7 C 244/2022-222 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu dne , datum, domáhal, aby mu žalovaný jako původní vlastník bytových jednotek č. , hodnota, , č. , hodnota, , č. , hodnota, , č. , hodnota, , č. , hodnota, a č. , hodnota, nacházejících se v , adresa, , v domě č. p. 2348, 2349 a 2350, zaplatil celkem , částka, s příslušenstvím z titulu neuhrazených plateb do fondů společenství vlastníků (dále také jen „SV“). Žalobce uvedl, že on je správcem budovy, ve které se předmětné byty nachází a žalovaný jako bývalý vlastník ručí za přešlé dluhy. Zároveň se jako prodávající dohodl v čl. 3.2 příslušné kupní smlouvy s kupujícím, že přebírá existující dluhy. Správa budovy se přitom řídí stanovami, podle jejichž čl. XIV odst. 2 písm. b) je člen SVJ povinen hradit stanovené příspěvky na správu a zálohy na služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování. Předpisy úhrad ke všem bytů žalovaného platí od , datum, k dnešnímu dni a odeslány byly dne , datum, na adresu žalovaného, kterou měl tehdy uvedenu v katastru nemovitostí. Všechny předpisy obsahují položky na dlouhodobou zálohu na opravu majetku (DZOM), Správu, Mzdový fond, Vodoměry a Splátku oken; platby do fondů SV přitom nepodléhají ročnímu zúčtování dle zákona č. 67/2013 Sb., o službách bytů. Splatnost plateb je stanovena k 28. dni příslušného měsíce. Počínaje dnem , datum, pak žalobce stanovil žalovanému měsíční předpis úhrad tak, že příspěvky do fondů zůstaly beze změny a výše záloh byla stanovena na nulu s tím, že náklady na služby uhradí žalovaný v rámci nedoplatku po skončení zúčtovacího období, a to z důvodu, že evidence plateb je tak - za situace, kdy žalovaný nehradí ničeho - přehlednější. Žalovaný předepsané měsíční platby dle předpisu úhrad splatné vždy 28. dne příslušného měsíce řádně nehradil. Za období říjen 2020 až květen 2022 tak žalovanému vznikl úhrnný dluh na platbách do fondů SV ve výši , částka, . Dle tvrzení žalobce pak tyto dluhy ohledně příspěvků do fondů SV přešly v souladu s ust. § 1186 o. z. na kupujícího, tj. nového majitele předmětných bytů, který řádně nepožádal o potvrzení žalobce k dluhům předchozího vlastníka; za úhradu přešlých dluhů tudíž ručí žalovaný jako původní majitel bytů. Kupující , jméno FO, . , jméno FO, k předžalobní výzvě neuhradil ničeho; obdobně na předžalobní výzvu nereagoval ani žalovaný. Žalobce vedle žalované částky požaduje uhradit též úroky z prodlení, a to za dlužné částky sečtené vždy ke konci roku od prvního dne následujícího měsíce.2. V reakci na vyjádření žalovaného pak žalobce k otázce schválení příspěvků do fondů SV uvedl, že o platbách vlastnických bylo shromážděním rozhodováno v roce 2014 a dále v roce 2017, přičemž odkázal na příslušné zápisy ze shromáždění vlastníků ze dne , datum, a ze dne , datum, .3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že žalované částky skutečně neplatil (uhrazeny byly toliko platby do fondů SV za byt 39, za který platil vlastnické platby správce, a to až do prosince 2020, tj. dokud byl byt obydlen); žalovaný nicméně žalobou uplatněný nárok neuznal. Předně rozporoval tvrzení žalobce, že kupující bytů žalovaného (, jméno FO, . , jméno FO, ) žalobce nikdy nepožádal o potvrzení žalobce o výši dluhů předchozího vlastníka; byl to naopak žalobce, který k takové žádosti kupujícího žádné potvrzení nevystavil. Proto žalobcem tvrzené dluhy žalovaného nemohly na kupujícího přejít, a žalovaný tudíž ani nemůže za takové dluhy ručit. Dále žalovaný poukázal na to, že žalobce po žalovaném dlouhodobě vymáhá plnění, aniž by si on sám plnil své základní zákonné povinnosti spočívající v poskytování informací a dokumentů, na jejichž poskytnutí má žalovaný jako člen SVJ právo. K tomu žalovaný blíže uvedl, že žalobce jako společenství vlastníků jednotek právně i fakticky ovládal a ovládá předseda výboru , jméno FO, . , právnická osoba, , který má nadpoloviční spoluvlastnický podíl na domě a pozemku a který fakticky rozhoduje o veškerém hospodaření žalobce, vybíraných finančních prostředcích i na co jsou či nejsou vynakládány, aniž by o tom minoritním spoluvlastníkům poskytoval jakékoliv informace. Žalobce v rozporu s ust. § 1179 obč. zák. již mnoho let neumožnil žalovanému jako svému členovi přes jeho opakované výzvy nahlédnout do dokumentace žalobce za období od roku 2009 až doposud, a to i po té, co mu tuto povinnost uložil pravomocným rozhodnutím soud. S ohledem na popsané jednání žalobce pak není zřejmé, jak je žalobcem nakládáno s miliony Kč každoročně vybranými od členů žalobce jako vlastníků bytů. Žalobce je nicméně dle názoru žalovaného povinen prokázat oprávněnost nepřiměřeně vysokého příspěvku DZOM (dlouhodobá záloha na opravy a investice), tj. především prokázat, že shromáždění SV schválilo celkovou výši příspěvků a dále prokázat jakým způsobem byla vypočtena částka těchto příspěvků. V této souvislosti žalovaný především namítá, že předpisy měsíčních úhrad ani karty objektů nejsou právním titulem k platbám, kterých se žalobce po žalovaném domáhá. K tomu žalovaný podotýká, že žalobce v žalobě ani netvrdí, že byl vůbec pro předmětné období (resp. předchozí roky) připraven rozpočet SVJ, který by byl následně schválen shromážděním SVJ a od kterého by se měla odvíjet kalkulace příspěvků do fondů SV; žalobce ani nedoložil, na co konkrétně byly a jsou příspěvky na správu domu a pozemku vynakládány, přičemž uhrazené platby nebyly nikdy vypořádány. Dále žalovaný namítá, že výbor žalobce nebyl po dobu 6 let řádně obsazen, neboť všem původním členům výboru zaniklo členství uplynutím doby; přesto v předmětném období tyto osoby jednaly za žalobce, přijímaly rozhodnutí, podepisovaly smlouvy, přijímaly plnění a vystavovaly plné moci, dle tvrzení žalobce zasílaly členům žalobce měsíční předpisy úhrad a další listiny; v této souvislosti je tedy otázkou, zda mohlo být řádně svoláno shromáždění vlastníků a jaké důsledky to má na případná přijatá rozhodnutí shromáždění. K vlastní výši příspěvku DZOM pak žalovaný poukazuje na to, že příspěvek je s ohledem na místní poměry nepřiměřeně vysoký, ze stavu domu je přitom zřejmé, že zde již po mnoho let nedošlo k žádné investici; jen těžko lze tedy vysvětlit, proč byl tento příspěvek za posledních deset let navýšen na více jak trojnásobek. S ohledem na vše uvedené pak není možné, aby žalobce vůči žalovanému uplatňoval nárok na úhradu tvrzených nedoplatků příspěvků na správu a plateb za služby. Dle názoru žalovaného je to naopak on, kdo má za takového stavu věcí přeplatek na těchto platbách. Žalovaný dále sporoval řádné doručování, kdy žalobce žalovanému dokumenty dlouhodobě a zcela účelově zasílá na adresu jeho trvalého pobytu, přestože mu žalovaný opakované sděloval, že značnou část roku tráví v zahraničí a vyzýval ho, ať mu doručuje do datové schránky nebo e-mailem, což žalobce činí, ale pouze pokud se mu to hodí. Tyto informace žalovaný sděloval žalobci již v e-mailové komunikaci ze srpna 2015 a dále ho o zaslání dokumentů e-mailem žádal v průběhu let 2016, 2017 a 2018. S ohledem na vše výše uvedené pak má žalovaný za to, že žalobce nemohl prokázat existenci platného rozhodnutí shromáždění SV, kterým by byla schválena výše příspěvků vlastníků do fondů SV. V této souvislosti poukázal též na skutečnost, že žalobce předkládá soudu nevěrohodné důkazy, např. zápis o rozhodnutí shromáždění vlastníků z roku 2014 byl předložen ve dvou odlišných verzích, které se podstatně liší; v rámci exekučního řízení pak bylo žalobcem předloženo zřejmě falešné potvrzení o nahlížení do dokumentace. Co se týká zápisů ze shromáždění, v těchto absentují přílohy, nejsou k nim přiloženy plné moci, stejně jako nebyly doloženy pozvánky, resp. jejich doručení jednotlivým vlastníkům. Žalovaný namítá, že zápisy ze shromáždění SVJ nejsou pravé, kdy s ohledem na výše uvedené jsou vážné pochybnosti o tom, jakým způsobem vznikly a zda reflektují skutečnosti, které se skutečně udály. Konečně žalovaný namítá, že s ohledem na výše popsané jednání žalobce odporuje uplatněný nárok dobrým mravům; v této souvislosti žalovaný též poukázal na to, že žalobce brání pronajímání bytů žalovaného (např. dochází k vyhrožování nájemníkům a odpojování elektřiny), a žalovanému tak působí škodu.4. Usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , zdejší soud připustil změnu žaloby dle návrhu žalobce ze dne , datum, , kterým tento rozšířil žalobní návrh o částku , částka, s odůvodněním, že se dopustil početní chyby, když do žalované částky nezahrnul žalovaným neuhrazené příspěvky do fondů SV za měsíc říjen 2020.5. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:6. Z informace o jednotkách soud zjistil, že předmětné bytové jednotky jsou ve vlastnictví , jméno FO, . , jméno FO, .7. , jméno FO, společenství vlastníků jednotek ze dne , datum, (dále také jen „, jméno FO, “) soud zjistil, že společenství zajišťuje mimo jiné vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku, popřípadě dalších příspěvků, a dále včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k