46 C 385/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], v [katastrální uzemí], který je zapsán na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitá věc“) a jeho vypořádání přikázáním do výlučného vlastnictví žalobce za vypořádací podíl vyplacený žalované ve výši 416 000 Kč, tj. ve výši odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu žalované ve výši 1/6. Žalobu odůvodnil zejména tím, že vlastní spoluvlastnický podíl na nemovité věci o velikosti 5/6 a s ohledem na zdravotní stav žalované, která je z tohoto důvodu omezena ve svéprávnosti, je žalobce jediný, který provádí alespoň základní údržbu nemovité věci a hradí náklady s ní spojené včetně daně z nemovitých věcí. Žalovaná naproti o nemovitou věc neprojevuje žádný zájem a ani se z důvodu svého zdravotního stavu nemůže podílet na její správě a údržbě. Nabídku na odkup spoluvlastnického podílu žalované o velikosti 1/6 za cenu 416 000 Kč stanovenou na základě znaleckého posudku [číslo] [rok] vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] žalovaná prostřednictvím svého opatrovníka odmítla. 2. Žalovaná souhlasila s návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovité věci, jakož i s jeho vypořádáním přikázáním nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobce. Žalovaná však nesouhlasila s navrženou výší vypořádacího podílu, která by měla odpovídat velikosti jejího spoluvlastnického podílu, neboť závěr předloženého znaleckého posudku neodpovídá aktuální situaci mj. s ohledem na své stáří (znalecký posudek stanovil obvyklou cenu ke dni [datum]), a nestanovuje tak přiměřenou náhradu, za kterou by si žalovaná mohla pořídit adekvátní menší (šestinový) dům s odpovídajícím pozemkem, ne-li tímto způsobem řešit svoji bytovou potřebu. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav k datu [datum] bylo zjištěno, že nemovitá věc je v podílovém spoluvlastnictví žalobce s velikostí spoluvlastnického podílu 5/6 a žalované s velikostí spoluvlastnického podílu 1/6. 4. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne [datum] vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] včetně jeho dodatku č. 1 ze dne [datum] bylo zjištěno, že jeho úkolem bylo stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 nemovité věci, která byla ke dni [datum] stanovena na částku 416 000 Kč. Obvyklá cena byla určena tzv. porovnávací metodou porovnáním s dalšími pěti nemovitými věcmi zjištěnými z katastru nemovitostí, které byly jako srovnávací vzorek vybrány z důvodu své lokality, plochy a umístění a byly obchodovatelné v období let [rok] až [rok]. Znalecký posudek byl opatřen doložkou ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“). 5. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že ve svém znaleckém posudku [číslo] [rok] ze dne [anonymizováno] [rok] dospěl k závěru, že reálné rozdělení nemovité věci není možné, především z toho důvodu, že nově vzniklé části stavby [adresa] by po jejím rozdělení nebyly samostatně použitelné z hlediska rozmístění jejích protipožárních konstrukcí, neboť by hořlavé konstrukce přesahovaly z jedné části stavby do druhé a takové rozdělení nemovité věci by stavební úřad nepovolil. Stejně tak není reálné rozdělení nemovité věci možné, neboť nově vzniklé pozemky by neměly dostatečnou předepsanou velikost ke svému účelu dle územního plánu obce v minimální velikosti 300 m2 a nebylo by na nich možné postavit a užívat obdobnou stavbu v souladu s územním plánem obce. Obvyklá cena nemovité věci byla ke dni [datum] stanovena na částku 5 630 000 Kč a byla určena tzv. porovnávací metodou porovnáním s dalšími deseti nemovitými věcmi (dvě nemovité věci zařazené do porovnávacího vzorku nebyly nakonec použity z důvodu jejich nevhodnosti) zjištěnými z katastru nemovitostí za jejich současného osobního ohledání znalcem na místě, které byly jako srovnávací vzorek vybrány z důvodu své lokality, plochy a umístění a byly obchodovatelné v období let [rok] až [rok]. 6. Další důkazní návrhy soud pro nadbytečnost zamítl, neboť na základě provedeného dokazování bylo možné zjistit skutkový stav věc dostatečný pro rozhodnutí ve věci, a sice následovně: Žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky nemovité věci s tím, že žalobce vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 5/6 a žalovaná vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6. Nemovitou věc není možné reálně rozdělit na dvě části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů účastníků, ani na dvě části stejné velikosti. Obvyklá cena nemovité věci k datu [datum] činila 5 630 000 Kč, tj. cena odpovídající spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/6 činila 938 333 Kč. 7. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 8. Řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je řízením, ve kterém soud konstitutivně upravuje právní vztahy spoluvlastníků ke společné věci do budoucna. Soud není vázán návrhy účastníků, neboť z právního předpisu (§ 1144 až § 1147 o.z.) vyplývá určitý způsob vypořádání vztahů účastníků (viz § 153 odst. 2 o.s.ř.). O.z. stanoví tři způsoby vypořádání: reálné rozdělení věci (§ 1144 o.z.), přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za náhradu (§ 1147 o.z.) a konečně nařízení prodeje věci. V zákoně uvedená posloupnost způsobů vypořádání je pro soud závazná a soud nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2004 sp. zn. 22 Cdo 2568/2003). Proto tedy pouze není-li možné reálné rozdělení věci, nastupuje úvaha o vypořádání věci přikázáním jednomu ze spoluvlastníků. Není-li ani tento způsob vypořádání možný, je na místě jako poslední varianta nařídit prodej věci. 9. V případě reálného rozdělení věci je určujícím hlediskem možnost dělení, a to nejen její faktická a technická proveditelnost, ale i funkční opodstatnění takového rozdělení. V posuzovaném případě je ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] zřejmé, že reálné rozdělení nemovité věci není dobře možné z hlediska stavebně technického, a to jak ve vztahu k samotné stavbě [adresa], tak ve vztahu k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], na kterém stavba stojí. 10. Pro závěr o přikázání věci do výlučného vlastnictví některého spoluvlastníka je pak určující splnění podmínky zájmu spoluvlastníka o přikázání věci do výlučného vlastnictví (§ 1147 o.z.) a zároveň jeho solventnost, jež musí být prokázána k okamžiku vydání rozsudku (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1942/2016, ze dne 15. 6. 2016). 11. Pokud jde obvyklou cenu nemovité věci, vycházel soud ze závěru znaleckého posudku [celé jméno znalce], neboť se znalec podrobně vyjádřil jak ke zvolené metodě zjištění obvyklé ceny nemovité věci, tak i k dalším nemovitým věcem, které byly zahrnuty do srovnávacího vzorku a které osobně (alespoň z vnější části) ohledal. Znalec současně uvedl, z jakého důvodu považuje znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nepoužitelným pro zjištění obvyklé ceny nemovité věci, a potvrdil, že časový odstup mezi vypracováním jeho znaleckého posudku a znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] má na zjištění obvyklé ceny nemovité věci zajisté vliv, a to s ohledem na zaznamenaný nárůst cen nemovitých věcí v období let [rok] až [rok]. Navzdory původně projevenému zájmu žalobce o přikázání nemovité věci do jeho výlučného vlastnictví, jeho zájem po vypracování znaleckého posudku [celé jméno znalce] ustal a žalobce ani po výzvě soudu podle § 118a odst. 3 o.s.ř. k prokázání své solventnosti vyplatit žalované vypořádací podíl odpovídající 1/6 obvyklé ceny nemovité věci z částky 5 630 000 Kč svoji solventnost nedoložil. 12. Soud proto s ohledem na skutečnost, že žádný z účastníků nesouhlasil s přikázáním nemovité věci za přiměřenou náhradu (vypořádací podíl) stanovenou na základě v řízení vypracovaného znaleckého posudku do svého výlučného vlastnictví, dospěl k závěru, že je naplněn předpoklad stanovený pro prodej nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví a rozd