8 C 113/2023-116 — Okresní soud v Prachaticích

1. Žalobkyně žalobou ze dne 15. 3. 2023 navrhla, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 148 686,07 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši ode dne 5. 10. 2022 do zaplacení s odůvodněním, že žalobkyně je vlastníkem domu čp. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na stavební parcele č. , hodnota, , a to včetně bytové jednotky o velikosti 154,14 m2 ve 4. nadzemním podlaží domu čp. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v ulici , tituly za jménem, , Anonymizováno, v , právnická osoba, . Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , právnická osoba, a katastrální území , právnická osoba, vedeným Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , právnická osoba, . Podle smlouvy o nájmu ateliéru s příslušenstvím žalovaný užíval tyto prostory včetně souboru movitých věcí (zařízení a inventář) ve 4. nadzemním podlaží domu čp. 113/2 v , právnická osoba, . Ve smlouvě č. , hodnota, ze dne 17. 9. 2021 se zavázal platit nájemné 13 000 Kč a měsíční zálohy za plnění poskytovaná s užíváním bytu podle evidenčního listu č. , hodnota, ze dne 17. 9. 2021 ve výši 1 550 Kč, celkem tedy 14 550 Kč měsíčně. Dodatkem č. , hodnota, k předmětné nájemní smlouvě č. , hodnota, ze 1. 2. 2022 v souladu s inflační doložkou bylo nájemné zvýšeno na částku 13 494 Kč, poplatek za služby byl zvýšen na částku 5 155 Kč včetně zahrnutí záloh za elektrickou energii a plyn, které žalovaný v rozporu s ujednáním v článku III. odst. 1 nájemní smlouvy s dodavateli elektrické energie a plynu nesjednal a žalobce za něho zálohy dodavatelům elektřiny a plynu uhradil. Celková dlužná částka za nájemné a služby související s užíváním bytu činí 18 649 Kč. Dodatek č. , hodnota, odsouhlasil žalovaný e-mailem dne 11. 3. 2022. Splatnost nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu byla dohodnuta vždy do 20. dne předchozího měsíce převodem na účet žalobkyně. Nájemní vztah byl sjednán na období od 17. 9. 2021 do 17. 9. 2022. Žalovaný však neuhradil nájemné za měsíc únor 2022 v částce 4 099 Kč, za březen 2022 v částce 18 649 Kč, za duben 2022 v částce 18 649 Kč, za květen 2022 v částce 18 649 Kč, za červen 2022 v částce 18 649 Kč, za červenec 2022 v částce 18 649 Kč, za srpen 2022 v částce 18 649 Kč, za září 2022 za období od 1. 9. 2022 do 17. 9. 2022 v částce 10 568 Kč. Dlužné nájemné, zálohy na služby a energie činí 126 561 Kč. Nedoplatek vyúčtování vodného a stočného za období od 17. 9. 2021 do 28. 12. 2022 činí 555,92 Kč, nedoplatek vyúčtování za spotřebu plynu za období od 17. 9. 2021 do 31. 3. 2022 činí 21 569 Kč, celkem dlužná částka za vodné, stočné a plyn činí 22 125,07 Kč. Žalovaný ničeho žalobkyni neuhradil ani k předžalobní výzvě podle § 142a o. s. ř.2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, který byl zrušen k odporu žalovaného. Žalovaný odpor odůvodnil tím, že žalobkyně nedodržela povinnost zajistit prostor k užívání, a to bydlení. Nebyly zde zřízeny elektroinstalační sítě, v prostoru se udály stavební práce, které nebyly dokončeny a žalovaný byl nucen užívat pronajatý prostor v omezení. Dále mu zde nebylo umožněno podnikání, a to ani po opakovaném naléhání žalovaného o dodání kolaudace k pronajatému prostoru. Dále se ukázalo, že k prostoru byly přidruženy ostatní společné prostory a tím pádem byly účtovány energie, které nebyly využívány. Celkový prostor byl ve špatném stavu a neumožňoval řádné užívání. Nebyla zde zhotovena kuchyně a ani sítě k ní. Pokud chtěl žalovaný pronajatý prostor opustit, bylo mu znemožněno doručit výpověď a i poté, co jí doručil, žalobkyně na ní odmítala přistoupit a bylo mu účtováno nájemné, i když prostor už nevyužíval a ani neměl klíče, to samé bylo s energiemi.3. K odporu žalovaného, že se žalobkyně vyjádřila tak, že před předáním bytu byla provedena jeho řádná prohlídka a dne 16. 9. 2021 proběhlo protokolární předání a převzetí. Původní požadavek žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání nebyl realizován z důvodu ukončení živnostenského oprávnění žalovaného dne 2. 3. 2020 a následně byla uzavřena smlouva o nájmu bytu podle § 2235 o. z. V bytě bylo po celou dobu zajištěno poskytování nezbytných plnění, přívod elektřiny, vody, kanalizace (třikrát WC, jedenkrát sprcha, dále teplo, vlastní plynový kotel a ohřev teplé vody, odvoz komunálního odpadu, osvětlení společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání). Žalovaný stav pronajímaného bytu již před uzavřením smlouvy znal a akceptoval. Své důvody k urychlenému uzavření smlouvy uvedl v e-mailu ze dne 16. 9. 2021. Dle smluvního ujednání obsaženého v článku III. odst. 6 nájemní smlouvy byl nájemce oprávněn byt nově vymalovat, zřídit kuchyňskou linku (dřez, pracovní desku, skříně, elektrickou plotnu) s tím, že tato kuchyňská linka a zařízení se stane majetkem pronajímatele. Cena vymalování nepřesáhne částku 20 000 Kč včetně DPH a cena kuchyňské linky a spotřebičů včetně DPH nepřesáhnou 23 000 Kč. Takto vzniklé náklady budou kompenzovány formou slevy na nájemném až do vyčerpání celé částky na základě předložených dokladů. Ze strany žalovaného však toto ujednání nebylo naplněno, přestože pronajímatel na své vlastní náklady podle přání nájemce nechal upravit interní rozvody, a to přívod elektra pro elektrickou troubu, připojení odpadu pračky, instalace kuchyňské linky firmou , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., firma , jméno FO, . Dle článku III. odst. 7 smlouvy si účastníci ujednali zřízení příčky se dveřmi oddělující pronajatý prostor od chodby k zastřešené terase a vstupních prostor včetně příslušenství u výtahu a podružné měření elektro výzbroje výtahu, připojené na rozvody pronajatých prostor. Žalovaný v rozporu s ujednáním vystavil příčku ve zcela jiné části bytu s cílem byt rozdělit a dále podnajmout. Před předáním bytu zpět pronajímateli předmětnou příčku odstranil. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, nikoliv smlouvy o nájmu podnikatelských prostor. Žalovaný ještě před uzavřením nájemní smlouvy se žalobkyní podle údajů z veřejné části živnostenského rejstříku přerušil provozování činnosti, IČO , IČO, , a to od 8. 1. 2020. Dle článku III. odst. 4 byla sjednána inflační doložka, nájemce byl informován dne 22. 2. 2022, že bylo zvýšeno nájemné podle průměrné roční inflace za rok 2021 o 3,8 % na celkovou částku nájemného 13 494 Kč. Dle evidenčního listu č. , hodnota, ze dne 1. 2. 2022 zálohy na služby spojené s nájmem, a to výtah, ostraha, úklid společných prostor, servis automatických dveří činilo 745 Kč, platba 4 410 Kč byla za vodné, stočné, elektřinu, plyn včetně DPH, celkem tedy 5 155 Kč. Žalovaný v rozporu s ujednáním článku III. odst. 1 smlouvy neuzavřel samostatné smlouvy s dodavateli elektrické energie a plynu, a to ani přes opakované výzvy společnosti , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Změnu nájemní smlouvy na základě inflační doložky žalovaný potvrdil e-mailem ze dne 11. 3. 2022. Poté, co žalovaný i přes opakované výzvy pronajímatele nehradil dlužné nájemné, zálohy služeb a energií a vyúčtování, byla mu zaslána předžalobní výzva, na kterou reagoval „Dám Vám klíče a předám prostory“, na což žalovaná přistoupila pod podmínkou, že žalovaný uhradí dlužné nájemné a služby související. Žalovaný na tento požadavek nereagoval, své závazky specifikované v přehledu nezaplacených pohledávek k datu 17. 9. 2022 neuhradil a byt předal v řádném termínu stanoveném v nájemní smlouvě až dne 19. 9. 2022.4. Soud má za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 17. 9. 2021 nájemní smlouvu č. , hodnota, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , kterou žalobkyně dala žalovanému do nájmu byt, který je specifikovaný jako prostor atelieru s příslušenstvím o výměře 154,14 m2 ve 4. nadzemním podlaží domu č.p. 113/2 v ulici , tituly za jménem, , Anonymizováno, v , právnická osoba, . V článku I. nájemce výslovně prohlašuje, že je seznámen se stavem a vybavením bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá a prohlašuje že byt je čistý jednotlivé místnosti jsou vymalovány klasickým bílým nátěrem a je ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a že je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu. Nájemce prohlašuje, že byt je ve stavu způsobilém k nastěhování k obývání dle § 2243 o. z. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 17. 9. 2021 do 17. 9. 2022. V období 17. 9. 2021–15. 10. 2021 si smluvní strany ujednaly slevu ve výši 100 % na nájemném, netýká se to záloh na služby a energie. Ke dni faktického předání bytu bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol, který se stane též přílohou a nedílnou součástí smlouvy, budou předány klíče od bytu. Dle článku II. odst. 3 smlouvy nájem zanikne uplynutím doby nájmu nebo na základě písemné dohody obou stran, případně odstoupením některé ze stran od této smlouvy. Nájem lze ukončit výpovědí ze zákonných důvodů, a to s výpovědní lhůtou, kterou připouští zákon, přiče