9 C 126/2024-47 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 18. 1. 2024 domáhal po žalované zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby, respektive nedoplatků ceny za tyto služby, k jejichž úhradě byla žalovaná povinna v souvislosti s užíváním prostor situovaných v domě na adrese , adresa, . Žalobce uvedený dům zakoupil od společnosti , jméno FO, , právnická osoba, ., s níž žalovaná uzavřela nájemní smlouvu, na jejímž základě prostory v předmětném domě užívala. Tato nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 4. 2021 do 20. 4. 2022 s možností automatické prolongace vždy o jeden rok. Žalovaná měla za užívání prostor hradit měsíční nájemné ve výši 12 000 Kč, smlouva obsahovala inflační doložku, podle níž mohlo být nájemné zvýšeno v závislosti na vývoji inflačního koeficientu vyhlášeného ČSÚ. Počínaje lednem 2022 bylo nájemné zvýšeno na částku 12 456 Kč, s účinností od února 2023 pak dále na částku 14 337 Kč. Vedle nájemného byla žalovaná povinna hradit v souvislosti s užíváním domu též zálohy na služby, tedy vodné, stočné, úhradu za odběr elektrické energie a plynu, poplatky za rozhlasové a televizní vysílání, osvětlení a vytápění společných prostor a úklid společných prostor, a to v celkové výši 5 500 Kč měsíčně. Z důvodu navýšení cen energií byly tyto zálohy od ledna 2022 navýšeny na 6 500 Kč, od února 2023 pak dále na 11 500 Kč. V nájemní smlouvě bylo rovněž ujednáno, že jednou za kalendářní rok smluvní strany provedou mezi sebou vzájemné vyúčtování zálohových plateb za služby spojené s užíváním předmětu nájmu, přičemž žalovaná se zavázala v případě nedoplatků zaplatit dluh nejpozději do sedmi dnů ode dne předložení vyúčtování. V případě, že tento svůj závazek nesplní, byl pronajímatel dle smlouvy oprávněn použít k pokrytí nedoplatků žalovanou složenou jistotu ve výši 12 000 Kč. Žalovaná nesplnila svou povinnost hradit řádně a včas sjednané nájemné, zálohy za služby a rovněž nedoplatky na vyúčtováních za spotřebované energie. Žalovaná předně neuhradila nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2022 ve výši 32 931 Kč. Žalobkyně proto oproti této pohledávce započetla složenou jistotu ve výši 12 000 Kč. Po tomto započtení činil dluh žalované na vyúčtování služeb za rok 2022 20 931 Kč. Žalovaná dále neuhradila nedoplatek na vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2023 do doby ukončení nájemní smlouvy, tj. do 2. 5. 2023, ve výši 18 227 Kč. Žalobkyně dále požadovala rovněž zaplacení dlužné zálohy na služby za měsíc únor 2023 ve výši 5 956 Kč, dlužného nájemného a zálohy na služby za měsíc březen 2023 v celkové výši 25 837 Kč (14 337 Kč + 11 500 Kč), dlužného nájemného a zálohy na služby za měsíc duben 2023 v celkové výši 25 837 Kč a dlužného nájemného za měsíc květen 2023 v poměrné výši 925 Kč. Celkem se tedy domáhala zaplacení částky 97 713 Kč a současně požadovala též úhradu zákonného úroku z prodlení z jednotlivých shora uvedených dlužných částek, a to vždy za dobu ode dne následujícího dni jejich splatnosti do zaplacení.2. Žalovaná se k žalobě, která jí byla doručena do vlastních rukou 4. 6. 2024, ani k výzvě soudu nevyjádřila.3. Soud věc projednal a rozhodl, aniž by nařizoval jednání, neboť byly splněny podmínky uvedené v § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu v účinném znění (dále jen „o. s. ř.“). Soud totiž s přihlédnutím k obsahu žaloby a charakteru projednávaného sporu dospěl k závěru, že ve věci lze rozhodnout jen na základě žalobcem předložených listinných důkazů. Žalobce s tímto postupem vyslovil souhlas již v podané žalobě, žalovaná se pak ve stanovené lhůtě k písemné výzvě soudu obsahující doložku podle § 101 odst. 4 o. s. ř. nevyjádřila, zda s rozhodnutím bez nařízení jednání souhlasí, soud tedy ve smyslu citovaného ustanovení její souhlas s tímto postupem předpokládal.4. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 20. 4. 2021 mezi , jméno FO, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem bylo zjištěno, že uvedená společnost jakožto tehdejší výlučný vlastník budovy č.p. 360 na adrese , adresa, , přenechala k užívání žalované prostory o velikosti 5+1 nacházející se ve druhém nadzemním podlaží uvedené budovy. Žalovaná se zavázala, že za užívání uvedených prostor bude hradit nájemné, jehož výše byla ujednána na částku 12 000 Kč s tím, že zároveň byla sjednána inflační doložka, podle níž byl pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné každoročně o částku vypočtenou podle inflačního koeficientu vyhlášeného ČSÚ vždy počátkem nového kalendářního roku. Zvýšení mělo být platné vždy od 1. dne měsíce následujícího po vyhlášení inflačního koeficientu ČSÚ. Navýšení nájemného byl pronajímatel povinen písemně sdělit žalované, která se zavázala pravidelnou platbu nájemného od dalšího měsíce navýšit. Žalovaná byla dále dle smlouvy povinna hradit zálohy na úhradu za vodné, stočné, odběr elektrické energie a plynu, poplatky za rozhlasové a televizní vysílání, osvětlení a vytápění společných prostor a za úklid společných prostor v domě, a to ve výši 5 500 Kč měsíčně. Jednou za kalendářní rok mělo být mezi smluvními stranami provedeno vzájemné vyúčtování zálohových plateb za služby, přičemž žalovaná se zavázala, že v případě existence nedoplatku tento zaplatí nejpozději do sedmi dnů od předložení vyúčtování. Pro případ, že by tento svůj závazek nesplnila řádně a včas, byl pronajímatel oprávněn použít k pokrytí nedoplatků složenou jistotu, která dle smlouvy činila 12 000 Kč. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 20. 4. 2021 do 20. 4. 2022 s tím, že smlouva bude automaticky prodloužena po uplynutí sjednané doby nájmu, a to vždy o další jeden rok za podmínky, že ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé smluvní straně nejpozději dva měsíce před skončením doby nájmu, že dál nehodlá setrvat v nájemním vztahu.5. Z protokolu o předání nemovitosti z 20. 4. 2021 bylo zjištěno, že , jméno FO, , právnická osoba, ., předala žalované pronajaté prostory ke shora uvedenému datu.6. Z dohody o peněžní jistotě uzavřené mezi , jméno FO, , právnická osoba, ., žalovanou a žalobcem bylo zjištěno, že žalovaná před podpisem shora uvedené nájemní smlouvy v souladu s jejím příslušným ustanovením složila ve prospěch , jméno FO, , právnická osoba, ., kauci ve výši 12 000 Kč k zajištění veškerých nároků pronajímatele z nájemního vztahu. , jméno FO, , právnická osoba, ., a žalobcem byla dne 16. 6. 2021 uzavřena kupní smlouva, na základě které došlo k převodu vlastnického práva k předmětu nájemní smlouvy na žalobce jako nového vlastníka. Proto se společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., zavázala převést na účet žalobce kauci složenou žalovanou ve lhůtě 14 dnů od podpisu uvedené dohody.7. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že aktuálním vlastníkem domu č.p. 360 v Letovicích je žalobce.8. Z dopisu z 20. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalobce oznámil žalované výši nájemného a záloh na služby pro období od ledna 2022 do ledna 2023. Dle dopisu mělo v uvedeném období nájemné činit 12 456 Kč měsíčně, a to s ohledem na míru inflace za rok 2021 (3,8 %), o kterou se zvýšilo původně sjednané nájemné, výše záloh na služby pak 6 500 Kč měsíčně. Celkem tak byla v uvedeném období žalovaná povinna platit žalobci částku 18 956 Kč měsíčně.9. Z dopisu z 19. 1. 2023 bylo zjištěno, že žalobce oznámil žalované výši nájemného a záloh na služby pro období od února 2023 do ledna 2024. Dle dopisu mělo v uvedeném období nájemné činit 14 337 Kč měsíčně, a to s ohledem na míru inflace za rok 2022 (15,1 %), o kterou se zvýšilo dřívější nájemné, výše záloh na služby pak 11 500 Kč měsíčně. Celkem tak byla v uvedeném období žalovaná povinna platit žalobci částku 25 837 Kč měsíčně.10. Z vyúčtování služeb za rok 2022 vystaveného dne 27. 4. 2023 bylo zjištěno, že žalované vznikl za zmíněný rok nedoplatek v souvislosti s úhradou cen služeb spojených s užíváním pronajatých prostor ve výši 32 931 Kč. Oproti této částce žalobce započetl žalovanou složenou kauci ve výši 12 000 Kč, takže dluh žalované činil 20 931 Kč.11. Z vyúčtování služeb za rok 2023 vystaveného dne 17. 5. 2023 bylo zjištěno, že žalované vznikl za období od 1. 1. 2023 do 2. 5. 2023 nedoplatek v souvislosti s úhradou cen služeb spojených s užíváním pronajatých prostor ve výši 18 227 Kč.12. Z písemného sdělení o odeslání vyúčtování služeb z 15. 6. 2023, jakož i z poštovní doručenky předložené žalobcem bylo zjištěno, že žalované bylo vyúčtování služeb za rok 2023 doručeno do vlastních rukou 22. 6. 2023.13. Z předžalobní výzvy ze 4. 12. 2023 bylo zjištěno, že žalobce písemně vyzval žalovanou k úhradě dluhu v celkové výši 97 713 Kč s příslušenstvím vzniklého z titulu dlužného nájemného, záloh na služby a nedoplatků na úhradě cen za služby spojené s užíváním pronajatých prostor ve lhůtě do 31. 12. 2023 a upozornil žalovanou na to, že pokud v uvedené lhůtě dluh neuhradí dobrovolně, bude přistoupeno k jeho soudnímu vymáhání. Dle přiložené poštovní doručenky byla výzva doručena žalobkyni dne 5. 12. 2023.14. Na podkladě shora uvedených listinných důkazů učinil soud následující závěr o s