120 C 14/2025-79 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobci se v řízení domáhali žalobou, podanou u zdejšího soudu dne 24. 6. 2025, zaplacení nájemného a záloh na služby s tím spojené za měsíc červenec 2024 květen (po započtení proti složené jistotě jen 7 750 Kč) a dále za měsíce srpen až prosinec 2024 (5x 16 250 Kč), s úrokem z prodlení, dále 21 890 Kč na nákladech vyklizení bytu a 36 500 Kč na nákladech vymalování bytu, ve vztahu k bytu č. , právnická osoba, . nadzemní podlaží) na adrese , adresa, v , Anonymizováno, , na pozemku parc. č. stavební 661 v katastrálním území , adresa, , který je ve vlastnictví žalobců. Nájem byl sjednán 29. 9. 2023 a trval do 31. 12. Dalším podáním (č. l. 29) žalobu rozšířili o splatné vyúčtování za období od 1. 7. 2024 do 30. 6. 2025 v částce 6 491,70 Kč. Naopak vzali žalobu zpět v rozsahu záloh. Soud o obojím rozhodl usnesením č. l. 61 ze dne 5. 2. 2026 a na znění výroků v podrobnostech odkazuje.2. K výzvě soudu doplnili, že vytápění typu „ÚT“, ohřev teplé vody (TV) a správa byly žalovanému fakticky poskytovány, sjednány ve smlouvě nebyly jen nedopatřením, tyto služby jsou dodávány všem nájemníkům v celém domě a žalovaný se přinejmenším v tomto rozsahu bezdůvodně obohatil.3. Soud k projednání věci nařídil jednání. Žalovanému se podařilo doručit jen náhradním způsobem, mezitím zjištěnou adresu možného skutečného pobytu soud již obeslat nestihl (a není k tomu povinen). Věc projednal v nepřítomnosti žalovaného.4. Po skutkové stránce ohledně zbývající části nároku (s přihlédnutím k již vypořádanému částečnému zpětvzetí/zastavení řízení) soud dospěl po provedení a zhodnocení níže uvedených důkazů k následujícím závěrům. Výpisem z katastru nemovitostí č. l. 5 prokázali žalobci své rovné spoluvlastnické právo k předmětnému bytu (i celému domu). Nájemní smlouvou č. l. 6 prokázali povinnost žalovaného platit nájem z předmětného bytu od 1. 10. 2023 na dobu určitou jednoho roku 11 000 Kč, dále zálohu 5 000 Kč za vodné a stočné, dále zálohu 250 Kč za elektřinu pro společné prostory a konečně zálohu 250 Kč za úklid společných prostor. Ohledně dodávky elektřiny a plynu je sjednáno, že si je zajistí nájemce. Ohledně ohřevu vody a dodávky tepla není ujednáno nic. Je dohodnuto, že byt bude předán po skončení nájmu bíle vymalovaný a vyklizený. Se žalovaným zde měly bydlet tři nezletilé děti (2015, 2016 a 2020) stejného příjmení jako žalovaný. Výpovědí č. l. 12 ze dne 27. 11. 2024 je prokázáno, že žalobci neměli zájem na pokračování nájmu bytu, výpovědním důvodem je neplacení nájemného. Fakturou č. l. 13 je prokázáno, že malíř , jméno FO, , IČO , IČO, , vyúčtoval žalobkyni ad b) za vymalování předmětného bytu dne 14. 3. 2025 36 500 Kč. Bankovním výpisem č. l. 42 je prokázáno, že částka byla uhrazena. Fakturou č. l. 14 je prokázáno, že , jméno FO, , IČO , IČO, , vyúčtoval žalobkyni ad b) za vyklizení a úklid předmětného bytu dne 16. 4. 2025 21 890 Kč. Bankovním výpisem č. l. 43 je prokázáno, že částka byla uhrazena. Fotografiemi bytu před vyklizením a vymalováním (č. l. 44 a 59) je prokázáno, že byt byl zaplněn poházenými předměty a osobními věcmi, stěny byly vymalovány různými sytými barvami a v bytě zůstal i množství zařizovacího nábytku (skříně, stoly, židle, sedací souprava). Právní zástupce žalobkyně doložil dopisem (č. l. 15) vypracování kvalifikované předžalobní výzvy ve smyslu § 142a o. s. ř. do dispoziční sféry žalovaného.5. Vyúčtováním č. l. 30 za období jak výše je prokázáno, že žalovanému celkem vznikl výdaj 877,76 Kč na dodávce studené vody, 2 035,33 Kč na elektřině ve společných prostorách a nákladech správy a 392,28 Kč na nákladech vyúčtování. , adresa, ,79 Kč a2 713,60 Kč zahrnují dodávky tepla a ohřev vody. Nejsou zaplaceny a tedy ani zohledněny žádné zálohy. Celkem je v domě 6 bytů. S vyúčtováním je spojena samostatná kvalifikovaná předžalobní výzva od právního zástupce č. l. 31 ze dne 25. 7. 2025.6. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil následujícím způsobem. Strany platně sjednaly závazek nájmu předmětného bytu, z něhož žalovanému svědčila povinnost hradit sjednané nájemné dle § 2246 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) a zálohy na služby spojené s nájmem bytu (§ 2247 tamtéž) v rozsahu 5 500 Kč za tři shora vyjmenované služby. Ohledně záloh byla žaloba vzata zpět (zřejmě v důsledku úpravy § 7 zákona č. 67/2013 Sb.), i nadále však bylo předmětem roční vyúčtování poskytnutých služeb. Proti správnosti vyúčtování žalovaný žádné námitky neuplatnil, soud se tak zabýval jen jeho jednotlivými složkami.7. Podle § 2247 odst. 1 o. z. platí, že strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 tamtéž dále platí, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Zde ujednání ve smlouvě nechybí, strany si rozsah poskytovaných služeb ujednaly a odst. 2 se tak neuplatní. Podle žalobců v něm pouze chybí některé položky. Žalobci výslovně ujednali vodné a stočné, dodávku elektřiny do společných prostor a jejich úklid, dále hrazení záloh za vodné a stočné, elektřinu do společných prostor a úklid společných prostor. V tomto rozsahu soud vyhověl a příslušné části vyúčtování žalovanému uhradit uložil. Stejně tak i v rozsahu nákladů odečtů a rozúčtování, které lze považovat za příslušenství těchto pohledávek bez dalšího (§ 513 o. z.).8. Soud vyhověl i v rozsahu nákladů vymalování a vyklizení. Po doplnění návrhu bylo prokázáno, že tyto náklady mohly dosáhnout takové nadstandardní výše a to v důsledku sytě barevně vymalovaných zdí, které si žádají škrábání případně více vrstev nové malby. Tato povinnost byla dána smluvně, žalobci tedy mají nárok na vypořádání toho, oč se splněním povinnosti jejich nákladem žalovaný bezdůvodně obohatil. , adresa, a vyklízení rovněž muselo být nadstandardně pracné, neboť zahrnoval velký objem věcí (z fotografií lze obtížně posoudit, nakolik šlo o opuštěné osobní věci a nakolik o odpad) a velké kusy nábytku. Žalovaný se o věc nezajímal a soud na detailním prokazování jednotlivých prací neměl žádný zájem. Žalobcům ve výši těchto nákladů vznikla škoda, kterou je žalovaný povinen uhradit.9. Nárok na úrok z prodlení odpovídá úpravě § 1970 o. z., počátek prodlení byl stanoven korektně a sazba odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb. I v tomto rozsahu mohl soud plně vyhovět.10. Žalobci vystupují se svými nároky v aktivní solidaritě, proto je žalovaný povinen plnit k jejich rukám společným a nerozdílným, tedy kterémukoliv z nich.11. Pokud však žalobci neujednali placení dalších služeb, logickým očekáváním protistrany je, že taková plnění hradí pronajímatel a jsou součástí nájemného. Jakkoliv je to právě u dodávek tepla (vč. ohřevu užitkové vody) méně obvyklé uspořádání (neboť obvykle tvoří hlavní část nákladů na služby), není principiálně vyloučeno, aby tento náklad nenesl pronajímatel, resp. nevyúčtovával jej jednotlivým bytům (pokud např. ostatní byty užívá rodina pronajímatele). V článku III odst. 7 nájemní smlouvy není otázka dodávek tepla výslovně řešena a toto ujednání se primárně týká toho, kdo má zodpovědnost za zajištění služeb u jejich dodavatelů, nikoliv otázky placení za tyto služby. Nevyjmenování dodávky tepla tedy bez dalšího neznamená, že jej bude hradit nájemce (nota bene pokud si jej vůbec nemůže sám zajistit, jak toto ustanovení současně předpokládá). Otázku placení služeb více vystihují následující tři odstavce se stanovením záloh, kde rovněž otázka dodávek tepla absentuje. Je vyloučeno, aby si nájemce mohl teplo (bez stavebních úprav a dodatečných topidel) „zajistit sám“ tam, kde je vytápění a ohřev vody je již řešeno centrálně a fakticky je dodává sám pronajímatel. Současně pronajímatel po nájemci ani nepožadoval zálohy za tato plnění, narozdíl od záloh za výslovně ujednané služby. Oprávněným očekáváním nájemce, nota bene v prvním půlroce trvání nájmu, je tak na základě této nájemní smlouvy cena vytápění bytu a (typicky přidruženého) ohřevu užitkové vody jako součást výše nájemného. Tím spíše, pokud šlo o plnění tak symbolické výše, jakou je 472,79 Kč za vytápění bytu (což svědčí spíše pro zcela vypnuté topení po celou topnou sezónu či pro nefunkční poměrová měřidla tepla) a 2 713,60 Kč za ohřev vody. V rozsahu 3 186,39 Kč s úrokem z prodlení 11,5 % ročně z této částky od 16. 8. 2025 do zaplacení proto soud považuje žalobu za nedůvodnou a II. výrokem ji zamítal.12. O nákladech řízení soud rozhoduje z úřední povinnosti. V daném případě byli žalobci v řízení z převážné části úspěšní (nad 90 %), soud tedy dle procesního výsledku sporu v souladu s § 142 odst. 3 ve spojení s § 146 odst. 2 o. s. ř. těmto přiznal k tíži žalovaného právo na úhradu veškerých účelně vynaložených nákl