkušenosti a lehkomyslnosti žalobce a koupil od něj nemovitosti v hrubém nepoměru k poskytnuté kupní ceně. Ohledně naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva žalobce uvedl, že namítá neplatnost kupní smlouvy dle § 1796 o. z., která znamená, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva ke shora uvedeným nemovitostem na žalovaného a že vlastníkem nemovitostí je stále žalobce, přičemž v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán žalovaný. 2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že s uplatněným nárokem nesouhlasí. K okolnostem uzavření kupní smlouvy uvedl, že reagoval na inzerát zveřejněný zprostředkovatelem prodeje [právnická osoba] na stránkách [webová adresa] a požádal o sdělení kupní ceny. E-mailem ze dne [datum] mu [jméno] [příjmení] sdělila, že cena za dům se zahradou cca [výměra] činí [částka] mil. Kč, cena za dům se zahradou [výměra] činí [částka] mil. Kč. Žalovaný následně kontaktoval paní [příjmení], proběhlo jednání, nakonec se žalovaný rozhodl dům koupit sám bez manželky s tím, že obdrží hypotéku pouze do výše [částka]. Z těchto důvodů bylo dohodnuto, že předmětem prodeje bude pouze část pozemku p. [číslo] zahrada o výměře cca [výměra] a zbývající část tohoto pozemku si ponechá žalobce. Byl vyhotoven geometrický plán na rozdělení pozemku p. [číslo] [číslo] [rok], žalovaný si formou notářského zápisu zúžil společné jmění manželů, dne [datum] uzavřel smlouvu o zřízení zástavního práva k předmětným nemovitostem, kupní smlouvu s žalobcem, kdy kupní cena ve výši [částka] byla uhrazena z hypotečního úvěru. K předání nemovitostí došlo dne [datum], žalobce v nemovitosti bydlel až do konce srpna [rok]. Dne [datum] mu žalobce sdělil, že chce nemovitosti odkoupit zpět za stejnou cenu, žalovaný o prodej nemovitosti neměl zájem. Žalovaný neuvedl žalobce v omyl ohledně výše kupní ceny, ani nevyužil jeho nezkušenosti, důvěřivosti a lehkomyslnosti. Žalovaný pouze akceptoval kupní cenu, která mu byla sdělena realitní kanceláří. Pro účely vyřízení hypotečního úvěru bylo Ing. [jméno] [příjmení] provedeno ocenění nemovitostí, dle něhož tržní hodnota nemovitostí činí [částka]. 3. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že žalobce do podpisu kupní smlouvy se s žalovaným neviděl, nekomunikoval s ním. V prosinci [rok] dostal návrh kupní smlouvy od realitní kanceláře na prodej celé nemovitosti za [částka] mil. Kč. Po půl roce byla nová smlouva bez zahrady. Po půl roce šly ceny nemovitostí o 100 % nahoru a žalovaný to musel vědět. Žalobce absolutně věřil panu [příjmení]. Dva až tři týdny po prodeji mu žalovaný řekl, proč prodal nemovitosti tak levně, když horší nemovitosti se prodávají dráž a v horší lokalitě. Pan [příjmení] žalobce ujistil, že nemovitosti prodal dobře. Nemovitosti žalobce prodával z důvodu, že měl úvěry, kterých se chtěl zbavit, přičemž pan [příjmení] ho ujistil, že ceny nemovitostí jsou vynikající. V říjnu chtěl koupit jinou nemovitost a zjistil, že obdobné nemovitosti v horším stavu a lokalitě se prodávají za [částka] až [částka] milionů korun. Z tohoto zjistil, že nemovitosti prodal pod cenou. Uvedl, že nemá žádné důkazy, u ničeho nebyl. Že se má jednat o lichvu je postoj jeho právního zástupce. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, zemědělský půdní fond, vše v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek]. 5. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] a dodatku ke kupní smlouvě uzavřeného dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako prodávající uzavřel s žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu za účasti třetí osoby [právnická osoba] jako zprostředkovatele, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek] za kupní cenu [částka]. 6. Z vyjádření k tržní hodnotě – rodinný dům [adresa žalovaného] Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že Ing. [jméno] [příjmení] stanovil tržní hodnotu nemovitostí– p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří ([výměra]), jehož součástí je rodinný dům [adresa žalovaného], [parcelní číslo] zahrada ([výměra]) ke dni [datum] ve výši [částka]. Ve vyjádření uvedl, že mu nebyl umožněn vstup do objektu, vycházel proto pouze z informací získaných od objednatele ohledně stavu a popisu nemovitostí a dále ze zápisu v katastru nemovitostí. 7. Z ocenění pro potřeby úvěrového řízení vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] k datu [datum] soud zjistil, že Ing. [jméno] [příjmení] dospěl k závěru, že tržní hodnota nemovitostí (pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a zahrada [číslo]) činí [částka]. 8. Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný uzavřel s [příjmení] [příjmení] [příjmení] [název instituce] and [právnická osoba] smlouvu o hypotečním úvěru ve výši [částka] na financování nemovitostí pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] a pozemku p. [číslo] o výměře [výměra] v k.ú. [obec] u [obec]. K zajištění úvěru bylo zřízeno zástavní právo. 9. Z e-mailu ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalovaný učinil dotaz na cenu nemovitosti v [obec] a [jméno] [příjmení] mu sdělila, že cena za dům se zahradou cca [výměra] činí [částka] mil. Kč a cena za dům se zahradou [výměra] činí [částka] mil. Kč. 10. Z notářského zápisu [spisová značka] [spisová značka] [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] soud zjistil, že žalovaný uzavřel se svou manželkou smlouvu o zúžení rozsahu společného jmění manželů. 11. Z předložených fotografií soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí soudu ve věci samé. 12. Soud zamítl provedení důkazů znaleckým posudkem, výslechem Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] pro nadbytečnost s ohledem na zjištěný skutkový stav a z důvodu, že žalobce ani přes poučení soudem nedoplnil žádná konkrétní ke svým ohledně zneužití tísně, nezkušenosti aj. žalovaným. 13. Soud v daném případě dospěl k následujícímu skutkovému závěru, dle něhož žalobce uzavřel s žalovaným dne [datum] kupní smlouvu ve znění dodatku uzavřeného dne [datum], jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek] za kupní cenu [částka], kterou žalovaný uhradil prostřednictvím hypotečního úvěru. Žalobce nemovitosti prodával prostřednictvím realitní kanceláře [právnická osoba] [jméno] [příjmení] zpracoval k datu [datum] pro účely úvěrového řízení posudek, dle něhož tržní hodnota nemovitostí (pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a zahrada [číslo]) činila [částka]. Dle Ing. [jméno] [příjmení] tržní hodnota předmětných nemovitostí k datu [datum] činila [částka]. Ing. [příjmení] ve svém vyjádření uvedl, že mu nebyl umožněn vstup do objektu a vycházel ohledně stavu a popisu nemovitostí pouze z informací získaných od objednatele a zápisu v katastru nemovitostí. Výslechem žalobce bylo prokázáno, že žalobce s žalovaným před uzavřením kupní smlouvy vůbec nekomunikoval, ani se s ním nepotkal. 14. Podle ustanovení § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. 15. Podle ustanovení § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout