46 C 334/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k bytové jednotce [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jakož i tomu odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu na společných částech bytového domu a pozemku o velikosti [číslo], nacházejících se v obci a v [katastrální uzemí], zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ bytová jednotka“) a její vypořádání přikázáním bytové jednotky do výlučného vlastnictví žalobkyně za vypořádací podíl vyplacený žalovanému ve výši obvyklé ceny stanovené znaleckým posudkem, tj. ve výši odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu žalovaného ve výši ½. Žalobu odůvodnila zejména tím, že svůj spoluvlastnický podíl nabyla na základě usnesení o příklepu soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], [exekutorský úřad] [anonymizováno], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], unesení o příklepu soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] [okres], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] a unesení o příklepu soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], zatímco žalovaný svůj spoluvlastnický podíl nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum]. 2. Žalovaný souhlasil s návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví k bytové jednotce, avšak navrhl, aby byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu ke [katastrální uzemí] a listu vlastnictví [číslo] (prokazující stav evidovaný k datu [datum]) bylo zjištěno, že bytová jednotka [číslo] včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo] nacházející se v bytovém domě [adresa] stojícím na pozemku parc. [číslo] je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného, každého s velikostí spoluvlastnického podílu ½. Současně byly zjištěny tituly, na základě kterých žalobkyně a žalovaný nabyli své spoluvlastnické podíly. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu ke [katastrální uzemí] a listu vlastnictví [číslo] (prokazující stav evidovaný k datu [datum]) bylo zjištěno, že pozemky parc. [číslo] na němž stojí stavba bytového domu [adresa], je v podílovém spoluvlastnictví mj. též žalobkyně a žalovaného s velikostí jejich spoluvlastnického podílu [číslo]. 5. Ze vzájemné korespondence zástupce žalobkyně a žalovaného ze dnů [datum], [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalobkyně s žalovaným v zastoupení klientky a předchozí spoluvlastnice spoluvlastnického podílu bytové jednotky o velikosti ½, [jméno] [příjmení], vyjednávali o ceně odkupu jejího spoluvlastnického podílu. 6. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným v pozici kupujícího a [jméno] [příjmení] v pozici prodávající bylo zjištěno, že jejím předmětem byl spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce [číslo] s jednotkou související spoluvlastnický podíl na společných částech budovy [číslo] na pozemku parč. [číslo] pozemku parc. [číslo] ve výši [číslo]. 7. Ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného dne [datum] a z výslechu znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že tržní hodnota bytové jednotky činí 2 930 000 Kč podle stavu ke dni [datum]. Bytová jednotka je o dispozici 3+1 a skládá se ze tří pokojů, kuchyně, chodby, komory v bytě, koupelny a WC, k bytu dále náleží balkón a lodžie a sklepní kóje. Celková podlahová plocha bez příslušenství nacházející se mimo byt činí 60,77 m2 a celková užitná plocha včetně příslušenství nacházejícího se mimo byt činí 76,76 m2. V dané lokalitě se pro určení obvyklé ceny nepodařilo zjistit sjednané ceny stejných či obdobných nemovitostí v adekvátním časovém období, proto byla jako hodnota zajišťovacího prostředku určena tržní hodnota s použitím atributů pro určení ceny obvyklé. Obchodovatelná cena se k datu určení pohybovala v intervalu 42 000 Kč/m2 až 51 000 Kč/m2. 8. Z výpisu z účtu žalovaného bylo zjištěno, že žalovaný na účtu č. [bankovní účet] disponuje částkou 1 685 730,24 Kč. 9. Z výpisu z účtu žalobkyně bylo zjištěno, že žalobkyně na účtu č. [bankovní účet] disponuje částkou 1 929 762,95 Kč. 10. Další důkazní návrhy soud pro nadbytečnost zamítl, především pak návrh žalobkyně na zpracování revizního znaleckého posudku, neboť tržní hodnota bytové jednotky byla určena na základě znaleckého posudku [celé jméno znalce], jehož závěr znalec při svém výslechu obhájil a přesně vysvětlit, že v době zpracování znaleckého posudku nebyly realizovány prodeje srovnatelných nemovitostí co do jejich stavu a velikosti, na základě kterých by byla určena tržení hodnota bytové jednotky, a proto byly při jejím určení použity atributy pro určení ceny obvyklé (tj. ponížení odpovídajícími koeficienty). Listiny předložené ze strany žalovaného za účelem prokázání tvrzení, že žalovaný v bezprostřední blízkosti bytové jednotky vlastní zahradu, kterou užívá pro účely parkování či pěstování, nebyly soudem k důkazu provedeny, neboť tato tvrzení, jakož i zmíněné listiny byly žalovaným poprvé uvedeny a předloženy až poté, co nastaly účinky koncentrace řízení ve smyslu § 118b odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), a soud neshledal naplnění předpokladu citovaného ustanovení o.s.ř. pro uplatnění výjimky z koncentrace řízení. Navzdory uvedenému je však nutno uvést, že ani tyto listiny by na rozhodnutí ve věci neměly žádný vliv. 11. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky, každý o velikosti spoluvlastnického podílu ½. Žalobkyně nabyla svůj spoluvlastnický podíl o celkové velikosti ½ postupně v období od [rok] do [rok] třemi příklepy v exekučních dražbách, žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl v roce [rok] na základě kupní smlouvy. Tržní cena bytové jednotky podle stavu ke dni [datum] činí 2 930 000 Kč. Jak žalobkyně, tak žalovaný jsou solventní k vyplacení vypořádacího podílu. 12. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 13. Řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je řízením, ve kterém soud konstitutivně upravuje právní vztahy spoluvlastníků ke společné věci do budoucna. Soud není vázán návrhy účastníků, neboť z právního předpisu (§ 1144 – 1147 o.z.) vyplývá určitý způsob vypořádání vztahů účastníků (viz § 153 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o.s.ř.“) . O.z. stanoví tři způsoby vypořádání: reálné rozdělení věci (§ 1144 o.z.), přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za náhradu (§ 1147 o.z.) a konečně nařízení prodeje věci. V zákoně uvedená posloupnost způsobů vypořádání je pro soud závazná a soud nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2004 sp. zn. 22 Cdo 2568/2003). Proto tedy pouze není-li možné reálné rozdělení nemovitosti, nastupuje úvaha o vypořádání věci přikázáním jednomu ze spoluvlastníků. Není-li ani tento způsob vypořádání možný, je na místě jako poslední varianta nařídit prodej nemovitosti. 14. V případě reálného rozdělení předmětné nemovitosti je určujícím hlediskem možnost dělení, a to nejen její faktická a technická proveditelnost, ale i funkční opodstatnění takového rozdělení. Korektivem úvahy o rozdělení jsou také s tím spojené finanční náklady, neboť pokud by rozdělení věci nebylo možné bez nákladních stavebních úprav, jednalo by se o věc reálně nedělitelnou (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 8. 2005, sp. zn. 22 Cdo 92/2005). V posuzovaném případě je z popisu bytové jednotky uvedené ve znaleckém posudku [celé jméno znalce] zřejmé, že bytovou jednotku by nebylo dobře možné reálně rozdělit, aniž by se tím podstatně snížila jejího hodnota, právě kvůli její velikost a jejímu dispozičnímu řešení. 15. Pro závěr o přikázání př