36 C 178/2022 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobci se domáhali po žalovaných, aby se vyklidili z pozemku p.č.st. 231, jehož součástí je stavba k rodinné rekreaci č.e. [číslo], a z pozemku p.č.st. [číslo], jehož součástí je stavba k bydlení čp 213, vše v obci [obec], k.ú. [obec] pod Medníkem, a to z důvodu, že již nemají právní důvod věci užívat. Žalovaní věci užívali na základě nájmu do [datum], kdy nájemní poměr skončil uplynutím doby. Hlavním nájemcem byla první žalovaná a její zesnulý manžel s tím, že právo bydlení od ní odvozovali též druhý až čtvrtý žalovaný. Žalobci nesouhlasí s důvodností žaloba na neplatnost smluv, uzavřených v r. 2016, ani s tím, že by měl být nahrazen jejich projev vůle k uzavření zpětné kupní smlouvy. 2. První, třetí a pátý žalovaní navrhli žalobu zamítnout, protože žalobci nejsou vlastníky předmětných věcí, neboť nabývací titul trpí rozporem s dobrými mravy, a je z toho titulu neplatný. [příjmení] věcí je první žalovaná, která zahájila [datum] u zdejšího soudu řízení o určení vlastnického práva zn. 8C 180/2022. Dále první žalovaná zahájila u zdejšího soudu řízení pod zn. [spisová značka], v němž se domáhá nahrazení projevu vůle zdejších žalobců k převodu vlastnického práva k věcem, z nichž se má vyklidit. První žalovaná se snažila se žalobci dohodnout na zpětném prodeji věcí, ačkoli jinak hodnotí převod na žalobce jako neplatný. Jelikož žalobci se zpětným prodejem nesouhlasili, podala žalobu na určení neplatnosti smlouvy opční a kupní z [datum]. Nedůvodný je též požadavek na úhradu dlužného nájemného 28 tis. Kč. Z uvedených důvodů se nemusí vyklízet ani ostatní žalovaní, kteří skutečně právo bydlení odvozují od první žalované a nemovité věci všichni spolu užívají. 3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím zjištěním: a) [celé jméno žalované] podala žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy z [datum], alternativně na určení neplatností části opční smlouvy z [datum], což odůvodnila tím, že ona a její tehdejší manželi potřebovali vyřešit finanční problémy, a tak namísto, aby dali úvěrujícím manželům [příjmení] nemovité do zástavy, jim je převedli do vlastnictví za podstatně nižší než obvyklou cenu 1,26 mil. Kč s tím, že si dohodli podmínky zpětného prodeje (opční smlouva) za vyšší cenu, kterou nelze sjednaným rozdílem ospravedlnit ani případným zhodnocením poskytnutých peněz z kupní ceny. Smluvní konstrukce je neplatná pro rozpor s dobrými mravy podle § 580 o.z. Konstrukce by dávala smysl, pokud by došlo ke zpětnému prodeji, který ale manželé [celé jméno žalobce] odmítli s tvrzením, že se [celé jméno žalované] dostala do prodlení s úhradou nájemného a také se dostala do úpadku (řešen od r. 2018 oddlužením, řádně si plní povinnosti). Propadnost zpětného prodeje nedává smysl s ohledem na ochrannou funkci, která měla sloužit [celé jméno žalované], a dále nedává smysl v situaci, kdy je [celé jméno žalované] schopna splnit podmínky pro zpětný prodej, a to včetně doplacení dlužného nájemného. Manželé [celé jméno žalobce] nepřijali zpětný prodej ani tehdy, když jimž [celé jméno žalované] nabízela vyšší cenu. Pokud by soud hodnotil kupní smlouvu jako platnou, nechť určí neplatnost části opční smlouvy, která vylučuje zpětný prodej při úpadku M. [celé jméno žalované], prodlení s úhradou nájemného, nebo je-li v exekuci, a to z důvodu, že smluvní konstrukce měla omezený účel na sanaci dluhů M. [celé jméno žalované] a jejího manžela, tedy jako zajištění svého druhu (žaloba ve věci 8C 180/2022), b) manželé [celé jméno žalobce] se [datum] vyjádřili, že je nesporné uzavření kupní, opční a nájemní smlouvy, jakož i to, že zaplatili M. [celé jméno žalované] kupní cenu 1,26 mil. Kč, ovšem s právním posouzením namítané neplatnosti nelze souhlasit, protože smluvní konstrukce nevznikla za účelem určitého zajišťovacího převodu práva, nýbrž ze strany manželů [příjmení] šlo o investiční koupi za nižší cenu z důvodu, že byl sjednán zpětný prodej. Manželé [celé jméno žalobce] věděli, že kupní cena bude sanovat dluhy M. [celé jméno žalované]. Obč.z. umožňuje uzavřít smlouvu o převodu vzájemných plnění, která budou v hrubém nepoměru, aniž by se jednalo o právní jednání, které trpí rozporem s dobrými mravy; jde o úpravu neúměrného zkrácení. Naopak se manželům [příjmení] jeví, že uplatňovat rozpor po šesti letech od uzavření smluv svědčí o rozporu takové námitky s dobrými mravy. Pokud jde o namítané části opční smlouvy, odpovídají obvyklosti a smluvní volnosti, tudíž nemohou být v rozporu s dobrými mravy (vyjádření k žalobě ve věci 8C 180/2022), c) První žalovaná vyzvala žalobce ke zpětnému prodeji věcí v lednu a v únoru 2020 (výzva ke zpětnému prodeji ze [datum], [datum] a [datum]). d) Dne [datum] uzavřela [celé jméno žalované] jako prodávající, a dále manželé [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] jako prodávající, kupní smlouvu s manžely [celé jméno žalobce] a s [celé jméno žalobkyně], coby kupujícími, s převodem vlastnického práva k nemovitým věcem: pozemek p.č.s.t 231, jehož součástí je stavba k rodinné rekreaci č.e. [číslo], a pozemek p. [číslo] kdy tyto pozemky prodává jako vlastník [celé jméno žalované], a dále jsou předmětem prodeje pozemek p.č.st. [číslo], jehož součástí je stavba rodinného domu čp 213, a pozemek p. [číslo] kdy tyto pozemky prodávají jako vlastníci manželé [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného]. Všechny pozemky se nachází v k.ú. [obec] pod Medníkem. Manželé [celé jméno žalobce] nabývají věci do společného jmění za cenu 1,26 mil. Kč, ohledně níž se prohlašuje, že se ví, že neodpovídá obvyklé ceně 3,5 mil. Kč a že se prodávající výslovně vzdávají práva namítat neúměrné zkrácení podle § 1794 o.z. (čl. IV/3.odst.). Prodávající také prohlásili, že jim vyjma dluhů, které budou pomocí kupní ceny vyplaceny, nejsou známy jiné (čl. VI/3.odst.). e) Dne [datum] uzavírají manželé [celé jméno žalobce] jako pronajímatelé a manželé [celé jméno žalovaného] jako nájemci nájemní smlouvu, v níž sjednávají nájem týchž nemovitých věcí, které jsou prodány smlouvou ze stejného dne. Nájem sjednán na dobu od [datum] do [datum], s tím, že může být prodlužován až do [datum]. Rovněž se sjednává závazek nájemců předmět nájmu vyklidit, pokud nájem skončí (čl. III/4). Pronajímatelé berou na vědomí, že budou předmět nájmu užívat též [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované], [celé jméno žalované] a [celé jméno žalované] (čl. V/6). f) Dne [datum] uzavírají stejné osoby, jako uzavřely kupní smlouvu, smlouvu o zřízení práv zpětné koupě ke shodnému věcnému předmětu, jak byl vymezen v kupní smlouvě. Manželé [celé jméno žalovaného] a také [celé jméno žalované], pokud sjednala prodej jako samostatná osoba v roli prodávající, mají postavení oprávněných a manželé [celé jméno žalobce] mají postavení povinných. Právo zpětné koupě se sjednává jako právo obligační za těchto přesně daných podmínek: I) každý z oprávněných může uplatnit právo výzvou doručenou do [datum], jinak právo zaniká; II) oprávněný musí zaplatit 2050000 Kč do [datum], jinak právo zaniká. Uvedené podmínky musí být splněny společně. Naproti tomu byl sjednán závazek povinných manželů [příjmení] převést vlastnické právo zpět na oprávněné, budou-li sjednané podmínky splněny. Dále byly sjednány případy zániku práva zpětného prodeje, a to pokud se kterýkoli oprávněný dostane do úpadku, nebo do exekuce, nebo budou-li po dobu více než pět dnů v prodlení s úhradou nájemného. g) První žalovaná zahájila [datum] u zdejšího soudu řízení, v němž se domáhá nahrazení projevu vůle zdejších žalobců k uzavření smlouvy o zpětném převodu vlastnického práva k týmž nemovitým věcem, neboť je přesvědčena o splnění podmínek podle smlouvy o zřízení práv zpětné koupě z [datum] (žaloba pod sp.zn. 18C 319/2022). 4. Soud zamítl důkazní návrh prvního, druhého a pátého žalovaného na jejich výslech z důvodu nadbytečnosti, neboť se z vyjádření žalobců podávalo, že ačkoli z procesní opatrnosti s delší lhůtou k vyklizení nesouhlasí, ve skutečnosti pokud by soudní řízení probíhalo rychle, by vážnějších námitek neměli, přičemž výslech měl osvětlit jejich poměry. 5. Soud dospěl k závěru o skutkovém stavu věci: žalovaní měli právní důvod k užívání věcí pro účely bydlení do [datum], a to v podobě nájmu, který zanikl uplynutím doby; pokud jde o námitky proti převodu vlastnického práva k předmětným věcem, nezjistil soud jejich důvodnost, ostatně žaloba na určení neplatnosti smluv ve věci 8C 180/2022 byla nepravomocně zamítnuta, a pokud jde o žalobu na nahrazení projevu vůli 18C 319/2022, dospěl soud v tomto řízení k vyhodnocení předběžné otázky, jež nezakládá důvodnou úvahu o možném úspěchu takové žaloby. 6. Podle § 1040 odst 1 o.z. platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 7. Soud hodnotil provedené důkazy zvlášť a v jejich vzájemných souvislostech, přihlížeje ke všemu, co za řízení vyšlo najevo. 8. První žalovaná a její zesnulý manžel prodali předmětné nemovité věci žalobcům za cenu sice nižší, než obvyklou, jak se v samotné kupní smlouvě deklaruje, nicméně je měli do konce ledna 2022 je vykoupit z