7 C 264/2020-94 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou domáhal, aby mu žalovaný zaplatil částku 288 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že žalovaný bez právního titulu užívá sklepní prostory v 1. a v 2. podzemním podlaží domu [adresa] stojícím na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek] zapsaného na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaný užívá výše uvedené sklepní prostory o celkové výměře cca 214 m2 společně s jednotkou [číslo] v jeho vlastnictví. Sklepní prostory jsou však dle názoru žalobce společné části domu ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek domu. [adresa] byl rozdělen na jednotky prohlášením vlastníků domu ze dne 5.1.1995 dle zák. č. 72/1994 Sb. Tehdejší podíloví spoluvlastníci v prohlášení nevymezili sklepní prostory o celkové výměře cca 214 m2 ani jako společné prostory domu [adresa] ani jako jednotky, protože si chtěli ponechat ve svém vlastnictví, což však bylo v rozporu se zákonem a předmětné sklepní prostory vždy byly ze zákona součástí společných částí domu [adresa]. Přestože žalobce chtěl užívání předmětných sklepních prostor upravit dohodou nebo nájemní smlouvou s žalovaným, žalovaný na uzavření dohody nepřistoupil. Žalovaný se tak užíváním těchto prostor, které pronajímá třetí osobě, bezdůvodně obohacuje na úrok ostatních vlastníků jednotek. Výši bezdůvodného obohacení vyčíslil žalobce na částku 8 000 Kč měsíčně za období od června 2017 do května 2020, tj. 288 000 Kč. Vycházel přitom z obvyklého nájemného za dané prostory v místě a čase. 2. Žalobce v průběhu řízení doplnil svá tvrzení, že mezi vlastníky jednotek domu byly dlouhodobě spory ohledně sklepních prostor. Již v roce 2007 podal jeden z vlastníků žalobu o určení neplatnosti prohlášení vlastníka domu. Původně se ve sklepních prostorách nacházely dřevěné sklepní kóje a k 1. 8. 1995 zde byla kolaudována sušárna prádla. Ke kupní smlouvě ze dne 20. 12. 2000 žalobce uvádí, že ze smlouvy vyplývá, že žalovaný kupoval 173,4 m2, což neodpovídá sklepním prostorám nýbrž pouze bytové jednotce. A částku 131 832 Kč, kterou žalovaný uhradil, považuje žalobce za příspěvek do fondu oprav, a proto jej nezapočetl do žalované částky, představující bezdůvodné obohacení z titulu užívání předmětných sklepních prostor. 3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Namítal, že není pravdou, že by mu k užívání předmětného sklepního prostoru nesvědčil žádný právní nárok. Je vlastníkem těchto prostorů. K tomu uvedl, že tehdejší spoluvlastníci nevymezili předmětné prostory jako společné části sloužící k užívání všem vlastníků jednotek a ponechali je v podílovém spoluvlastnictví. On je nabyl společně se svojí jednotkou na základě kupní smlouvy. Prohlášení vlastníků jednotek z roku 1995 bylo jedno z prvních takových prohlášení v [obec] a vlastníci nebyli vybaveni praktickou zkušeností při tomto prohlášení. Je třeba na ně hledět optikou roku 1995. Vlastníci v něm výslovně deklarovali vůli ponechat sklepní prostory v nemovitosti ve spoluvlastnictví. Při prodeji jednotky žalovanému pak byly tyto prostory výslovně převedeny do vlastnictví. Uvedené prostory nelze považovat za společné části domu sloužící k užívání všem vlastníkům jednotek umístěných v domě ani podle definice tehdy platného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, či podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Žalovaný zdůrazňuje, že při právním posouzení charakteru uvedených prostor je třeba přihlédnout, k jakému účelu se prostory užívaly. Žalovaný poukazoval na skutečnost, že sklepní prostory s jeho jednotkou jsou společně zkolaudovány, tvoří nepřetržitě více než 25 let jeden funkční celek spolu s jednotkou žalovaného a jsou společně užívány. Je třeba sklepní prostory posoudit tak, že tvoří součást jednotky či se jedná o společné části sloužící k výlučnému užívání jednotky žalovaného. Dále dodává, že tehdejší vlastníci nezpochybňovali způsob užívání prostor, udělili výslovný souhlas k vydání stavebního povolení v roce 1997, rovněž v kupní smlouvě ze dne 20. 12. 2000 je uvedeno, že k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti [číslo] a vlastnictví sklepních místností domu. Žalovaný proto uvádí, že byl v dobré víře, že spolu s jednotkou nabyl také vlastnické právo k předmětným prostorám. Rovněž ve Smlouvě o narovnání sporných práv ze dne 11. 3. 2004 učinili účastníci nesporným, že předmětné prostory přísluší k jednotce žalovaného. Nové prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by byly sklepní prostory i po formální stránce evidovány v katastru nemovitostí jako součást jednotky žalovaného, se vlastníci jednotek zavázali přijmout i ve Smlouvě o budoucích smlouvách z roku 2011. V případě, že by žalovaný nebyl vlastníkem těchto prostor, pak žalovaný dodává, že jsou tyto prostory určeny k jeho výlučnému užívání jako k vlastníku jednotky [číslo]. 4. Žalovaný dále namítá, že hradil a hradí veškeré náklady na opravy a údržbu předmětných prostor, například vynaložil ze svého prostředky na rozsáhlé opravy prostor po povodních roku 2002, které dům zasáhly, a to včetně vybudování nové kanalizace, která slouží všem vlastníkům jednotek v domě. Dále zdůraznil, že vždy řádně a včas hradil veškeré platby, které mu žalobce vyúčtoval. Žalovaný zjistil, že příspěvky na opravy, údržbu a rekonstrukce domu v souvislosti s užíváním sklepních prostor nejsou hrazeny až na konci roku 2018. Následně žalovaný vyzval žalobce ke sdělení výše příspěvku zahrnující i sklepní prostory. Tato mu však nebyla ze strany žalobce sdělena. Žalovaný proto sám provedl výpočet pro úhradu nepromlčené části příspěvku odpovídající výměře sklepních prostor. Dne 15. 6. 2020 uhradil žalobci částku 131 832 Kč a od 1. 7. 2020 hradí žalovaný příspěvky v částce 5 103 Kč pravidelně. Žalovaný nárok je dle žalobce ve světle výše uvedených skutečností zjevně v rozporu s dobrými mravy a nelze mu vyhovět. 5. Soud z provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění: 6. Z prohlášení vlastníka domu dle zákona č. 72/1994 Sb. o vymezení jednotek ze dne [datum] má soud za prokázané, že dřívější podíloví spoluvlastníci [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] vymezili jednotky týkající se domu [adresa], určili, co jsou společné částmi domu a dále uvedli, že ze společných částí domu vlastníci nebudou do spoluvlastnictví nabyvatelů jednotek převádět sklepní místnosti. Sklepní prostory nebyly jako společné části domu vyznačeny ani v příloze [číslo] k prohlášení. Na náklady spojenými se správou domu jsou povinni přispívat dle velikosti svých spoluvlastnických podílů vlastníci jednotek. Kupní cena byla stanovena na 3 500 000 Kč. 7. Z kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2000 soud zjistil, že pan [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávající uzavřeli s žalovaným jako kupujícím smlouvu o prodeji jednotky [číslo] o celkové ploše s příslušenstvím [výměra], umístěné v 1 NP domu [adresa]. V bodě 5 smlouvy je pak uvedeno, že k vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech domu a vlastnictví sklepních místností. V bodě 6 smlouvy je vypsáno, co patří ke společným částem budovy, kdy sklepní prostory zde uvedené nejsou. Přílohou č. 1 smlouvy byl soubor půdorysů určujících plochu jednotek a společných částí domu, ten byl převzat z prohlášení vlastníka z roku 1995. 8. Z výpisu z katastru nemovitostí LV [rok] soud zjistil, že žalovaný je zapsán jako vlastník jednotky [číslo] s podílem na společných částech domu [číslo] v bytovém domě [adresa], [příjmení] město, a to na základě kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2000. 9. Z výzvy k jednání o užívání sklepních místností ze dne 13. 11. 2018 bylo zjištěno, že žalovaný byl žalobcem vyzván k napravení a vyjasnění stávající situace, kdy dle žalobce žalovaný užívá společné části domu a zabírá majetek ve spoluvlastnictví. 10. Ze zápisu ze [anonymizována čtyři slova] ze dne 4 4. 2019, ze dne 19. 9. 2019 a ze dne 27. 11. 2019 zjištěno, že [anonymizována tři slova] se snažilo dohodnout s žalovaným na možném řešení situace. Žalovaný neakceptoval návrh [anonymizováno] na uzavření smlouvy o pronájmu prostor a výlučném užívání sklepa a dvora. [anonymizováno] na druhou stranu neodhlasovalo poměrem 42,4 % ku 57,6 %, aby ve Smlouvě o užívání společných částí sklepa a dvora byla zanesena podmínka žalovaného o změně či dodatku ke stávajícímu Prohlášení vlastníka. Proti návrhu hlasovali pan a paní [příjmení]. 11. Z dopisů ze dne 21. 2. 2020, 27. 11. 2019, 13. 12. 2019, 10. 12. 2019, 18. 11. 2019, 1. 11. 2019, 31. 10. 2019, 18. 10. 2019 soud zjistil, že se strany pokoušely dohodnout na řešení situace, avšak bezvýsledně. 12. Z návrhu Dohody o úpravě vzájemných práv a povinností týkajících se společných částí domu ze dne 1. 1. 2020 soud zjistil, že se žalobce s žalovaných zamýšleli dohodnout na definitivním řešení užívání sklepních prostor. Účastníci ve smlouvě současně uvedli, že sklepy jsou žalovaným dlouhodobě a výlučně užívány jako součást jednotky v jeho