10 C 115/2024-42 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 12. 6. 2024 domáhala po žalovaném povinnosti vyklidit bytovou jednotku specifikovanou ve výroku I tohoto rozsudku (dále v odůvodnění rozsudku případně jen „Byt“). Uvedla, že má ve svém výlučném vlastnictví mimo jiné bytový dům v , Anonymizováno, (pozn. soudu – č. p. budovy dle údajů v katastru nemovitostí je , Anonymizováno, ), na pozemku parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, (zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, ), přičemž v tomto bytovém domě se ve 3. patře nachází Byt (o dispozici 2+kk a výměře 52 m2). Dne 19. 9. 2022 uzavřeli účastníci Smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem Bytu žalovaným (dále v odůvodnění rozsudku případně jen „Smlouva“), a to na dobu určitou – od 19. 9. 2022 do 31. 3. 2023; žalovaný se zavázal hradit žalobkyni za nájem Bytu nájemné ve výši 8 500 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 500 Kč měsíčně. Dne 31. 3. 2023 žalobkyně s žalovaným uzavřela Dodatek č. 1 k Nájemní smlouvě ze dne 19. 9. 2022, kterým účastníci prodloužili trvání Smlouvy do 30. 9. 2023. Žalovaný jako nájemce ovšem řádně neplnil své povinnosti vyplývající ze Smlouvy o nájmu a nehradil řádně a pravidelně měsíční nájemné, proto mu žalobkyně zaslala dne 22. 8. 2023 Výpověď z nájmu Bytu, na kterou žalovaný reagoval jen částečným uhrazením dluhu. Proto žalobkyně zaslala žalovanému dne 20. 11. 2023 jednak opakovanou výzvu k úhradě dluhu, a zároveň výzvu k vyklizení Bytu ve lhůtě do 30. 11. 2023 do 14:00 hodin. Žalovaný na výše uvedenou výzvu nijak nereagoval, včetně toho, že předmětnou bytovou jednotku do dne podání žaloby nevyklidil a žalobkyni nepředal. Žalobkyně se před podáním této žaloby pokusila prostřednictvím svého právního zástupce vyzvat žalovaného k vyklizení a předání Bytu výzvou ze dne 23. 5. 2024, která byla žalovanému zaslána na adresu trvalého bydliště i na adresu Bytu. Žalovaný si ani jednu zásilku na poště nevyzvedl.2. Žalovaný se k žalobě, kterou mu soud doručoval do vlastních rukou [§ 49 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.)], a to jednak na adresu trvalého bydliště (viz záhlaví rozsudku), jednak na adresu předmětného Bytu (sem prostřednictvím justiční stráže Okresního soudu v , Anonymizováno, ), nijak nevyjádřil.3. Soud věc rozhodl bez nařízení jednání, jen na základě listinných důkazů, neboť takový postup byl možný a souhlas účastníků s takovým postupem bylo možné dovodit absencí reakce na usnesení soudu ze dne 12. září 2024, č. j. 10 C 115/2024-34. Jím byli totiž účastníci vyzváni, aby se ve lhůtě soudem stanovené vyjádřili, zda s rozhodnutím bez nařízení jednání souhlasí, a zároveň byli upozorněni, že pokud tak neučiní, bude soud předpokládat, že s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání souhlasí (§ 101 odst. 4 o. s. ř.).4. Žalobkyně předloženými listinnými důkazy prokázala veškerá svoje skutková tvrzení, uvedená v prvním odstavci odůvodnění rozsudku. Samozřejmě s výjimkou tvrzení o tom, že žalovaný nehradil řádně a včas nájemné a další platby sjednané ve Smlouvě o nájmu, jakož i s výjimkou toho, že žalovaný po výzvě žalobkyně (učiněné spolu s výpovědí z nájmu ze dne 22. 8. 2023) neuhradil dluh plně. Zde jde totiž o tvrzení negativní, které žalobkyně nemůže z hlediska zásad důkazního břemene prokazovat. Žalovaný oproti tomu – při své procesní nečinnosti – nevyužil možnosti tvrdit a prokazovat opak. Na druhé straně, jak bude blíže vyloženo ve skutkových a právních závěrech soudu, okolnost, zda žalovaný řádně či nikoli hradil žalobkyni smluvené platby související s nájmem bytu, nebyla v projednávané zvlášť právně významná, jelikož nájem Bytu skončil uplynutím sjednané doby, a žalobkyně má nárok vůči žalovanému na vyklizení Bytu bez ohledu na to, zda žalovanému na příslušných platbách dluh skutečně vznikl (a zda šlo v tomto směru o výpovědní důvod).5. Pro splnění náležitostí písemného vyhotovení rozsudku (§ 157 odst. 2 o. s. ř.) soud dílčí skutková zjištění z jednotlivých listinných důkazů uvede níže, v rámci skutkových a právních závěrů.6. Při hmotněprávním posouzení věci vzal soud v úvahu adekvátní úpravu stanovenou zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „o. z.“).Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2204 o. z. neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.7. V ustanoveních § 2235 až § 2301 o. z. jsou obsažena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu.Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle odst. 2 téhož ustanovení se ustanovení tohoto pododdílu nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.Podle § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že nájemné se sjednává za jeden měsíc.8. Mezi zvláštními ustanoveními pro nájem bytu a domu je ohledně skončení nájmu upraveno mj. následující.Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.Podle § 2286 odst. 1 výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odstavce 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.9. Podle § 2292 (věta první) o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí.10. Speciální úprava vztahující se ke skončení nájmu bytu a domu, sjednaného na domu určitou, obsažená ve výše citovanému ustanovení § 2285 o. z. vylučuje obecnou úpravu o důsledcích užívání předmětu nájmu po skončení nájmu uplynutím doby, na kterou je sjednán (§ 2230 o. z.).11. Po skutkové a právní stránce soud učinil následující závěry. Žalobkyně je výlučnou vlastnictví mimo jiné bytového domu v , adresa, na pozemku parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, (prokázáno informativním výpisem z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v uvedeném katastrálním území). Dne 19. 9. 2022 uzavřeli účastníci ve smyslu ust. § 2201 o. z., ve spojení se speciálními ustanoveními v § 2235 a násl. o. z. Smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem Bytu žalovaným (prokázáno uvedenou Smlouvou), a to na dobu určitou (§ 2204 odst. 1 o. z., a contrario) – od 19. 9. 2022 do 31. 3. 2023. Žalovaný se zavázal hradit žalobkyni za nájem Bytu nájemné ve výši 8 500 Kč měsíčně (článek IV Smlouvy, § 2246 o. z.) a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 500 Kč měsíčně (§ 2247 o. z.). Žalovaný od žalobkyně Byt převzal (protokolem o předání bytu ze dne 19. 9. 2022). Dne 31. 3. 2023 žalobkyně s žalovaným uzavřela Dodatek č. 1 k Nájemní smlouvě ze dne 19. 9. 2022, kterým účastníci prodloužili trvání Smlouvy do 30. 9. 2023. Podle článku VII odst. 4 Smlouvy (v pasážích o skončení nájmu) bylo ujednáno, že na uzavření nové nájemní smlouvy nevzniká nájemci na základě předchozího nájemního vztahu žádný nárok, a její případné uzavření je věcí nové dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Žalobkyně zaslala žalovanému dne 22. 8. 2023 (tj. cca měsíc a týden před uplynutím sjednané doby nájmu) Výpověď z nájmu Bytu (prokázáno výpovědí z nájmu bytu ze dne 22. 8. 2023, adresované žalovanému na adresu Bytu). Výpověď byla podána z důvodu zvlášť závažného způsobu porušení povinností nájemce – prodlením s placením nájemného více než tři měsíce. Zásadní pak je, že žalobkyně další výzvou z 20. 11. 2023, tj. v rámci tříměsíční lh