4 C 21/2019-187 — Okresní soud v Třebíči

1. Předmětem řízení je nárok žalobce vůči žalovanému na zaplacení částky ve výši 131 600 Kč s příslušenstvím, a to z titulu bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání pozemků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Kouty u Třebíče, - p.č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], p. [číslo] při celkové výměře 11 023 m2 (dále též„ předmětné pozemky“), nacházející se ve vlastnictví žalobce. Žalovaný skutečnost, že předmětné pozemky užívá bez právního titulu, nerozporuje, ale je ochoten uhradit toliko částku ve výši 14 200 Kč za rok, když tuto částku skutečně každý rok žalobci zasílá. Žalobce však požaduje za užívání předmětných pozemků za období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 po žalovaném částku ve výši 160 000 Kč. Výši tohoto bezdůvodného obohacení odvozuje z revizního znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s. r. o., který byl vypracován v předchozím řízení vedeném u Okresního soudu v Třebíči pod sp. zn. 12 C 239/2016, jehož předmětem bylo vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v období od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2016. Podle uvedeného posudku byly vyčísleny nároky žalobce za uvedené období částkou 79 366 Kč. Jelikož žalovaný přes výzvu žalobce požadovanou částku neuhradil a tuto rozporuje, nezbylo žalobci než se bezdůvodného obohacení domáhat soudní cestou. 2. K výzvě soudu žalovaný žalobou uplatněný nárok zcela neuznal. Uvedl, že předmětné pozemky se nachází v (zemědělském) středisku v Koutech, přičemž některé pozemku jsou zastavěny stavbami (p.č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]) a zbývající pozemky (p. [číslo]) slouží jako manipulační plochy u těchto staveb či jako příjezdové cesty. Jedná se tedy o pozemky, které jsou pro vlastníka nepřístupné nacházející se v oploceném středisku a nelze je zemědělsky využívat. Dále okolní pozemky jsou ve vlastnictví žalovaného, takže je k nim možný přístup pouze přes tyto pozemky. Žalovaný vedl s žalobcem jednání ohledně odkoupení či směně, a to jak s předchozími vlastníky předmětných pozemků (rodiči žalobce), tak s žalobcem samotným, ale jednání nebyla úspěšná. Vlastníci pozemků odmítli tyto prodat či směnit a nebyli ochotni jednat ani o ceně. Pokud by žalobce na odprodej či směnu přistoupil, odpadly by důvody tohoto sporu, a pro obě strany by to bylo podle žalovaného nejlepší řešení. Nájemní vztah na předmětné pozemky skončil dne 30. 9. 2015. Žalovanému byla oznámena změna ve vlastnictví pozemků, jejichž novým vlastníkem se stal žalobce. Tento odmítl novou nájemní smlouvu na předmětné pozemky podepsat. Jelikož mezi žalobcem a žalovaným nedošlo k dohodě o výši nájmu, žalovaný od roku 2018 platí žalobci částku 20 000 Kč ročně dle znaleckého posudku [číslo] 2018, ze dne 1. 6. [číslo] vypracovaného znalcem Ing. Zdeňkem Havelkou. Tato výše náhrady je stanovena jako obvyklá výše nájemného v místě a čase, tedy v podmínkách lokality [obec]. Do tohoto roku žalovaný platil žalobci částku 14 600 Kč dle znaleckého posudku vypracovaného znalcem Ing. Tomášem Dostálem, což žalobce ve své žalobě potvrzuje. Podle žalovaného žalobce výši požadavku na úhradu za užívání předmětných pozemků ničím nedoložil. 3. Na základě zjištění učiněných z provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky řízení není sporné, že předmětné pozemky, tj. - p.č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], p. [číslo] při celkové výměře 11 023 m2, zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro obec Kouty a katastrální území Kouty u Třebíče jsou ve výlučném vlastnictví žalobce. Tyto pozemky se nacházejí v areálu zemědělského družstva Kouty, a jsou zčásti zastavěné a zčásti nezastavěné. Předmětné pozemky užívá žalovaný, aniž by měl se žalobcem uzavřenou nájemní smlouvu, a to od 1. 10. 2015, kdy právní předchůdci žalobce Vojtěch a Jaroslava Komínkovi jako předchozí vlastníci vypověděli nájemní vztah ke dni 30. 9. 2015. Od uvedeného data tedy žalovaný užívá předmětné pozemky bez právního důvodu. Mezi účastníky řízení je sporná výše obvyklého nájemného, kterou má žalovaný žalobci hradit za bezesmluvní užívání předmětných pozemků. Žalovaný uhradil žalobci za žalované období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 celkem 28 400 Kč (2 x 14 200 Kč). Po podání žaloby žalovaný uhradil dalších 5 800 Kč, a z tohoto důvodu bylo řízení usnesením Okresního soudu v Třebíči ze dne 14. 4. 2020, č.j. 4 C 21/2019-66, v uvedené žalované části (včetně příslušenství) zastaveno. Žalovaný při stanovení obvyklého nájemného vycházel ze znaleckého posudku znalce Ing. Zdeňka Havelky, ze dne 1. 6. 2018, [číslo] 2018, podle něhož obvyklé nájemné za předmětné pozemky činí za jeden rok 20 000 Kč, přičemž znalec vycházel při stanovení nájemného z obvyklé ceny předmětných pozemků, kterou stanovil na částku 550 000 Kč. Podíl z obvyklé ceny dle„ znaleckých standardů“ stanovil na 3,5%, tj. částku 19 250 Kč, a hodnotu obvyklého nájemné stanovil na 1,81 Kč/m2/rok. Výše obvyklého nájemného dle žalobce činila 80 000 Kč za rok, a tuto dovozoval ze zpracovaného revizního znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s. r. o., ze dne 9. 4. 2018, [číslo] zpracovaného v předchozím řízení 12 C 239/2016, v němž bylo stanoveno obvyklé nájemné za předmětné pozemky v částce 79 366 Kč za období od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2016. Jelikož uvedený znalecký posudek nezohledňoval období do 30. 9. 2018, byť v jeho závěru bylo uvedeno, že od 1. 10. 2016 do dne vyhotovení revizního znaleckého posudku je výše obvyklého nájemného za užívání předmětných pozemků odhadována v jednotné výši, jako tomu bylo v posuzovaném období, ustanovil soud znalecký ústav STAVEXIS, s.r.o., ke zpracování doplňku uvedeného revizního znaleckého posudku tak, aby bylo zohledněno celé žalované období, tj. do dne 30. 9. 2018. Znalecký ústav STAVEXIS, s.r.o., následně zpracoval znalecký posudek [číslo] ze dne 6. 10. 2020, přičemž se jedná po formální stránce o nový znalecký posudek, který vychází z původního (revizního) znaleckého posudku, co se týče popisu nemovitostí, jejich obhlídky na místě samém; část týkající se stanovení obvyklého nájemného je zcela nová. Podle tohoto znaleckého posudku soudem ustanovený znalecký ústav stanovil výši obvyklého nájemného za předmětné pozemky za období od 1. 10. 2016 do 30. 9. 2018 ve výši 163 966 Kč, tj. 7,44 Kč/m2/rok, přičemž vycházel z průměrné jednotkové ceny po zaokrouhlení 124 Kč za 1 m2. Obvyklé nájemné za 1 rok bylo stanoveno na 6% z ceny pozemků. Rozdílnost ohledně výše obvyklého nájemného u předmětných pozemků byla způsobena jednak odlišnými zdroji, z nichž znalecké posudky vycházely, tj. realizované prodeje pozemků, jelikož oba posudky stanovovaly výši obvyklého nájemného odvozením z obvyklé ceny pozemků. Odlišně též stanovily roční podíl z ceny pozemků. Zatímco znalecký posudek Ing. Havelky stanovil výši na 3,5% ze zjištěné ceny 550 000 Kč, tak znalecký posudek spol. STAVEXIS, s. r. o., stanovil obvyklou výši nájemného na 6% ročně z obvyklé ceny pozemků, tj. z ceny 1 366 852 Kč. Rozdílnost znaleckých závěrů vyplynula též z výslechů znalců při jednání soudu dne 21. 1. 2021. Soud v rámci dokazování nepřipustil provedení důkazů kopiemi smluv o nájmu pozemků mezi zemědělskými družstvy a vlastníky pozemků na č.l. 127-143, neboť nebylo zřejmé, z jakých zdrojů tyto smlouvy žalovaný pořídil a zda účastníci těchto smluv z předložením smluv souhlasili. Pokud následně žalovaný předložil prohlášení statutárních orgánů jednotlivých zemědělských družstev, o výši nájemného ve střediscích těchto družstev, tak tato sdělení nemohou žádným způsobem zpochybnit závěry uvedených znaleckých posudků, zejména znaleckého posudku spol. STAVEXIS, s.r.o., neboť opět není jasné, zda žalovaný nepředložil soudu pouze ta sdělení, u nichž jsou sjednány nájmy v podstatně nižší částce, než je výše nájmu stanovená uvedeným znaleckým posudkem. Navíc se jedná o odlišné pozemky, v jiných katastrálních územích a není současně z těchto prohlášení zřejmé, za jakých podmínek tyto smlouvy byly uzavřeny, tj. zda mezi nájemcem a pronajímatelem neexistuje žádný jiný vztah, jenž by mohl výši nájemného ovlivnit. Oba předložené znalecké posudky vycházely při zjišťování obvyklého nájemného z metody odvození od obvyklé ceny obdobných pozemků, jelikož na rozdíl od převodních smluv (kupních, směnných) smlouvy nájemní nejsou nikde centrálně evidovány, aby jejich přímým srovnáním mohla být objektivně určena cena obvyklého nájmu. Sám znalec Ing. Havelka při svém výslechu uvedl, že„ neměl k dispozici odpovídající počet nájemním smluv, ze kterých by mohl vycházet, tyto jsou špatně dostupné a ceny v nich se hodně liší.“ Z uvedeného důvodu proto i on při zpracování znaleckého posudku stanovil (dle slov znalce šlo o„ odhad“) výši obvyklého nájemného z ceny pozemku s využitím platných znaleckých standardů (srov. č.l. 29 spisu). Obdobně se vyjádřil i znalec Ing. Drkal, zpracovatel posudku spol. STAVEXIS, s.r.o., podle něhož„ nájemní smlouvy jsou často uzavírány mezi družstvem a jeho členem, který můž