10 C 73/2025-33 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobce učinil předmětem řízení nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy ve znění, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tvrzením, že je výlučným vlastníkem pozemku p.č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří, v obci a k. ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, a žalovaný je výlučným vlastníkem stavby č.p. , číslo, , rodinný dům, nacházejícího se v obci a k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , která stojí na pozemku ve vlastnictví žalobce p.č. , číslo, . Stavba je samostatnou věcí, nestala se součástí pozemku. Žalovaný nabyl vlastnické právo ke stavbě č.p. , číslo, na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, s původním vlastníkem , jméno FO, , příjmení, , nar. , datum, . Žalobce se o uzavření kupní smlouvy dozvěděl až ze sdělení starosty obce , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobci nebyla stavba nabídnuta ke koupi, přestože mu svědčí zákonné předkupní právo. Žalobce vyzval žalovaného výzvou ze dne , datum, , aby mu nabídl stavbu ke koupi za stejných podmínek, jaké byly sjednány v kupní smlouvě ze dne , datum, . Žalovaný na výzvu nereagoval.2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil, ani se nedostavil k jednání, ač byl řádně předvolán.3. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , číslo, soud zjistil, že žalobce je mimo jiné výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří v obci a k. ú. , adresa, , na kterém stojí stavba , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, LV , číslo, .4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , číslo, soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem stavby , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, který stojí na pozemku p.č. , číslo, 1, LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, .5. Z kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím soud zjistil, že žalovaný nabyl vlastnické právo ke stavbě , adresa, , č.p. , číslo, rod. dům, který stojí na cizím pozemku p.č. , číslo, , LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, za kupní cenu ve výši , částka, .6. Z výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného, aby mu nabídl ke koupi stavbu , adresa, ke koupi za stejných podmínek jako v kupní smlouvě ze dne , datum, . Výzva byla žalovanému odeslána dne , datum, .7. Soud má za prokázán následující skutkový stav. Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří v obci a k. ú. , adresa, , na kterém stojí stavba , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, LV , číslo, a žalovaný je výlučným vlastníkem stavby , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, který stojí na pozemku p.č. St. , číslo, , LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím za kupní cenu ve výši , částka, . Stavba , adresa, není součástí pozemku p. č. , číslo, . Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného, aby mu nabídl ke koupi stavbu , adresa, ke koupi za stejných podmínek jako v kupní smlouvě ze dne , datum, . Výzva byla žalovanému odeslána dne , datum, .8. Podle ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.9. Podle ustanovení § 2140 odst. 1 o. z. ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).10. Podle ustanovení § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.11. Soud dospěl v projednávané věci k závěru, že žaloba byla podána důvodně.12. Jedná se o věcné předkupní právo vznikající ex lege (§ 3056 odst. 1). Předkupní právo podle § 3056 se uplatní vždy bez jakékoli limitace okruhem osob blízkých a zůstává zachováno i pro případy dalších převodů, což odráží jeho věcněprávní povahu. Jinak řečeno, platí, že předkupní právo vlastníka pozemku a stavby na něm zřízené není podle § 3056 odst. 1 vyloučeno jen samotnou skutečností, že pozemek nebo stavba je převáděna na osoby převodci blízké (NS , spisová značka, ). Při absenci jakékoli podrobnější úpravy výkonu předkupního práva se judikatura přidržela tradičního konceptu s přiměřenou využitelností ustanovení o smluvním předkupním právu (NS , spisová značka, ), což akceptuje i komentářová literatura , příjmení, , číslo, § 3056 2). Povaha předkupního práva je kogentní. Zákon výslovně normuje, že k ujednáním, která by omezovala či vylučovala předkupní právo, se nepřihlíží. To znamená, že takové projevy vůle jsou mimo právo a nemají právní relevanci. Podstata je v tom, že dohodou vlastníků pozemku a stavby (a samozřejmě ani jiných třetích osob) nelze toto předkupní právo vyloučit ani omezit. Zákonodárce zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl třetí. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na novém vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl. Tato skutková podstata předpokládá dvojí, buďto prodávající porušil smlouvu, resp. podmínky s předkupníkem a prodal věc koupěchtivému, anebo kupní smlouva s předkupníkem nebyla uzavřena proto, že nesplnil kritéria stanovená ve smlouvě s ním nebo v zákoně. Jinak řečeno, předkupník odmítl věc koupit za podmínek prodaných s rozvazovací podmínkou koupěchtivému. Nabytí věci jiným způsobem znamená, že vlastnické právo získala třetí osoba např. v aukci nebo jiným způsobem, pro který bylo předkupní právo sjednáno (viz § 2140 odst. 2 a výklad k němu, Věcná práva (§ 976–1474), , číslo, . vydání, , rok, , s. , číslo, : , příjmení13. Zákonné předkupní právo podle § 3056 o. z. je právem věcným. V případě nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy vzniká předkupníkovi právo na převod věci vůči jejímu nabyvateli. Takové právo má předkupník i v případě, že účastníci kupní smlouvy následně uzavřou dohodu o zrušení této kupní smlouvy. V takovém případě své právo uplatňuje předkupník vůči převodci (viz rozsudek , právnická osoba, ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Citované ustanovení zakotvuje v právním řádu tzv. právo retraktu. Toto právo vznikne předkupníkovi, kterému svědčí věcné (zákonné) předkupní právo, tehdy, nesplní-li povinný z předkupního práva svoji povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, zakotvenou v § 2140 odst. 1 o. z. Ve španělském civilním právu, v němž má právo retraktu dlouhou tradici, je tzv. retracto legal (zákonný retrakt) chápán jako právo na subrogaci za stejných podmínek, jako byly sjednány ve smlouvě, namísto toho, kdo věc nabývá koupí [srov. čl. , číslo, , název, z roku , rok, (dostupný na http:/, e-mail, nebo , příjmení, : O zákonném předkupním právu spoluvlastníků, , název, č. , číslo, a násl.]. Ve starší české literatuře bylo popsáno jako „věcné právo k cizímu pozemku, podle něhož jistá osoba (retrahent, , název, ) při prodeji pozemku jest oprávněna vkročiti v trh, tj. žádati, aby prodávaný pozemek prodán byl jenom jí, ovšem za splnění podmínek nabízených třetím (jiným) kupcem“ (, název, slovník naučný: illustrovaná encyklopaedie obecných vědomostí, , číslo, . díl, , název, ) - , adresa, , , příjmení, , , adresa, , str. , číslo, ). Právo retraktu zanikne okamžikem dalšího převodu, neboť dospěje standardní povinnost učinit nabídku ke koupi (srov. např. , příjmení, . , adresa, a kol.: Občanský zákoník, komentář, , číslo, . vydání, , právnická osoba, . , příjmení, , , adresa, , str. , číslo, ).14. V projednávaném případě bylo v řízení prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku p.č. , číslo, , na kterém stojí samostatná stavba č.p. , číslo, ve vlastnictví žalovaného, která se nestala součástí pozemku. Žalobci tak svědčí k předmětné stavbě ve vlastnictví žalovaného zákonné předkupní právo podle ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. Žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětné stavbě od třetí osoby na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , aniž by stavba byla nabídnuta žalobci ke koupi. Tím došlo k porušen