35 C 438/2025-17 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal předmětné pohledávky s tím, že žalovaná uzavřela s , jméno FO, nájemní smlouvu k bytu na adrese , adresa, . Žalovaná měla za období od prosince 2020 do dubna 2021 dluh z této smlouvy v celkové částce 70 732 Kč, který se zavázala vrátit v pravidelných splátkách dle sjednaného splátkového kalendáře. Žalovaná na předmětný dluh uhradila částku 10 000 Kč. Od té doby přes výzvu ničeho neuhradila. Žalobce nabyl předmětnou pohledávku na základě smlouvy o postoupení pohledávek.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Soud rozhodl bez nařízení jednání, neboť strany s tímto postupem vyslovily souhlas dle § 115a a § 101 odst. 1 o. s. ř.4. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalovaná dne 18. 4. 2021 uznala dluh vůči , jméno FO, z titulu nájemní smlouvy k bytu na adrese , adresa, , v celkové částce 70 732 Kč. Ta se skládala z dlužného nájemného 35 000 Kč, záloh na služby 24 000 Kč, splátek jistoty 10 668 Kč a úroků z prodlení v částce 1 064,49 Kč. Žalovaná se zavázala dluh uhradit ve splátkách po 5 000 Kč (prokázáno uznáním dluhu a dohodou o splátkách). Dne 16. 3. 2021 pronajímatel vypověděl žalované nájem pro podstatné porušení smlouvy, který zanikl dne 31. 3. 2021 (prokázáno touto výpovědí a podacím lístkem). Dne 26. 8. 2021 postoupil původní věřitel pohledávku na žalobce. K tomuto datu žalovaná uhradila na dluh částku 10 000 Kč (prokázáno smlouvou o postoupení pohledávek). Žalovaná přes výzvu dluh neuhradila (prokázáno předžalobní výzvou včetně dodejky). Z dalších předložených důkazů nebyly zjištěny žádné další relevantní skutečnosti.5. Podle § 2053 o. z., uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.6. Podle § 2239 o. z., nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.7. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle odst. 2, neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.8. Podle § 2247 odst. 1 o. z., strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2, pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odst. 3, způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.9. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odst. 3, finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.10. Podle § 2254 odst. 1 o. z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2, při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.11. Podle § 1933 odst. 1 o. z., je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný.12. Podle § 513 o. z., příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.13. Podle § 1806 o. z., úroky z úroků lze požadovat, bylo-li to ujednáno. Jedná-li se o pohledávku z protiprávního činu, lze úroky z úroků požadovat ode dne, kdy byla pohledávka uplatněna u soudu.14. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.15. Soud posoudil nárok žalobce a uzavřel, že je z části důvodný. Žalovaná ke dni 18. 4. 2021 dlužila na nájemném, jistotě, zálohách na služby a úrocích z prodlení částku 70 732 Kč (nebo alespoň takovou částku písemně uznala). Z toho dlužila na zálohách za prosinec 2020 částku 6 000 Kč a na zálohách za rok 2021 částku 18 000 Kč a na dlužné jistotě částku 10 668 Kč. Do srpna 2021 pak uhradila na tuto pohledávku částku 10 000 Kč.16. Obecně platí, že nájemník je povinen pronajímateli hradit nájemné, jistotu a skutečně spotřebované služby spojené s užíváním bytu (elektřina, teplo, voda apod.) formou záloh a doplatku.17. Jistotu je pronajímatel oprávněn požadovat toliko v průběhu nájemního vztahu. Pokud však nájemní vztah dne 31. 3. 2021 zanikl, zanikla povinnost nájemce (žalované) případnou jistotu pronajímateli doplatit (naopak pronajímatel měl dle § 2254 odst. 2 o. z. tuto jistotu žalované vrátit). Soud tak uzavírá, že již v den podpisu uznání dluhu taková pohledávka vůči pronajímateli neexistovala.18. Tyto služby pak je ze zákona pronajímatel oprávněn požadovat formou záloh s tím, že do 4 měsíců od konce zúčtovacího období je povinen tyto služby vyúčtovat. Okamžikem, kdy je pronajímatel povinen vyúčtovat služby dle § 7 zákona, zaniká mu právo požadovat po nájemci zálohy na ně (vizte rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015).19. Soud se nezaobíral případnými odchylkami nájemní smlouvy v rozsahu jistoty a záloh na služby, protože případná odchylná ujednání by byla zakázána § 2239 o. z. a soud by k nim nepřihlédl.20. Pokud si pronajímatel a žalovaná dne 18. 4. 2021 ujednali splátkový kalendář na zaplacení dluhu a žalovaná uznala dluh, nic to nemění na povaze a titulu dluhu. Uznání dluhu toliko zakládá vyvratitelnou domněnku, že dluh k danému datu existoval, dohoda o splátkách toliko mění splatnost dluhu. Žalovaná k tomu datu tak nadále dlužila pronajímateli stejné nároky jako doposud. Pokud nárok na doplacení jistoty byl v době uznání dluhu právně nemožným, byla tato domněnka v daný okamžik vyvrácena.21. Pokud žalovaná na tento dluh uhradila do srpna 2021 částku 10 000 Kč, je třeba její platby započítávat dle obsahu dohody. Ta však neobsahuje ujednání, v jakém pořadí jednotlivé pohledávky zanikají. Soud proto následně platbu započítal dle § 1933 o. z. na pohledávky, které byly nejméně zajištěné. S ohledem na skutečnost, že nárok na uhrazení jistoty neexistoval a nárok na zálohy na služby měl zaniknout během času, byly nejméně zajištěnými nároky pohledávky ze záloh na služby. Částku 10 000 Kč tak je třeba započítat právě na ně neuhrazené, když v té době nejméně v rozsahu 18 000 Kč existovaly.22. Žalobce za této situace uplatnil dne 10. 6. 2025 pohledávky nájemného a úroku z prodlení, které žalovaná uznala. Podle § 2053 o. z. se presumuje, že nárok v daném okamžiku existoval. Z obsahu spisu se pak nepodává, že by nárok následně zanikl. Soud proto žalobci jako právnímu nástupci pronajímatele předmětný nárok přiznal spolu s úrokem z prodlení podle § 1970 o. z. z dlužného nájemného. Výši úroku z prodlení stanovil soud dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůtu k plnění stanovil soud dle § 160 o. s. ř.23. Pokud jde o úroky z prodlení podle § 1970 o. z. z dlužných úroků z prodlení soud uzavřel, že z obsahu smlouvy o splátkách ani z uznání dluhu nevyplývá, že by si strany sjednaly úroky z úroků, případně skutečnost, že by se úroky z prodlení staly součástí jistiny. Za této situace jde o příslušenství podle § 513 o. z., které se dle per analogiam § 1806 o. z. neúročí. Soud proto nárok v tomto rozsahu zamítl.24. Soud dále zamítl nárok na zaplacení jistoty, když nárok na její uhrazení ke dni uznání dluhu zanikl vypovězením smlouvy, a zaplacení dlužných záloh na služby, když tyto z