36 C 86/2021-115 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení 170000 Kč s úrokem z prodlení 9% ročně za dobu od [datum] do zaplacení, protože mu přenechal do užívání předmět nájmu, který je tvořen pozemkem [anonymizováno], jehož součástí je dům čp [anonymizováno] s pozemkem [číslo] u [obec]. Žalovaný se ujal užívání [datum]; měsíční nájemné bylo dohodnuto na [částka] s tím, že jeho součástí nebyla plnění spojená s užíváním bytu; výjimkou byly zálohy na vodné a stočné [anonymizováno] tis. Kč měsíčně. Žalovaný se rovněž zavázal zaplatit kauci [částka] do [datum]. Nájem byl sjednán do [datum]. Dne [datum] obdržel žalobce od žalovaného klíče, ovšem byl přesvědčen, že nájem trval až do [datum], protože samotné zaslání klíčů neukončuje nájemní vztah. Žalovaný nesplnil smluvní závazek protokolárně navrátit předmět nájmu, což je třeba srovnat se situací, jako by zhotovitel nepředal dílo (k tomu rozhodnutí Nejvyššího soudu zn. [spisová značka]). Žalobce se proto dovolává aplikace § 2295 o.z. Žalovaný zaplatil toliko [částka], což je nájemné za dobu od počátku nájmu do konce června [rok]; dále zaplatil nájemné za září [rok] ve výši [částka], a [částka] na záloze; a dále zaplatil kauci [datum], kterou žalobce započetl na dlužné nájemné. Celkem tak dluží žalovaný na nájemném 170 000 Kč. Pokud jde o okolnosti předání předmětu nájmu, dne [datum] byl plynový kotel sice nefunkční, když je žalobce toho názoru, že mohl být vadný pouze tlak vody, nikoli že by unikal plyn, jinak žádné další vady při předání zjištěny nebyly. Plynový kotel byl opraven výměnou [datum] a zprvu si chtěl žalovaný vyměnit kotel sám, ale po předložení nabídky ji pronajímatel odmítl; proto došlo k opravě až v srpnu [rok], nicméně žalovaný neuplatnil ani slevu ani nárok na prominutí nájemného. Žalobce odmítá, že by pro nefunkční kotel byl nefunkční plynový vařič, protože se jedná o dvě nezávislá zařízení, a odmítá i to, že by v létě [rok] byla v předmětu nájmu zima. Rovněž odmítá obranu žalovaného, že by unikal plyn a že by byl vadný rozvod elektřiny; rovněž není pravdivé, že by žalovaný oznamoval ukončení nájmu telefonicky nebo e-mailem. Žalobce se domnívá, že poté co žalovaný získal pracovní možnosti v zahraničí, opustil předmět nájmu a zaslal klíče. Žalobce namítl nepravost pracovních smluv, jež žalovaný předložil, protože jsou v německém jazyce a protože je podpis zaměstnavatele stejný na obou smlouvách a stejném místě je umístěno razítko. Navíc se z výpovědi žalovaného podává, že výpověď založil na jiných, než pracovních důvodech. 2. Žalovaný navrhl, žalobu zamítnout. Komunikace s pronajímatelem byla od počátku obtížná, protože tento komunikoval přes otce [jméno] [celé jméno žalobce]. Pronajímatel odmítl nabídku žalovaného, že by provedl rekonstrukci a odečetl její náklad od nájemného. V předávacím protokolu je uvedeno zjištění žalobce o nefunkčnosti plynového kotle. I když realitní kancelář přislíbila opravu kotle, žalobce se k ní neměl. V červenci [rok] zjistil dodavatel plynu, že z kotle uniká plyn, což si vyžádalo uzavření hlavního přívodu kvůli nebezpečí výbuchu. Žalovaný se s touto skutečností marně obracel na pronajímatele. Další vady předmětu nájmu spočívaly v těchto skutečnostech: netěsnící a profukující okna; často vypadávala elektřina; často netekla voda v kuchyni; absentovala teplá voda; nefungoval plyn; při přezkoumání elektroměru byla zjištěna neodborná manipulace a zapojení, což vyvolávalo výpadky elektřiny. Pokud se žalobce odvolává na letní teploty, je třeba uvést, že na podzim [rok] bylo po spuštění radiátorů zjištěno, že v horních patrech jsou nefunkční a v obýváku částečně nefunkční. Z důvodu těchto vad uplatnil žalovaný v soudním řízení nárok na slevu z nájemného 60% za období [číslo] až [datum], kdy byl teprve vyměněn plynový kotel, a dále ve výši 20% za období [anonymizováno] až [datum] z důvodu ostatních vad předmětu nájmu. Poprvé byl žalovaný kontaktován žalobcem až s předžalobní upomínkou. Žalovaný nájem vypověděl písemně. Žalovaný odeslal klíče po ukončení odběru energií v říjnu [rok]. Žalovaný rovněž namítá, že mu žalobce do dnešního dne nepředložil vyúčtování, a proto uplatňuje zákonnou sankci [částka] za každý den prodlení. Žalovaný zaplatil žalobci celkem [částka], a to i za měsíc, když předmět nájmu neobýval, tedy od poloviny října [rok]. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že v červenci [rok] činily noční a denní teploty v místě nájmu od 10 do 20 st. Celsia, k čemuž původně žalobce založil výtisk teplot od ČHMÚ; a dále skutečnost, že žalobce obdržel od žalovaného klíče od domu [datum], zaslané poštou; a dále skutečnost, že žalobce nahradil nefunkční plynový kotel [datum] kotlem funkčním; a dále skutečnost, že žalobci (jeho otci) došel [datum] email, s nímž žalovaný spojoval výpověď nájmu, a že součástí emailu byly přílohy o ukončení odběru dodávek plynu a elektřiny (sporná však zůstala okolnost, zda email obsahoval větu o výpovědi). 4. Z výpovědi svědka [jméno] [celé jméno žalobce], otce žalobce, soud zjistil, že žalobce pronajal dům žalovanému; dům je řadový, má sklep a dvě podlaží. Pokud jde o nefunkční plynový kotel, vyslal svědek zaměstnance, aby to řešil, paní [příjmení] nabízela [anonymizováno] tis. Kč za výměnu kotle; zaměstnanec tam byl už [datum] a skutečně sdělil, že je kotel na výměnu; k výměně došlo někdy [anonymizováno] až [datum]. K úniku plynu nedošlo a ani žalovaný ani jeho matka takovou informaci nesdělili; dokonce si svědek ověřil u plynařské služby v [obec], že k žádnému výjezdu nedošlo. [příjmení] k plynovému vařiči je samostatná. Nájemce nezaplatil nájemné za srpen nebo září. V domě jsou pořád stejná okna, noví nájemci si na ně nestěžují. Nedošlo ani k výpadkům elektřiny; nedošlo ani k výpadkům vody. V létě [rok] byla skutečně nefunkční teplá voda pro vanu a sprchu, a to v důsledku nefunkčního plynového kotle, ale svědek dostal od matky žalovaného návrh, že se bude nájemce a jeho matka sprchovat v zaměstnání, než se kotel vymění. V koupelně je ještě umyvadlo s funkční elektrickým průtokovým ohřívačem vody. Pokud jde o dva nefunkční radiátory v horním podlaží, dostal svědek od následného nájemce informaci, že po dotlakování systému opět funkční byly. Pan [anonymizováno] sdělil, že by nezprovoznil plynový kotel, pokud by nebyla funkční celá otopná soustava. O nefunkčnosti radiátorů v přízemí neměl svědek od žalovaného ani jeho matky žádnou informaci. Pokud jde o skončení nájmu, považoval je svědek za protiprávní, protože sice došla žlutá obálka ze Švýcarska s klíči a mail od matky žalovaného z [datum] s modrým písmem v záhlaví s informací, že nájem končí z důvodu lepší pracovní nabídky, ale smlouva o nájmu byla sjednána na jeden rok. Jiné vady, než nefunkční kotel a absence teplé vody oznámeny nebyly. S matkou žalovaného svědek probíral dvě neuhrazené nájemné; se službami to dělalo asi 2 x [anonymizováno] tis. Kč. Součástí SMS komunikace nebylo ukončení nájmu. [příjmení] [příjmení] pouze hledala nájemce a předávala dům. Ohledně kotle vyšel svědek z toho, co mu sdělil pan [příjmení]. Ve vztahu mezi účastníky žádný správce domu nebyl. V době 11/ [rok] do 11/ [rok] dům pronajatý nebyl. 5. Z výpovědi [jméno] [příjmení], matky žalovaného, soud zjistil, že v domě bydlela s žalovaným. Při předání domu bylo sděleno, že plynový kotel není funkční; posléze ovšem svědkyně zjistila též nefunkční plynový vařič v kuchyni, pročež byl přivolán plynař [příjmení] z firmy [příjmení] z [obec], jenž uzavřel v suterénu přívod plynu kvůli nefunkčnosti potrubí. Vařili si tedy na jednoplotýnkovém elektrickém ohřívači. Dům je asi 40 až 50 let starý, plynový kotel byl původní. Nefunkčnost teplé vody byla pro žalovaného a svědkyni náročná, protože pracovali na směny, museli se sprchovat buď teplou vodou nebo si pořídili sprchu na solární ohřev; trvalo to asi měsíc nebo dva. Majitel nejdříve nekomunikoval, následně je vyzval k vytvoření cenové nabídky, kterou žalovaný se svědkyni nechali u plynaře vytvořit, a to i na výměnu potrubí a sanity, ale majitel ji odmítl, aby nakonec nechal dodat repasovaný starší plynový kotel, který funkční byl, ale v ceně odmítnuté nabídky. [obec] skutečně netěsnila, byla pěkná francouzská, ale již ze ztrouchnivělého materiálu, takže po skončení léta tam byla zima. Také nefungovaly radiátory v patře a byly tam i další problémy, pro něž se nakonec se žalovaným rozhodli a v říjnu ukončili nájem. Další problémy spočívaly v netekoucí vodě v kuchyni, nebo když tekla, tak byl rachot po domě; případně šlo o výpadky elektřiny (nesvítilo), k čemuž při ukončení odběru člověk z [anonymizováno] řekl, že je to tam špatně zapojené a mohli být rádi, že nevyhořeli. V přízemí radiátory fungovaly. Nefunkční byly radiátory v obýváku a v ložnicích. Žalovaný se svědkyní ukončili nájem emailem s tím, že klíče zaslali dodatečně v obálce s bublinkami; ukončovali v listopadu, protože museli čekat na ukončení dodávek energií. Ten email z [datum], který odeslali, ve správném znění obsahuje větu o ukončení nájmu a neobsahuje modré písmo. Jako s majitelem jednali s p