35 C 251/2019-330 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 13. 10. 2017 domáhal vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ nemovitosti“ nebo„ předmětné nemovitosti“), s tím, že předmětné nemovitosti tvoří pozemky, budova bez čísla popisného, ke které je připojena garáž. Žalobce uvedl, že je vlastníkem podílu o velikosti 1/8 těchto nemovitostí, zbývající podíl pak vlastní žalovaná. Žalobce navrhoval vypořádat předmětné nemovitosti tak, že jemu do užívání bude přikázána garáž a dále část pozemku umístěná pod touto garáží a část pozemků vedená podél plotu až k hranici pozemku. Pro případ, že by předmětné nemovitosti nebylo možné rozdělit, navrhl žalovaný, aby nemovitosti byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a žalované byla vyplacena náhrada. 2. Žalovaná se připojila k návrhu na vypořádání spoluvlastnictví, nesouhlasila však se způsobem jeho vypořádání. Uvedla, že dle jejího názoru předmětné nemovitosti tvoří jeden nedělitelný celek, přičemž jejich rozdělením by došlo k jejich podstatnému znehodnocení. Také náklady na rozdělení obou objektů by v dané věci byly enormní a podstatně by přesahovaly hodnotu těchto nemovitostí. Nakonec namítala, že předmětné rozdělení by zcela zjevně neodpovídalo velikostem jednotlivých podílů účastníků. S ohledem na velikost podílů a skutečnost, že nemovitost využívá, navrhla, aby nemovitosti byly vypořádány přikázáním do jejího výlučného vlastnictví a žalobci byla vyplacena náhrada. 3. Soud pro úplnost konstatuje, že předmětem řízení bylo též vypořádání spoluvlastnictví účastníků k družstevnímu podílu v Bytovém družstvu. Soud však usnesením ze dne 27. 6. 2019, č. j. 19 C 293/2017-296, obě vypořádání spoluvlastnictví rozdělil a v rámci tohoto řízení bylo nadále projednáváno vypořádání podílu k předmětným nemovitostem. 4. Ze shodných tvrzení účastníků ve spojení s výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že účastníci řízení jsou vlastníky předmětných nemovitostí s tím, že žalovaná je majoritní spoluvlastnicí o velkosti podílu 7/8. Na uvedených pozemcích jsou umístěny 2 významné stavby, a to budova s podsklepením, která je vedena jako zděná kůlna (dále jen„ zděná kůlna“) a na ni je napojena pomocí 3 zdí garáž (obě nemovitosti jsou odděleny jednou příčkou). Podél plotu je poté umístěna druhá kůlna (prokázáno fotografiemi z místa, znaleckými posudky Ing. Bronislavy Kolouchové a Ing. Hany Kameníkové). 5. Podle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 věta první, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. 6. Podle § 1143 občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 7. Vzhledem k tomu, že účastníci shodně navrhli, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno, avšak na způsobu jeho vypořádání se nedohodli, dospěl soud k závěru, že je namístě spoluvlastnictví zrušit dle § 1143 občanského zákoníku (výrok I.). 8. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. 9. Soud v prvé řadě zabýval otázkou reálného rozdělení věci na 2 samostatné věci (tzv. vertikální rozdělení nemovitostí). V tomto směru nebylo mezi stranami sporu, že reálně zděnou kůlnu není možné rozdělit. Mezi stranami byl toliko spor o to, zda je možné reálně oddělit garáž od zděné kůlny. 10. Za tímto účelem byly vyhotoveny 4 znalecké posudky, a to posudek Ing. Bronislavy Kolouchové, Ing. Hany Kameníkové, Ing. Rudolfa Štěpánka a Ing. Jaroslava Rydla, které shodně uvedly, že předmětnou garáž je možné oddělit. Problémem tohoto rozdělení však bude řešení energií a rozvodů, které alespoň z části prostupují pod žalobcem oddělovaným pozemkem, dále svodů ze střechy, které by zasahovaly do případného pozemku žalované, a nakonec s ohledem na schodiště, které z pozemku žalované vede skrze garáž pod zděnou kůlnu (prokázáno výpověďmi znalců a fotografiemi), bude třeba řešit právní režim tohoto užívání nebo způsob přístupu do podsklepení. 11. Soud se nejprve zabýval jako předběžnou otázkou hodnotou nemovitostí. Při tom vyšel z hodnoty stanovené [celé jméno znalkyně] při její výpovědi dne [datum]. Na tomto jednání znalkyně upozornila na změnu skutkového stavu, když dle všech předchozích posudků (včetně jejího písemného posudku) se jednalo o pozemky, které bylo možno zastavět. Proto byly takto hodnoceny. Nicméně v mezidobí znalkyně na příslušném úřadu zjistila, že v současné době se předmětné nemovitosti nacházejí v nezastavitelném území a hodnotu pozemků proto stanovila na částku 2 050 Kč za m2. Ve zbytku pak odkázala na hodnoty uvedené ve svém posudku. Soud tak vyšel z ceny budov a jiných staveb uvedených v posudku Ing. Hany Kameníkové, následně vyšel z rozlohy pozemků a tuto rozlohu vynásobil znalkyní stanovenou cenou za metr čtvereční a uzavřel, že celková hodnota nemovitostí činí částku 1 932 973,14 Kč. Takto zjištěnou cenu pak soud považoval za referenční hodnotu pro své další úvahy. 12. Jen pro úplnost soud konstatuje, že při stanovení hodnoty nemovitostí s ohledem na změnu situace a s ohledem na delší časový odstup nevycházel pro stanovení hodnoty pozemků z posudku Ing. Bronislavy Kolouchové. 13. Soud se poté zabýval mírou znehodnocení nemovitostí v případě provedení jejich rozdělení. Soud v tomto směru vycházel ze závěru znalkyně Kameníkové, která ve svém důsledku po revizi svých závěrů na jednání dne [datum] uzavřela, že ke znehodnocení nemovitostí nedojde, případně bude zanedbatelné. 14. Soud k tomu konstatuje, že z výpovědi znalkyně je nepochybné, že v případě reálného rozdělení bude třeba odstranit kůlnu umístěnou před garáží, neboť bez jejího odstranění by se žalobce s vozem do garáže nemohl dostat, aniž by nezasahoval do pozemku žalované. Hodnota této kůlny pak byla stanovena na částku 10 118 Kč. 15. Soud se následně zabýval otázkou nákladů takového rozdělení. V tomto směru byly vyhotoveny 2 znalecké posudky, a to posudek znalce Ing. Rudolfa Štěpánka a posudek znalkyně Ing. Hany Kameníkové. 16. První zmiňovaný posudek stanovil náklady rozdělení nemovitostí na částku 464 465 Kč, tedy asi 24 % hodnoty předmětných nemovitostí. 17. Druhý zmiňovaný posudek pak stanovil hodnotu rozdělení nemovitostí v částce asi 200 000 Kč. Znalkyně Kameníková však k tomu uvedla, že tato hodnota je toliko orientační, neboť k jejímu stanovení přistoupila bez existence jakéhokoliv plánu rozdělení, který je nutným předpokladem ocenění. Při stanovení této hodnoty vycházela z rozsahu minimálních prací, přičemž není zřejmé, zda a jak budou řešeny přívody inženýrských sítí, zda vůbec bude třeba řešit všechny tyto sítě, když u garáže je otázka, zda je potřeba např. zajišťovat jí přívod vody, zda bude mezi nemovitostmi třeba stavět oplocení apod. Znalkyně pak jednoznačně uvedla, že pokud jde o posudek Ing. Štěpánka, tak vyvstává pochybnost, zda je dána potřeba všech znalcem oceněných prací, aniž by výrazně zpochybňovala výši tohoto ocenění. Znalec Štěpánek při tom nemá specializaci v oboru stavebnictví, takže není oprávněn zodpovědět otázku, jaké konkrétní práce by bylo nutné provést pro rozdělení a bez této znalosti pak toto rozdělení nemůže ohodnotit. 18. Soud tak uzavřel, že při správnosti závěrů znalkyně Kameníkové, by hodnota znehodnocení nemovitostí navýšená o hodnotu nákladů na reálné rozdělení představovala asi 10,8 % hodnoty nemovitostí. Soud při tom odkazuje na judikatorní závěry, ze kterých je zřejmé, že míra znehodnocení rozdělovaných nemovitostí menší než 15 % nemůže zpravidla být důvodem, pro který soud dospěje k závěru, že nemovitosti jsou nedělitelné (viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015). 19. Soud tak konstatuje, že za této situace při správnosti závěrů Ing. Štěpánka jsou pozemky nedělitelné bez dalšího pro existenci vysokých nákladů rozdělení, v případě správnosti závěru Ing. Kameníkové jen ze znehodnocení nemovitostí a hodnoty provedených rozdělovacích prací není možné tyto závěry učinit. Soud za této situace zvažoval, zda není namístě vyhotovit revizní znalecký posudek, nicméně s ohledem na další skutečnosti k tomuto kroku nepřistoupil z důvodu hospodárnosti řízení, neboť bez ohledu na to, který z posudků byl vyhotoven v souladu se skutečností, by soud dospěl k závěru, že předmětné nemovitosti jsou nedělitelné. 20. Soud při zohledňování hodnoty prací vycházel též ze vztahů mezi účastníky. Při tom měl bezpečně prokázáno, že žalovaná s žalobcem mají vztahy složité až konfliktní. Dne 13. 11. 2017 žalovaná podávala na Policii České republiky vysvětlení, neboť