9 C 278/2020-49 — Okresní soud v Pardubicích

1 Žalobkyně se proti žalované domáhala určení, že výpověď z nájmu st. p. [číslo] jejíž součástí je budova [adresa] v k.ú. a obci [obec] datovaná dnem 11. 8. 2020 a doručená dnem 2. 9. 2020 je neplatná. Uvedla, že dne 22. 1. 2019 uzavřela se žalovanou smlouvu o nájmu budovy [adresa] zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice pro katastrální území a obec Stéblová. Účelem nájmu bylo ubytování v soukromí a nájem byl sjednán na dobu určitou, a to 96 měsíců počínaje dnem 1. 2. 2019. Dle čl. VI. bodu 12. nájemní smlouvy strany prohlásily, že jakékoliv porušení povinností nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení povinností nájemce. Dopisem ze dne 11. 8. 2020 doručeného dne 2. 9. 2020 vypověděla žalovaná žalobkyni smlouvu o nájmu uvedené budovy. Jako důvod výpovědi uvedla hrubé porušení smlouvy, konkrétně čl. VI. odst. 9 s tím, že není dodržován sjednaný účel nájmu. Ten měl být porušován tím, že žalobkyně ubytovává i více než 25 lidí, minimálně v 8 pokojích. K výpovědi z nájmu zaslala žalobkyně žalované námitku, v níž poukázala na to, že nebyl nepředložen žádný relevantní důkaz o hrubém porušení smlouvy a jakési obecné konstatování o počtu ubytovaných osob nemůže obstát. Nebyla rovněž uvedena žádná právní norma, o kterou by žalovaná svá tvrzení o počtu ubytovaných osob opřela a odůvodnila. Dále nebyl splněn další předpoklad podání výpovědi obsažený v § 2309 písm. b) občanského zákoníku (dále jen o.z.), když nebyla učiněna žádná písemná výzva ke sjednání nápravy údajně závadového stavu. Žalobkyně tak považuje výpověď z nájmu za absolutně neplatnou. V odpovědi doručené dne 2. 11. 2020 jí žalovaná sdělila, že odmítá uvedené námitky a trvá na výpovědi z nájmu, proto podává žalobu na určení neplatnosti této výpovědi. 2 Žalovaná navrhla zamítnutí žalobního návrhu. Uvedla, že výpověď byla podána ze zákonných důvodů dle § 2309 písm. b) o.z., a to z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy. Odkázala na čl. VI. bod 12 smlouvy, kde se uvádí, že jakékoliv porušení nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení. Dále poukázala na to, že pokud byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu dne 2. 9. 2020, reagovala až dne 16. 10. 2020, kdy uvedla, že výpovědi nepředcházela žádná výzva k nápravě, proto považuje výpověď za neplatnou. Žádná dřívější reakce žalobkyně nebyla žalované doručena, z čehož vyplývá, že žalobkyně nepodala ve smyslu § 2314 o.z. ve lhůtě 1 měsíce námitky proti výpovědi, proto dle odst. 2 téhož ustanovení platí, že žalobkyni zaniklo právo žádat přezkoumávání oprávněnosti výpovědi, což platí pro jakýkoliv důvod výpovědi, který by byl dán. Žalobkyni tak zaniklo právo žádat přezkoumávání oprávněnosti výpovědi. 3 Soud zjistil ze smlouvy o nájmu budovy, že tato byla uzavřena dne 22. 1. 2019 a jejím předmětem je nájem stavební parcely [číslo], jejíž součástí je budova [adresa] v obci [obec], zapsaná na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Předmět nájmu je zkolaudován jako rodinný dům. Žalovaná jako nájemce prohlásila, že se jedná o objekt vhodný pro její podnikatelskou činnost, čímž je ubytování v soukromí. Doba trvání nájmu byla stanovena na dobu určitou v délce 96 měsíců, počínaje dnem 1. 2. 2019. V čl. VI. smlouvy bylo kromě jiného ujednáno, že nájemce je povinen užívat předmět nájmu pouze k účelu touto smlouvou sjednanému a je povinen dodržovat v souvislosti s touto smlouvou veškeré právní předpisy týkající se povinností ubytování v soukromí. Dle smlouvy byl nájemce oprávněn opatřit předmět nájmu štíty, návěstími a podobnými označeními po výslovném a písemném povolení pronajímatele. Smluvní strany v bodě 12 uvedeného čl. VI. shodně prohlásili, že porušení jakékoliv povinnosti nájemce stanovené v čl. VI. smlouvy se považuje za hrubé porušení povinností nájemce. 4 Z listiny ze dne 11. 8. 2020 označené jako výpověď smlouvy z nájmu předmětné budovy bylo zjištěno, že žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu s tím, že v souladu s čl. I. odst. 3 smlouvy se žalobkyně zavázala užívat předmět nájmu pouze a výhradně za účelem ubytování v soukromí, což v současné době porušuje, když ubytovává i více než 25 lidí, minimálně v 8 pokojích. Dochází tak z její strany k hrubému porušování smlouvy, když není dodržován sjednaný účel nájmu a s odkazem na čl. VI. odst. 12 je toto nutno považovat za hrubé porušení smlouvy. S ohledem na výše uvedené, proto tímto vypovídá dle § 2309 písm. b) o.z. smlouvu z důvodu hrubého porušování povinností spočívajících v porušením sjednaného účelu nájmu. Nájemní vztah skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počíná běžet následující den po doručení výpovědi. 5 Z listiny ze dne 16. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně potvrdil právnímu zástupci žalované, že výpověď z nájmu byla žalobkyni doručena dne 3. 9. 2020 a je v ní poukazováno na ust. § 2309 písm. b) o.z. s tím, že mělo dojít k hrubému porušení nájemní smlouvy. Žalobkyně má však za to, že nebyl předložen žádný relevantní důkaz a obecné konstatování o počtu ubytovávaných osob nemůže jako obsah hrubého porušení nájemní smlouvy obstát. Rovněž bylo poukázáno na to, že žalovaná nevyzvala žalobkyni k nápravě, když právo vypovědět nájemní smlouvu svědčí pronajímateli až poté, co nájemce nezjednal nápravu závadového stavu, pokud tento existuje, a pokud k tomu byl řádně vyzván. K takovéto výzvě prokazatelně nedošlo a není tedy splněn zákonný důvod k podání výpovědi. 6 Právní zástupce žalobkyně při jednání doplnil, že ve výpovědi z nájmu ze dne 11. 8. 2020 se nenachází žádný právní předpis, který by měl být porušen a má proto za to, že takováto výpověď je neurčitá, nejasná a tím pádem i neplatná. Teprve v podání žalované, které mu bylo doručeno dne 3. 8. 2021, se hovoří o jednotné klasifikaci ubytování v soukromí. Takováto klasifikace není obecně právním předpisem a žalobkyně k ní rovněž nepřistoupila. 7 Žalobkyně k věci uvedla, že v objektu je 8 pokojů, které pronajímá a celkový počet lůžek je 27, což bylo dle stavebního zákona umožněno. Všechna lůžka však nebyla nikdy plně obsazena, maximálně bylo ubytováno 20 osob. Výpovědi z nájmu se sama písemně nebránila, až na základě jí udělené plné moci tak učinil její právní zástupce. 8 Podle § 2309 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., o.z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím sjednané doby. Porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ust. § [číslo], nebo je po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. 9 Podle § 2310 odst. 1 a 2 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. 10 Podle § 2314 odst. 1 a 2 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí do 1 měsíce, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitka včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. 11 Po zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že návrh na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, není důvodný. Podle § 2309 písm. b) o.z. zákonným důvodem k výpovědi ze strany pronajímatele je i to, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči pronajímateli, kdy se uvádí pouze 2 případy takového hrubého porušení, a to rozpor s ust. § [číslo], což je souhlas pronajímatele opatřit prostor sloužící k podnikání štíty či podobnými znameními a dále prodlení s placením nájemného. Soud k tomuto uvádí, že v předmětném ustanovení se však jedná pouze o výčet demonstrativní, nikoliv úplný a je vhodné, aby si strany ve smlouvě samy sjednaly, co bude v jejich nájemním vztahu považováno za hrubé porušení povinností pronajímatele. V daném případě si strany v písemně uzavřené smlouvě sjednaly, že dojde-li k porušení práv a povinností stanovených v čl. VI. smlouvy, bude se jednat o hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaná v písemné výpovědi dané žalobkyni přesně uvedla, co považuje za hrubé porušení povinností pronajímatele a z jakých důvodů výpověď podává, když přesně uvedla, že žalobkyně ubytovává více jak 25 osob, minimálně v 8 pokojích. Soud má za to, že takováto výpověď z nájmu bytu je zcela jasná a srozumitelná, není zde žádná její neurčitost či nesrozumitelnost, ani to, že by její obsah musel být zjišťován výkladem. Projev vůle mezi účastnicemi byl proto dostatečně vymezen a nemůže jít o výpověď neplatnou pro její neurčitost. Obecně také platí, že právní normy soukromého práva jsou zásadně dispozitivní, což znamená, že strany se mohou při úpravě svých práv a povinností od právních norem soukromého práva odchýlit, jestliže to zákon nezakazuje. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání je úpravou dispozitivní a strany se tak mohou při úpravě svých práv a povinno