34 C 201/2022-233 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ke stavbě č. e. , Anonymizováno, (rod. rekreace) na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (dále jen „stavba“). Uvedla, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu podílu o velikosti ideální ½. Předmětem podnikání žalobkyně je nájem nemovitých věcí. Stavba zůstává ve výlučné dispozici žalované. Žalobkyně má ke stavbě pouze holé vlastnictví, nemůže stavbu nijak užívat. Dohoda spoluvlastníků o zrušení spoluvlastnictví není reálně možná. Faktické rozdělení chaty nepřichází v úvahu. Žalobkyně proto navrhla, aby soud zrušil spoluvlastnictví ke stavbě, stavbu přikázal do jejího výlučného vlastnictví a žalované přiznal vypořádací podíl odpovídající obvyklé ceně stavby stanovené znaleckým posudkem, kterou je žalobkyně připravena uhradit.2. Žalovaná souhlasila s navrhovaným zrušením podílového spoluvlastnictví za předpokladu, že jí bude přiznána přiměřená náhrada reálně odpovídající hodnotě jejího spoluvlastnického podílu, a že bude prokázána solventnost žalobkyně. Žalovaná zjistila, že ke dni , datum, se ve stejné lokalitě prodává chata podobného charakteru za , částka, , a proto očekává ohodnocení stavby v obdobné cenové relaci. Stavba je rekreační chatou na břehu Sázavy uprostřed přírody, což ji výrazně zhodnocuje. Jelikož nedochází k běžnému prodeji, neměl by být při stanovení náhrady použit koeficient nižší obchodovatelnosti. Stavba není reálně dělitelná.3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, vyplývá, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu podílu o velikosti ideální ½ s tím, že žalobkyně nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, a kupní smlouvy ze dne , datum, , žalovaná pak na základě usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví ze dne , datum, , č.j. 18D-1347/2003-108, a usnesení soudu o dědictví ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, . Stavba je vedena pod č.e. , Anonymizováno, se způsobem využití rodinná rekreace a stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaném na LV č. , hodnota, .5. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , č. účtu, , soud zjistil, že ke dni , datum, byla tržní hodnota stavby stanovena (po zaokrouhlení) na , částka, . Znalec stavbu prohlédl a zaměřil dne , datum, za přítomnosti zástupce žalobkyně. Znalec vycházel z toho, že stavba o užitné ploše 28 m2 a zastavěné ploše 38 m2 je rekreační chatou postavenou na lesním pozemku ve vlastnictví obce , adresa, . Stavba stojí na skále na kamenné rovnanině, byla provedena ze dřeva v první polovině 20. století. Posledních přibližně 20 let není chata udržována ani užívána. Stavebně technický stav stavby je zhoršený, jak vyplývá z přiložené fotodokumentace. Stavba je přízemní s obytným podkrovím a sklonitou střechou, nemá WC. V přízemí se nachází obytný prostor, v podkroví přístupném po strmém schodišti se nachází jeden prostor na spaní. Z inženýrských sítí je stavba napojena pouze na elektřinu, vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. Z terasy stavby je výhled na údolí Sázavy. Ke stavbě je obtížný přístup po skalnatém svažitém terénu. Stavba se nachází na severním okraji trampské osady Starých kamarádů. Při stanovení hodnoty stavby znalec provedl ocenění podle cenového předpisu (zjištěná cena činila , částka, ) a dále její tržní ocenění metodou věcné hodnoty (zjištěná cena činila , částka, ) a metodou porovnávací (zjištěná cena činila , částka, ). Pro tento typ nemovitosti pokládal znalec za nejvýstižnější ocenění porovnávací metodou, při které za situace, kdy se srovnatelné rekreační chaty v , adresa, a blízkém okolí k datu ocenění obchodovaly omezeně, vycházel ze tří dostupných vzorků (dvě nabídkové ceny a jeden realizovaný prodej v prosinci 2022) upravených redukčními koeficienty daného segmentu trhu. Jednotková cena byla stanovena na , částka, /m2.6. Soud dále z výpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, zjistil, že znalec ve znaleckém posudku stanovil tržní cenu stavby, neboť vycházel ze dvou nabídkových cen a jednoho realizovaného prodeje. Pokud by vycházel pouze z realizovaných prodejů, bylo by možné určit cenu obvyklou. Nabídkové ceny, za které se srovnatelné chaty inzerují již dlouhou dobu, znalec redukoval příslušnými koeficienty. Realizovaný prodej obdobné chaty z roku 2022 pak znalec přeindexoval k aktuálnímu datu. Ohledně jiných realizovaných prodejů si znalec dělal průzkum, ale na základě průzkumu v katastru nemovitostí nic obdobného nenašel. Srovnávací vzorky byly situovány v lepší dostupnosti než oceňovaná nemovitost, která má velice složitý přístup. V předmětné stavbě zřejmě aktuálně přebývají bezdomovci, nacházely se tam zbytky alkoholu. Za stanovenou tržní cenu by byla stavba s velkou pravděpodobností prodána. Ocenění podle cenového předpisu by se použilo, pokud by nebylo možné v dané lokalitě nalézt srovnatelnou nemovitou věc. Realizovaný prodej chaty v roce 2022 se týkal obdobné chaty na lesním pozemku ve vlastnictví obce, typově se jedná o nejpodobnější chatu. Největší cenností stavby je výhled na údolí Sázavy.7. Z výpisu běžného účtu žalobkyně u , právnická osoba, ke dni , datum, soud zjistil, že žalobkyně disponuje použitelným zůstatkem ve výši , částka, .8. Další návrhy na doplnění dokazování listinnými důkazy soud zamítl, jelikož skutkový stav byl zjištěn v dostatečném rozsahu a jejich provedení nebylo potřebné pro rozhodnutí ve věci samé.9. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu jedné ideální poloviny. Stavba je rekreační chatou na lesním pozemku ve vlastnictví obce. Stavba je přízemní s obytným podkrovím a sklonitou střechou, nemá WC. Z inženýrských sítí je stavba napojena pouze na elektřinu. Ke stavbě je obtížný přístup po skalnatém svažitém terénu. Stavba se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu, účastníci ji neužívají. Cena stavby stanovená porovnávací metodou ke dni , datum, činí , částka, . Žalobkyně, která podnikatelsky pronajímá nemovité věci a usiluje o získání stavby do výlučné vlastnictví, je schopna vyplatit žalované, která nemá o stavbu zájem, náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné poloviny znalcem určené ceny nemovitostí.10. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.11. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.12. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.13. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.14. Soud se nejprve zabýval tím, zda jsou dány předpoklady pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mezi účastníky soudem a dospěl k závěru, že podmínky jsou splněny. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, žalobkyně i žalovaná mají zájem na zrušení a vypořádání tohoto spoluvlastnictví a dohodu o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví se uzavřít nepodařilo. Soud proto podílové spoluvlastnictví účastníků ke stavbě ve výroku I. tohoto rozsudku zrušil. Dále se zabýval otázkou, jaký ze způsobů vypořádání zaniklého podílového spoluvlastnictví zvolit.15. Zákon stanovuje jednak možné způsoby zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, jednak jejich závazné pořadí, v němž mohou být jednotlivé způsoby vypořádání použity (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci (§ 1144 odst. 1 o. z.). V posuzované věci bylo prokázáno, že stavba je rekreační chatou, která s ohledem na svou velikost a dispozici není reálně dělitelná. O takový způsob vypořádání spoluvlastnictví ostatně ani nebyl zájem ze strany účastníků řízení.16. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu (§ 1147 o. z.). Zákon výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. Mezi účastníky, jejichž spoluvlastnické podíly jsou stejné, panovala shoda, že stavba by měla být přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalované by měla být přiznána přiměřená náhradu z ceny nemovitosti zjištěná znaleckým posudkem. Tuto společn